城投平臺(tái)承建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作模式
棚戶區(qū)改造涉及土地的一級(jí)、二級(jí)開發(fā)，政府通常委托企業(yè)代為開發(fā)建設(shè)。目前我國常見的開發(fā)模式有委托一級(jí)開發(fā)、土地出讓金折扣、一二級(jí)捆綁招標(biāo)和土地作價(jià)入股四種。
1、委托一級(jí)開發(fā)
在這種模式下，企業(yè)只做一級(jí)土地開發(fā)，將土地開發(fā)為熟地后直接移交政府，政府為企業(yè)提供資金補(bǔ)償或土地出讓金分成，構(gòu)成企業(yè)利潤來源。這種模式對政府而言吸引力較小，因?yàn)榇藭r(shí)政府所需支付的補(bǔ)償額較大，且已開發(fā)好的土地需再次招拍掛，流程較為繁瑣。但對企業(yè)而言吸引力較大，開發(fā)流程簡單，資金需求量小，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。
2、土地出讓金折扣
在這種模式下，企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)后，政府承諾在土地二級(jí)市場給予企業(yè)一定的出讓金折扣。企業(yè)的利潤來源主要是二級(jí)市場拿地時(shí)的成本降低，同時(shí)加上二級(jí)開發(fā)帶來的收益。這種模式對政府而言，對項(xiàng)目有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍掛流程。而對企業(yè)而言，參與流程繁瑣，初始投入較大。
3、一、二級(jí)捆綁招標(biāo)
在這種模式下，政府將項(xiàng)目的一、二級(jí)開發(fā)權(quán)打包交給同一家企業(yè)完成，政府與企業(yè)談判確定一個(gè)收益率范圍，超額收益政企共享。企業(yè)的利潤來源主要為二級(jí)開發(fā)的收益。若采用這種模式，政府幾乎無投入，省事且能夠獲得一定收益，但項(xiàng)目可控性差。而企業(yè)的資金需求量較大，項(xiàng)目周期長，資金鏈易斷裂。
4、土地作價(jià)入股
在這種模式下，政府將項(xiàng)目土地價(jià)值折算入股，參與到項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)中。企業(yè)的利潤來源主要為二級(jí)開發(fā)的收益。這種模式中政府對項(xiàng)目的參與度和控制力強(qiáng)，投入少。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于與政府的溝通成本大，且政府可能有一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。
進(jìn)元財(cái)富認(rèn)為棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。而城投平臺(tái)在棚戶區(qū)改造工程中往往作為項(xiàng)目承建方發(fā)揮作用，而根據(jù)不同的模式城投平臺(tái)實(shí)際資金壓力也是不盡相同的，分析城投項(xiàng)目的具體情況需特別關(guān)注此類事項(xiàng)。
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城投平臺(tái)承建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作模式
