回顧2020年，受新冠疫情“黑天鵝”事件的影響，我國租賃行業(yè)重新洗牌，經(jīng)歷了政策加碼、資本退潮、供應變革、優(yōu)勝劣汰等生態(tài)變化，市場中各方參與主體開始回歸理性，以審慎的態(tài)度直面市場發(fā)展方向與企業(yè)經(jīng)營模式。
作為十四五的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房同樣成為房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞之一。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，從優(yōu)惠政策、行業(yè)監(jiān)管、供應端等方面進一步推動住房租賃市場健康有序的發(fā)展。在政府進一步強化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，2021年一季度各家租賃企業(yè)的表現(xiàn)如何?克而瑞《 2021年第一季度中國長租公寓規(guī)模排行榜》為大家?guī)斫庾x!
一.2021年一季度租賃市場分析
1、鼓勵政策不斷加碼，政府以補貼形式納管
2021年租賃試點城市開始明確租賃專項資金的使用辦法和細則，根據(jù)不同城市屬性，給予資金補貼用于支持住房租賃市場發(fā)展。一季度，寧波、天津、西安等城市發(fā)布住房租賃獎補資金實施細則，補貼以新建、改建類項目補貼為主，部分城市對盤活類、運營類項目有補貼。此外，山東、廣州發(fā)布C端租賃住房補貼標準，鼓勵群眾積極租房。
資金補貼的支持在一定程度上幫助租賃企業(yè)緩解建設、經(jīng)營壓力，也鼓舞了企業(yè)從事住房租賃業(yè)務的積極性。但目前補貼項目類型仍以建設類為主，補貼企業(yè)主體以國家隊為主，各城市補貼金額存在差異。未來，住房租賃行業(yè)金融支持還將持續(xù)。
2、“就地過年”下，全國租賃市場整體活躍
一方面，聚焦市場租金表現(xiàn)來看，全國租金呈整體上漲趨勢。春節(jié)前夕，由于國內(nèi)外疫情反復，為了減少春節(jié)期間人員流動集聚，各地紛紛倡議企業(yè)員工就地過春節(jié)。這使得春節(jié)期間租賃房源較為緊缺，1-2月租金較去年年底提升顯著，1月環(huán)比提高4.76%，2月環(huán)比上升3.04%。到了3月，租金有所下降，租賃市場逐步恢復常態(tài)。
供應層面，由于各地城市鼓勵員工留城過春節(jié)，大大減少了房源空置現(xiàn)象，因此1-2月各城市新增供應房源大幅下跌：1月，55城個人房源新增供應407218間，環(huán)比下跌32.66%，2月新增供應344347間，環(huán)比下跌15.44%。伴隨疫情逐步好轉，抑制的租賃需求得以釋放，加之年底大批租賃房源租期到期，3月整體新增供應顯著提升。
二、2021年一季度集中式長租公寓規(guī)模榜單解讀
1、開業(yè)規(guī)模環(huán)比增長3.43%，同比增長18.32%
2021年一季度，TOP20集中式長租公寓新開業(yè)規(guī)模63.46萬間，同比增長18.32%，環(huán)比增長3.43%，雖持續(xù)增長但增速明顯放緩。
2020年，我國租賃行業(yè)經(jīng)歷了內(nèi)外生態(tài)環(huán)境的變化，大浪淘沙，重新洗牌，各方參與者回歸理性，以審慎的態(tài)度面對企業(yè)自身與行業(yè)整體發(fā)展。因而，租賃企業(yè)整體開業(yè)增速放緩，轉向聚焦提升資產(chǎn)價值與精細化運營服務。
2、管理規(guī)模96.84萬間，魔方、樂乎、V領地躋身進入前十
一季度，TOP20集中式長租公寓管理規(guī)模96.84萬間，其中房企系管理規(guī)模71.43萬間，占比74%;運營商系管理規(guī)模25.41萬間，占比26%。榜單首次將房企系與運營商系長租公寓企業(yè)合并排名，房企系公寓企業(yè)憑借自持資產(chǎn)優(yōu)勢，管理規(guī)模略勝一籌，但以輕資產(chǎn)為主要拓展方式的魔方、樂乎、V領地也已拓展超3.5萬+間，躋身進入前十。
3、行業(yè)頭部優(yōu)勢較明顯，房企系競爭激烈，運營商系乘勝追擊
企業(yè)表現(xiàn)方面，開業(yè)規(guī)模TOP10中，房企系與運營商系不分伯仲，頭部企業(yè)保持優(yōu)勢，TOP3的萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方繼續(xù)領跑增長。萬科泊寓過去一年由于北京集體用地項目及深圳城中村大量的項目集中入市，同比去年1季度開業(yè)規(guī)模增加了35000間。魔方由去年同期的將近5萬間增長至目前的76353間，主要是由于收購了世聯(lián)紅璞，規(guī)模大漲。朗詩寓、窩趣也在第一季度新增開業(yè)均超3000間。
TOP3品牌新開規(guī)模情況(間)
TOP11-20中，城家、安歆等運營商系企業(yè)憑借自身精細化運營優(yōu)勢，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增加，排名不斷上升。值得一提的是，由于榜單首次將房企系與運營商系長租公寓合并排名，中駿方隅與建方長租等房企系公寓首次掉出開業(yè)TOP20榜單，但它們?nèi)跃S持著5000+規(guī)模，僅次于排名第20的保利公寓。
新開規(guī)模排名變化較大的部分企業(yè)排名情況
橫向對比開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模，一方面，因開發(fā)商系公寓企業(yè)以重資產(chǎn)為主要投拓模式，開發(fā)周期較長，儲備的在開發(fā)項目較多，開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模差異較大，而運營商系公寓企業(yè)的商業(yè)模式主要為中、輕資產(chǎn)，開發(fā)周期較短，開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模差異不大。另一方面，開業(yè)規(guī)模榜與管理規(guī)模榜中，房企系公寓企業(yè)存在差別，這是由于部分房企系儲備項目量較大，目前雖未開業(yè)但后期可能厚積薄發(fā)，房企系公寓企業(yè)內(nèi)部激烈競爭可見一斑。
4、藍領市場表現(xiàn)突出，差異化賽道競爭加劇
經(jīng)過五年多的探索、發(fā)展與沉淀，我國長租公寓企業(yè)不再盲目追求規(guī)模擴張，而是逐步在穩(wěn)扎穩(wěn)打的基礎上，探索多元化發(fā)展，逐步布局細分領域。
本季度，藍領公寓市場表現(xiàn)靚麗，傳統(tǒng)布局藍領賽道的公寓運營商中富旅居與安歆規(guī)模排名都有顯著提升，中富旅居首次進入開業(yè)TOP10排行榜，安歆第一季度共拓店795間，合計2747張床位。
此外，在去年樂乎、城家、窩趣等推出藍領產(chǎn)品線后，朗詩寓本季度也首次計劃通過委托管理的方式管理藍領公寓1500間。
5、中大型租賃項目逐步入市，集中化管理能力成運營優(yōu)勢
在本季度的新開業(yè)公寓項目中，有多個項目以大型租賃社區(qū)的形式入市上海首個集體土地租賃房項目——華潤有巢國際公寓社區(qū)投入運營，共計825套房源;朗詩寓瓜山未來社區(qū)開業(yè)，開業(yè)規(guī)模2000間。旭輝瓴寓自去年9月開業(yè)首個綜合型租賃社區(qū)——上海浦江華僑城柚米社區(qū)，還有儲備項目——張江納仕國際社區(qū)預計將于今年6月問世，17棟住宅樓共993套房源。
部分品牌中大型租賃項目入市情況
*瓜山未來社區(qū)項目為分批次入市，表內(nèi)的開業(yè)時間統(tǒng)計為最近一次開業(yè)
大型租賃社區(qū)的問世，一方面可以一次性增加市場供應，滿足更多租賃需求;另一方面，該類產(chǎn)品讓租客更好地享受住宅社區(qū)的居住體驗，并享受商業(yè)、娛樂等配套資源，真正落實“租售同權”的概念。然而，大型租賃社區(qū)的運營對運營商的管理能力來說是新的考驗，有集中化管理能力的公寓企業(yè)將具備更強的競爭優(yōu)勢。
今年，伴隨租賃住宅用地項目的入市，以地產(chǎn)城方為代表的國家隊的大型租賃社區(qū)項目將成為租賃市場主要的增量供應之一。
三、小結
2020年，在疫情的催化下，行業(yè)問題加速暴露，行業(yè)參與者也更加“清醒”，但同時，也讓更多關注者認識到住房租賃行業(yè)的剛性需求與較強的抗風險能力。
2021年，作為十四五發(fā)展的元年，在國家大力倡導租賃住房的政策紅利下，租賃行業(yè)或將撥開陰霾，踏上全新的征程。租賃企業(yè)將趨于理性、穩(wěn)健發(fā)展，不再盲目追求規(guī)模擴張，而是注重穩(wěn)客戶、重運營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，多元化經(jīng)營，并不斷提升大型項目管理運營能力，以更扎實的資產(chǎn)運營能力抗擊風險。
來源： https://mp.weixin.qq.com/s/r5WIGaPiMSYrK6F5TDcGXA
