近日， 58 同城、安居客發(fā)布了《 2021 上半年武漢樓市半年錄》，從土拍市場、成交量、供應(yīng)量等不同角度深度剖析 2021 上半年武漢樓市的變化與動態(tài)。報告指出，今年上半年，武漢堅持房住不炒基調(diào)不變，樓市調(diào)控表現(xiàn)為審慎趨嚴(yán)態(tài)勢，土地出讓總成交額超過千億，市場成交量價區(qū)域間表現(xiàn)差異明顯;樓市成交穩(wěn)步上行，新房銷量創(chuàng)近年同期最高;市場供應(yīng)量穩(wěn)中有增，新增供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)同期新高。下半年，武漢市場將延續(xù)平穩(wěn)，交易量增速或?qū)⒎啪彙?/p>
土地集中供應(yīng)理性且活躍 新老房企看好武漢熱土
據(jù) 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計， 2021 年上半年武漢共出讓 86 宗地，總用地面積618. 15 萬㎡，成交金額約1028. 38 億元。環(huán)比 2020 年下半年，武漢出讓地塊減少 27 宗，面積與金額均有所下降。而去年同期由于存在三個月的空窗期， 2021 年上半年土地市場成交環(huán)比漲幅超50%。
2021 年上半年武漢土地市場整體表現(xiàn)為先抑后揚(yáng)， 6 月迎來首批集中供地，成交規(guī)模出現(xiàn)高峰。集中供地共成交 54 宗地，成交總價788. 02 億元， 20 宗地有競價，總體溢價率17%。萬科、南山、中鐵、新希望等品牌房企均積極拿地，大家房產(chǎn)、安徽偉星、綠都等房企也看好武漢熱土，紛紛進(jìn)駐武漢。
在成交地塊中，涉宅地塊 64 宗， 24 宗有競價，其中 3 宗地溢價率超100%的地塊均位于東湖高新區(qū)，溢價率最高的是左嶺板塊的P(2021) 035 號地塊，溢價率109.74%，樓面價10135. 93 元/㎡。 2021 上半年武漢土地市場大多數(shù)地塊底價成交，部分板塊地價卻不斷被刷新，表現(xiàn)出明顯差異。
從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，武漢中心城區(qū)成交 44 宗地，新城區(qū)成交 42 宗地，基本持平。其中，蔡甸區(qū)出讓土地最多，共 18 宗。東湖高新區(qū)成交金額最高，為206. 82 億元。而成交面積前三區(qū)域分別為：蔡甸區(qū)136. 63 萬㎡、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)73. 56 萬㎡、東湖高新區(qū)70. 93 萬㎡。預(yù)計下半年蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)將成為新房供應(yīng)主力軍。
拿地房企方面， 2021 年上半年萬科收獲頗豐，共斬獲 4 宗地塊，且首入黃陂;南山地產(chǎn)是最大的“黑馬”，一次拿下 3 宗地， 2 宗位于光谷， 1 宗位于蔡甸;此外保利、電建等深耕武漢多年的老牌房企積極補(bǔ)倉，更有不少房企首進(jìn)武漢。
房企對武漢后市預(yù)期良好，拿地?zé)崆檩^高。目前東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)整體庫存已經(jīng)較大，又有大量的新增土地供應(yīng)，后續(xù)可能面臨更長的去化周期，需要加強(qiáng)庫存風(fēng)險管控。總體來看， 2021 年上半年武漢土地市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)、理性且活躍，雖有少數(shù)地塊競爭激烈，總體溢價水平適中，市場表現(xiàn)符合預(yù)期。現(xiàn)階段武漢土地市場尚未采取一次性報價、競配建等措施，武漢第二批集中供地預(yù)計將在 8 月進(jìn)行，不排除可能會升級土拍規(guī)則，控制土拍熱度，減輕地價變動對房價上漲的推力。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，土地市場將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。
上半年新房成交近四年同期最高 樓市呈現(xiàn)持續(xù)增長穩(wěn)步上行
據(jù) 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計， 2021 年上半年武漢樓市共計成交新建商品房 124046 套，面積1423. 92 萬㎡，其中新建商品住宅 108933 套，面積1265. 50 萬㎡。
2021 年上半年武漢新建商品住房成交套數(shù)環(huán)比有輕微回落，同比 2020 年上半年漲幅接近1. 5 倍，對比 2019 年同期 83953 套，及 2018 年同期 71696 套，均有所上漲， 2021 年上半年武漢新建商品住宅的成交量為近四年同期最高。
數(shù)據(jù)顯示， 2021 年上半年，武漢樓市成交行情呈高位趨穩(wěn)的態(tài)勢。二季度以來，全國多個城市信貸額度緊張，短期內(nèi)給市場整體步調(diào)帶來一些影響，數(shù)據(jù)顯示， 6 月份，全國 50 城的二手房成交量環(huán)比下降約20%，部分二手房購買力轉(zhuǎn)向新房。
區(qū)域結(jié)構(gòu)上， 2021 年上半年武漢新建商品住宅成交片區(qū)中，東湖高新區(qū) 16535 套排名第一，洪山區(qū) 14685 套緊隨其后，第三是漢陽區(qū) 11335 套。東湖高新區(qū)、洪山區(qū)、漢陽區(qū)總成交為 42555 套，占全市總成交的近 4 成。此外，成交過萬套的區(qū)域還有黃陂區(qū) 10739 套。而排在末位的漢南區(qū)成交量甚至不及光谷單盤數(shù)據(jù)，各區(qū)表現(xiàn)差異化明顯，成交集中度有所上升。
東湖高新區(qū)表現(xiàn)突出，趕超往期成交較高的洪山區(qū)。東湖高新區(qū)規(guī)劃兌現(xiàn)速度快，政策傾斜支持力度大，供需兩旺，區(qū)域前景被普遍看好。 2021 年上半年，東湖高新區(qū)是全市供應(yīng)量最大的區(qū)域，在5、 6 月進(jìn)行兩次商品住宅集中銷售， 5 月 29 日 6 盤同開整體去化達(dá)到75%; 6 月 26 日 7 盤同開 6 盤售罄，行情較好成交躍居第一。
成交項(xiàng)目中，光谷中心城綠地光谷星河繪在上半年陸續(xù)推出了 10 棟住宅房源，屢開屢罄，最終成為 2021 年上半年武漢新房住宅網(wǎng)簽銷量TOP1 樓盤，網(wǎng)簽量達(dá) 2080 套。后起之秀的左嶺板塊中海光谷東麓網(wǎng)簽 1399 套，位居區(qū)域第二、全市第五。關(guān)山板塊旭輝千山凌云網(wǎng)簽 1017 套，緊跟其后位居區(qū)域第三。
總體來看， 2021 年上半年武漢樓市成交呈現(xiàn)出持續(xù)增長穩(wěn)步上行的行情，新房銷量創(chuàng)近年同期最高。二季度信貸額度緊張，短期影響市場節(jié)奏，但需求仍然存在。下半年，調(diào)控政策持續(xù)加強(qiáng)、房貸政策收緊、熱點(diǎn)區(qū)域因區(qū)施策等新形勢下，交易量增速或?qū)⒎啪彙?/p>
整體市場供應(yīng)量穩(wěn)中有增 新增供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)同期新高
據(jù) 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計， 2021 年上半年武漢共發(fā)放商品房銷售許可證(預(yù)售證+現(xiàn)售證) 558 張，批準(zhǔn)銷售面積約1367. 94 萬㎡。其中，預(yù)售證 542 證，現(xiàn)售證 16 張。批售面積環(huán)比 2020 年下半年下降35.17%，同比 2020 年上半年上漲73.83%。整體來看， 2021 年上半年武漢樓市供應(yīng)放量，入市房源總量超 12 萬套。
就趨勢而言， 2021 年上半年，武漢樓市延續(xù)去年年末翹尾熱度，整體行情持穩(wěn)，1- 2 月受傳統(tǒng)春節(jié)影響小幅回調(diào)后， 3 月“小陽春”快速上行至年內(nèi)高位， 4 月延續(xù)高位波動， 5 月微降高位回落進(jìn)入階段性疲軟， 6 月受進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管新規(guī)實(shí)施影響，取證條件與次數(shù)更嚴(yán)格規(guī)范，新入市房源縮量幅度略大。上半年整體供應(yīng)力度符合預(yù)期，取證項(xiàng)目中，新建商品住宅項(xiàng)目共計 460 個，占比82.44%;純新盤 46 個，占比8.24%。
區(qū)域結(jié)構(gòu)層面， 2021 年上半年武漢樓市供應(yīng)量最大的區(qū)域是東湖高新區(qū)，批售面積181. 52 萬㎡，占比13.27%;其次為黃陂區(qū)批售面積150. 23 萬㎡，占比10.98%;再次是蔡甸區(qū)批售面積143.01 萬㎡，占比10.45%。盡管批售面積前三區(qū)域中，僅 1 席位于中心城區(qū)，但整體供應(yīng)規(guī)模中心城區(qū)略高于新城區(qū)。東湖高新區(qū)強(qiáng)勁發(fā)力位居首位，洪山、漢陽等熱點(diǎn)區(qū)域也緊跟步伐，供應(yīng)規(guī)模均超 100 萬㎡。
總體來看， 2021 年上半年武漢整體市場供應(yīng)量穩(wěn)中有增，新增供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)同期新高，且位居全國新增供應(yīng)TOP10 城市榜首。深度分化行情下，東湖高新區(qū)因區(qū)施策試點(diǎn)商品住房集中銷售新模式效果相對理想，后續(xù)在熱點(diǎn)區(qū)域組織集中銷售將成為一項(xiàng)常態(tài)化的措施。樓市下半場已開局，市場前行勢頭穩(wěn)健，預(yù)計 2021 下半年市場放量將更加理性。
安居客房產(chǎn)研究院中部分院總監(jiān)陶樂表示：“ 2021 年上半年，‘房住不炒’長效機(jī)制下，武漢樓市政策面亦緩慢趨嚴(yán)，整體向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，積極貫徹‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’調(diào)控部署。土地市場響應(yīng)‘兩集中’供地新政，整體表現(xiàn)活躍同時相對平穩(wěn)理性。新房市場熱點(diǎn)區(qū)域落實(shí)商品住宅集中銷售，一張房票只能登記一個樓盤，剛需購房者的心態(tài)從焦慮逐步回歸平靜。供銷兩端均穩(wěn)中有增，更趨均衡。下半年，預(yù)計武漢房地產(chǎn)市場仍是‘穩(wěn)’字當(dāng)頭，土拍規(guī)則或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，熱門區(qū)域新房供應(yīng)量有所加大。在信貸政策收緊、熱點(diǎn)區(qū)域因區(qū)施策常態(tài)化形勢下，交易量增速也將放緩。武漢市場將日漸理性，后市趨穩(wěn)，對于剛需用戶將是不錯的購房機(jī)會。”
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