近日， 58 同城、安居客發(fā)布《 2021 北京Q3 理想安居指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告從樓市政策、住宅土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、住宅土地市場(chǎng)走勢(shì)、購(gòu)房用戶畫像、理想生活安居榜單等維度對(duì)北京樓市進(jìn)行總結(jié)分析。報(bào)告顯示， 2021 年第三季度，北京多維度調(diào)控舉措落地，針對(duì)“假離婚”、“學(xué)區(qū)房”等影響市場(chǎng)健康發(fā)展的現(xiàn)象采取了嚴(yán)控措施；第二輪集中土拍，土地市場(chǎng)降溫顯著， 43 宗地塊成交 17 宗，平均溢價(jià)率下降明顯；樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期，新房供應(yīng)量上升銷量回落，二手房成交量也接連走低。未來(lái)北京房地產(chǎn)調(diào)控將從嚴(yán)不變，市場(chǎng)退熱政策顯效，房住不炒、住有所居正在成為新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的主旋律。
北京土地市場(chǎng)降溫顯著，半數(shù)土地延期出讓平均溢價(jià)率下降
58 同城、安居客《 2021 北京Q3 理想安居指數(shù)報(bào)告》顯示，北京市堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)開(kāi)展了多維度的舉措，樓市的調(diào)控逐漸加碼。西城區(qū)重申嚴(yán)禁炒作“學(xué)區(qū)房”，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源、不接受價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的委托、不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動(dòng)。此外，為堵住“假離婚”漏洞，北京出臺(tái)了限購(gòu)新政，即夫妻不符合住房限購(gòu)政策，離婚三年內(nèi)不得購(gòu)房。同時(shí)，住建委發(fā)布北京銷售新規(guī)，預(yù)售前應(yīng)設(shè)交付樣板間，持續(xù)規(guī)范新建商品住房銷售行為，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。在土地方面， 8 月北京第二批集中供地掛牌，共涉及 43 宗土地，總土地面積約 245 公頃； 10 月北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公告披露，北京第二批土拍 26 宗地塊延期出讓，土拍市場(chǎng)回歸理性。
在集中供地的背景下， 2021 年北京市第二輪集中供地供應(yīng)建面呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，總供應(yīng)為495. 94 萬(wàn)㎡，較首輪增長(zhǎng)43.75%。不過(guò)土地市場(chǎng)降溫顯著， 43 宗地塊僅 17 宗實(shí)現(xiàn)成交，成交建面與成交總金額較首輪均出現(xiàn)下滑，較首輪分別減少52.93%和53.73%，一半以上地塊因無(wú)企業(yè)報(bào)名，延遲至第三輪出讓。在政策與市場(chǎng)的雙重影響之下，成交地塊平均溢價(jià)率僅為4%，半數(shù)以上地塊延期出讓，平均溢價(jià)率下降明顯。
從宅地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京東北部宅地供應(yīng)顯著提升，但海淀區(qū)成交地塊最多，共成交 4 塊宅地。成交總面積方面，豐臺(tái)區(qū)以33. 12 萬(wàn)平方米的成交建筑面積傲居全市。雖然北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量顯著增多，但成交較少，溢價(jià)率均處于低位水平，可見(jiàn)政策調(diào)控成效顯著。為保障租賃住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，第三季度成交宅地中配建公共租賃住房的地塊占比超四成，這也意味著“如何規(guī)劃產(chǎn)品的社區(qū)均質(zhì)性”或?qū)⒊蔀槟玫胤科笮杩紤]的必要問(wèn)題。
分區(qū)域來(lái)看，第二輪集中供地宅地供應(yīng)量相比首輪大幅增加，朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)量最多；海淀區(qū)所有供應(yīng)地全部實(shí)現(xiàn)成交，并以6. 34 萬(wàn)元/㎡平均樓面單價(jià)領(lǐng)跑全市；經(jīng)開(kāi)、懷柔、順義有供應(yīng)但無(wú)成交。
今年以來(lái)，信貸收緊與一系列的調(diào)控政策平抑了市場(chǎng)熱度，并傳遞到了土地市場(chǎng)。北京第二輪集中供地宅地平均溢價(jià)率僅為4.2%，較首輪集中供地的7.1%溢價(jià)率減少了2.9%，不過(guò)海淀、豐臺(tái)、門頭溝的平均溢價(jià)率較上一輪實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。
新房供應(yīng)量上升銷量回落，二手房成交走低價(jià)格平穩(wěn)
2021 年第三季度，北京樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)整周期，新房供應(yīng)量明顯上升，供應(yīng)面積達(dá)到280. 54 萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲16.01%，同比漲幅為14.67%。成交面積與成交金額較上一季度微弱下跌，環(huán)比分別下降2.36%和1.51%，但較去年同期有所增長(zhǎng)，同比分別上漲19.89%和22.91%，成交均價(jià)從 7 月開(kāi)始微升，市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)第三季度新建商品住宅供應(yīng)量中，朝陽(yáng)區(qū)遙遙領(lǐng)先，順義、通州分別列居二、三位；在成交量排名方面，順義區(qū)成交量躍居全市第一，房山區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)緊隨其后。
二手房市場(chǎng)方面，三季度二手房市場(chǎng)成交走低，但成交均價(jià)沒(méi)有太大變化。在“嚴(yán)查炒作學(xué)區(qū)房”與“封堵假離婚真買房”政策的影響下，北京二手房市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)，三季度累計(jì)成交 45913 套，相比去年下降7.04%，較上季度環(huán)比下降19.31%。
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人群仍為北京購(gòu)房主力軍，大興蟬聯(lián)購(gòu)房者意向購(gòu)房區(qū)域榜首
市場(chǎng)的變化與漸進(jìn)的城市發(fā)展，都影響著購(gòu)房者的購(gòu)房行為。在購(gòu)房用戶畫像方面， 58 安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年第三季度，北京新房市場(chǎng)意向購(gòu)房人群當(dāng)中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從業(yè)人員占比在保持絕對(duì)領(lǐng)先的同時(shí)，較上季度又迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)上升，占所有購(gòu)房人群的九成以上。從購(gòu)房者居住區(qū)域來(lái)看，來(lái)自于北京周邊城市的購(gòu)房者占比超17%，其次為居住在朝陽(yáng)、海淀及豐臺(tái)的主城區(qū)居住人群。
購(gòu)房者意向購(gòu)房區(qū)域方面， 2021 年前三季度，大興一直蟬聯(lián)購(gòu)房者意向購(gòu)房區(qū)域榜首，豐臺(tái)也一直名列前五，京南區(qū)域已經(jīng)成為了購(gòu)房消費(fèi)和房企布局的重要片區(qū)。受益于更好的生態(tài)環(huán)境，和日益成熟的軌道交通和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，京南區(qū)域仍將保持領(lǐng)先地位。隨著“房住不炒”政策的逐漸深化，環(huán)京市場(chǎng)房產(chǎn)逐漸剝離金融屬性，回歸居住屬性。 2021 年第三季度，環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)熱度較上半年下降 4 個(gè)名次，但由于交通完善、產(chǎn)業(yè)外遷、部分城市放開(kāi)落戶等利好政策，環(huán)京區(qū)域依舊處于購(gòu)房者意向購(gòu)房區(qū)域TOP10 內(nèi)。
在用戶搜索偏好層面，從面積需求指數(shù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型戶型面積段備受購(gòu)房者關(guān)注，其中60㎡面積段關(guān)注度最高，80-110㎡等較受歡迎的面積段關(guān)注度占比超四分之一，這也說(shuō)明，用戶在考慮自身實(shí)力的同時(shí)也兼顧了房產(chǎn)的流動(dòng)性。從戶型需求指數(shù)來(lái)看，三季度二室房型需求占比最高，三室房型需求占比較上半年微弱下降但仍保持高位，可見(jiàn)購(gòu)房人群仍以剛需及剛改為主。從價(jià)格需求指數(shù)來(lái)看， 500 萬(wàn)以內(nèi)價(jià)格段的剛需房型占比最多，達(dá)到36.41%，同時(shí)千萬(wàn)級(jí)價(jià)格段的豪宅位居第二，可見(jiàn)北京豪宅市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的購(gòu)買力。
在全方位解析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)， 58 同城、安居客還發(fā)布了理想生活安居榜單。在 2021 年第三季度最受關(guān)注熱盤中，華樾國(guó)際·領(lǐng)尚、亦莊金悅郡、和光悅府取得榜單前三甲。 2021 年第三季度成交套數(shù)TOP10 中，北京恒大御峰、恒大上和府、梧桐港嘉苑位列前三； 2021 年第三季度成交金額TOP10 中，恒大麗宮、海淀幸福里、中海京叁號(hào)院排名榜單前三。
58 安居客房產(chǎn)研究院北部分院首席分析師李震表示， 2021 年第三季度開(kāi)始，北京樓市進(jìn)入了回落周期，多項(xiàng)指標(biāo)下降明顯。在各類調(diào)控政策的持續(xù)加碼之下，北京新房市場(chǎng)的表現(xiàn)可總結(jié)為“供應(yīng)充足，銷售回落”，連往年備受企業(yè)期待的“金九”也略顯成色不足，土拍市場(chǎng)也罕見(jiàn)“遇冷”。預(yù)計(jì)未來(lái)北京房地產(chǎn)調(diào)控將從嚴(yán)不變，市場(chǎng)退熱在所難免，在“房住不炒+住有所居”的新基調(diào)指引下，市場(chǎng)將逐漸回歸平穩(wěn)與理性。
作為房產(chǎn)信息及交易服務(wù)平臺(tái)， 58 同城、安居客系統(tǒng)編制的《 2021 北京Q3 理想安居指數(shù)報(bào)告》，反映了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，以客觀數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了購(gòu)房者畫像，給用戶帶來(lái)購(gòu)房參考。與此同時(shí)， 58 同城、安居客也不斷通過(guò)智能化產(chǎn)品工具以及完善的服務(wù)保障體系，為用戶帶來(lái)置業(yè)新體驗(yàn)，讓用戶樂(lè)享美好安居生活。
