以前土拍的邏輯，對(duì)于購(gòu)房人來說簡(jiǎn)單粗暴，土拍越激烈，地價(jià)越高，購(gòu)房者后期購(gòu)房成本越高。但在新的土拍條件設(shè)置下，反而是土拍越激烈，購(gòu)房者在購(gòu)買新房時(shí)獲益越多。
土地之于房屋，就像面粉和面包的關(guān)系。
買面包的人，不會(huì)關(guān)注面粉的價(jià)格，但買房的人，卻要認(rèn)真研究土拍。畢竟，地價(jià)比面粉貴多了。
全國(guó) 22 個(gè)重點(diǎn)城市從今年開始實(shí)施集中土拍，每年集中供地上限 3 次，不會(huì)再多了，北京也不例外。每一輪土拍，決定了一年市場(chǎng)上大約三分之一的新房供應(yīng)量，每一輪土拍結(jié)果對(duì)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生很大影響。
01土拍總結(jié)：海淀依舊熱門，朝陽(yáng)遭遇滑鐵盧
10 月 18 日，隨著最后兩宗地歸屬確定，備受矚目的北京二輪土拍落下大幕。
本輪土拍總共推出 43 宗地， 26 宗無人競(jìng)拍延期， 17 宗成交。成交地塊中， 1 宗招標(biāo)， 5 宗底價(jià)成交， 11 宗通過競(jìng)價(jià)成交，總成交價(jià)513.4億。
和第一輪土拍 30 宗地1109. 71 億元的成交額相比，冷清了不少。
關(guān)于土拍相信大家已經(jīng)林林總總看了不少總結(jié)，分區(qū)域看，海淀表現(xiàn)最為出彩， 4 宗地全部成交，其中兩宗還進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)方案競(jìng)爭(zhēng)。
豐臺(tái) 3 宗地成交 2 宗：
通州 3 宗地成交 1 宗；石景山 2 宗地成交 1 宗：
昌平 4 宗地成交 2 宗：
大興 2 宗地全部成交：
房山 5 宗地成交 2 宗；門頭溝 2 宗地成交 1 宗；平谷 3 宗地成交 1 宗：
最慘的是朝陽(yáng)，這次一口氣推出 11 宗地，最后僅有 1 塊以底價(jià)成交：
朝陽(yáng)土拍大冷，除了房企本身拿地?zé)崆橄陆怠⒌貕K本身性價(jià)比不高以外，還有一個(gè)原因是供地結(jié)構(gòu)不合理：孫河鄉(xiāng)前葦溝一口氣釋放了 6 塊容積率1. 5 的地塊，在一堆別墅群中推出這么一宗高不成低不就的地塊，也難怪開發(fā)商興趣不高。
朝陽(yáng)歷來是北京樓市的成交大戶，二輪僅一塊地成交，后期開盤時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)壓力瞬間小了很多。
02熱門地塊解析
本次土拍之前，有五塊地因?yàn)楦鞣N原因關(guān)注程度較高。
一個(gè)是豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)萬(wàn)泉寺地塊。
中海、懋源、華潤(rùn)、建工+首開，共 4 家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍，最終由首開和建工以41. 8 億拍下，溢價(jià)7.2%，并未觸達(dá)地價(jià)上限，也未觸發(fā)預(yù)設(shè)的20%政府份額。
作為本次土拍唯一的三環(huán)內(nèi)地塊，容積率約為2.5，建筑控高 80 米。
地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰麗澤商務(wù)區(qū)，距離 16 號(hào)線（預(yù)計(jì) 2022 年開通）麗澤商務(wù)區(qū)站直線距離 450 米，距離 14 號(hào)線菜戶營(yíng)站（已開始空載運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)很快開通）直線距離 410 米。通過麗澤路和菜戶營(yíng)南路，上下連接二環(huán)和三環(huán)，交通便捷。
周邊配套也十分成熟，距離今年 4 月剛開業(yè)的麗澤天街直線距離 530 米，屬于步行可至的范圍， 850 米外則是麗澤SOHO。
地塊 700 米外的周邊次新房昆侖域，位置上沒有這塊地優(yōu)越，目前二手房?jī)r(jià)已在 13 萬(wàn)元/㎡以上，所以11. 2 萬(wàn)的銷售指導(dǎo)價(jià)在未來還是有一定優(yōu)勢(shì)。該地塊的不利因素是右側(cè)約 42 米的火車軌道，建成后邊側(cè)的樓棟可能有一定噪音影響。
這次土拍最熱門、開發(fā)商舉牌最積極的非海淀東升鎮(zhèn)京昌路相鄰兩塊地莫屬。
最終這兩地塊均由中建三局+中建五局聯(lián)合體競(jìng)得，總地價(jià)93. 7 億。地塊包括居住用地和教育用地，建筑控高 60 米。
由于已觸發(fā)最高競(jìng)拍條件，所以兩地塊有10%的政府產(chǎn)權(quán)，11. 2 萬(wàn)/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)也相應(yīng)也打 9 折，10. 08 萬(wàn)/㎡，限售五年。這個(gè)對(duì)于自住群體來說是好事，降低購(gòu)房成本。
地塊距離 15 號(hào)線北沙灘站直線距離約 800 米，周邊名校云集，區(qū)位和首批次的樹村地塊相媲美。硬要雞蛋里挑骨頭，兩塊地要求配建1. 31 萬(wàn)平米的保障房，會(huì)獨(dú)立成棟。
地塊東側(cè)是京藏高速，未來的生活圈大概率向西延展，西側(cè)的城市界面還比較整潔。
小月河西城市界面
優(yōu)質(zhì)的位置，稀缺的海淀土地， 9 折的指導(dǎo)價(jià)，高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)方案，再加上兩塊地由同一聯(lián)合體競(jìng)得，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于購(gòu)房者來說，這兩宗地，無疑是本輪土拍最值得期待的地塊。
除了上述三宗地，還有兩宗地因?yàn)樘厥獾呐牡匾?guī)則引發(fā)關(guān)注。
昌平區(qū)六亭飯店地塊，是首個(gè)試點(diǎn)搖號(hào)地塊。最終以9. 4875 億元觸及最高溢價(jià)15%，進(jìn)入搖號(hào)程序， 6 家房企及聯(lián)合體搖號(hào)由中鐵置業(yè)競(jìng)得。
大興黃村鎮(zhèn)地塊是首個(gè)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊。報(bào)價(jià)達(dá)到37. 84 億地價(jià)上限后，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，最終由中鐵置業(yè)和興創(chuàng)聯(lián)合體以5. 4 萬(wàn)方現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，未來該項(xiàng)目將有接近44%的面積以現(xiàn)房形式銷售。
03土拍，對(duì)于普通買房人的意義
以前土拍的邏輯，對(duì)于購(gòu)房人來說簡(jiǎn)單粗暴，土拍越激烈，地價(jià)越高，購(gòu)房者后期購(gòu)房成本越高。
但在新的土拍條件設(shè)置下，反而是土拍越激烈，購(gòu)房者在購(gòu)買新房時(shí)獲益越多。
我們以這輪土拍的豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)萬(wàn)泉寺地塊為例，這塊地政府設(shè)置的條件是：最高溢價(jià)15%，銷售指導(dǎo)價(jià)11. 2 萬(wàn)/㎡，預(yù)設(shè)20%的政府份額，達(dá)到最高條件時(shí)轉(zhuǎn)高標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)。如果這塊地競(jìng)爭(zhēng)激烈，最后的結(jié)果會(huì)是以15%溢價(jià)成交，購(gòu)房者可以以指導(dǎo)價(jià) 8 折8. 96 萬(wàn)/㎡購(gòu)房，而且開發(fā)商還得遵循高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。
但最終這塊地溢價(jià)7.2%，沒有達(dá)到最高溢價(jià)，開發(fā)商不但不用承擔(dān)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)方案，還可以以11. 2 萬(wàn)/㎡的指導(dǎo)價(jià)賣房。
對(duì)于二手房購(gòu)房者來說，土拍是會(huì)影響房?jī)r(jià)預(yù)期的。
如果一個(gè)區(qū)域的土拍火爆、溢價(jià)高，會(huì)帶動(dòng)周邊二手房短期預(yù)期上漲，帶來房?jī)r(jià)波動(dòng)；對(duì)于限房?jī)r(jià)的地塊，如果限房?jī)r(jià)低于或者和周邊二手房?jī)r(jià)格持平，則有利于平穩(wěn)周邊二手房?jī)r(jià)格預(yù)期。
如果土拍平淡，要分兩種情況分析，一種是雖然溢價(jià)不高，但沒有大規(guī)模流拍，這種不會(huì)影響市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定。二是像北京這次，大量掛牌土地?zé)o人出價(jià)，在集中土拍的環(huán)境下，階段周期內(nèi)沒有新地補(bǔ)充，會(huì)造成新房供給的下降。
北京二輪土拍 17 宗成交地塊總規(guī)劃建筑面積 163 萬(wàn)平方米，以套均110㎡計(jì)算，大約是1. 5 萬(wàn)套住宅。按 9 月 6951 套的新房銷量估計(jì)，這次土拍供貨只能賣2.3個(gè)月。
對(duì)北京 4 個(gè)月一次的土拍周期來說，供應(yīng)量是明顯不足的，而溢出的需求會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，擠壓原本的二手房購(gòu)房者。
從二輪土拍的節(jié)奏看，有很大一部分地塊會(huì)在明年小陽(yáng)春上市，如果第三輪土拍沒有及時(shí)補(bǔ)充的話，小陽(yáng)春+新房供應(yīng)短缺，形勢(shì)對(duì)購(gòu)房者可能不會(huì)太友好。
明年的走勢(shì)，還真不好說。
