在廣州，有一類房產(chǎn)常常被冠以“老破小”的稱號(hào)，它們因年代久遠(yuǎn)、設(shè)施簡陋而備受詬病。然而，近期市場數(shù)據(jù)顯示，這類房產(chǎn)卻悄然回暖，引發(fā)了廣泛關(guān)注。
所謂“老破小”，通常指的是樓齡超過20年、建筑面積在70平方米以下的住宅。在過去幾年中，這類房產(chǎn)一度被視為市場的“邊緣角色”。2020年，廣州二手房市場中，樓齡20年以上、建面70平以內(nèi)的房源成交占比僅為17.24%，達(dá)到了近五年的相對低潮。
然而，從2021年開始，“老破小”市場卻迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。盡管整體市場波動(dòng)不斷，但“老破小”的成交占比卻連續(xù)兩年上升，到2022年已增至19.77%。這意味著，在每五套成交的二手房中，就有一套是“老破小”。
進(jìn)入2023年，廣州房地產(chǎn)市場整體遇冷，房價(jià)出現(xiàn)大幅下滑。然而，令人意想不到的是，“老破小”市場并未因此沉寂，反而展現(xiàn)出了一定的韌性。盡管成交占比有所回落，但仍保持在18%以上。到了2024年，“老破小”的成交量更是出現(xiàn)了反彈，累計(jì)成交4165套，比上一年增加了近一成。
這一變化背后，有哪些推動(dòng)力量呢？從區(qū)域分布來看，天河區(qū)、白云區(qū)和增城區(qū)的“老破小”成交占比增長最為顯著。其中，天河區(qū)的棠下板塊和天河公園板塊尤為突出。棠下板塊的房價(jià)低廉，一套建面約44平的高樓層兩房總價(jià)僅需81萬，折合單價(jià)僅為1.8萬/平方米。而天河公園的環(huán)宇花園，相似戶型的成交總價(jià)更是從早兩年的120-123萬降至70.5萬，單價(jià)跌至2.8萬/平方米。
除了價(jià)格因素外，買家的需求變化也是推動(dòng)“老破小”市場回暖的重要原因。隨著消費(fèi)降級(jí)時(shí)代的到來，越來越多的剛需買家開始關(guān)注性價(jià)比更高的房源。而“老破小”雖然設(shè)施簡陋，但地段位置佳、地鐵商配全、上車門檻低，恰好滿足了這部分買家的需求。
為了進(jìn)一步驗(yàn)證這一趨勢，我們還將“老破小”的篩選條件進(jìn)一步收緊，將房源成交樓齡提高至25年以上、面積不變、戶型范圍收窄至兩房及以下。結(jié)果顯示，這類更老、更不實(shí)用的房源在近五年中的成交占比也連年遞增，整體翻了一番。其中，海珠區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)的增量最為顯著。
即使在面積進(jìn)一步收窄至40平方米以內(nèi)的極端情況下，“老破小”在市場上的存在感仍然不強(qiáng)，但其占比卻一路攀升。尤其是白云區(qū)的景泰板塊和海珠區(qū)的東曉南板塊，這兩個(gè)區(qū)域在去年各自區(qū)域的成交占比都超過了三成。這表明，在房價(jià)高企的當(dāng)下，越來越多的年輕人開始選擇這類性價(jià)比較高的房源作為自己的首套住房。
“老破小”市場在廣州房地產(chǎn)市場中仍然具有一定的生命力。盡管它們設(shè)施簡陋、年代久遠(yuǎn)，但因其地段位置佳、地鐵商配全、上車門檻低等優(yōu)勢，仍然吸引了不少剛需買家的關(guān)注。在消費(fèi)降級(jí)的時(shí)代背景下，“老破小”或許將成為更多年輕人的首選。
對于是否值得入手“老破小”，這取決于每個(gè)人的具體需求和預(yù)算。但無論如何，我們都不能否認(rèn)，“老破小”在廣州房地產(chǎn)市場中仍然扮演著重要的角色。
