中新經(jīng)緯客戶端1月20日電 題：《顧云昌：房地產(chǎn)市場越發(fā)達，分化現(xiàn)象就會越明顯》
作者 顧云昌(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席)
國家統(tǒng)計局1月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比上年回落2.9個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比上年回落6.3個百分點。我覺得，從投資數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)投資還是保持了相當穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，比預想的要好。回顧過去一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不管是投資，還是銷售，其實都是好于預期的。
需求推動房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展
2020年，受疫情影響，在全世界經(jīng)濟體大多數(shù)負增長的情況下，中國的房地產(chǎn)仍然保持正增長，而且增長幅度遠遠高于GDP的增長速度，這說明老百姓(603883,股吧)對“住”的重視程度很高，房地產(chǎn)業(yè)也滿足了百姓的需求。
我經(jīng)常說“人以食為天，以住為地”。實際上，現(xiàn)在中國人“吃”的問題已經(jīng)不是有沒有的問題，而是提高質(zhì)量的問題。“住”的問題既有提高質(zhì)量的問題，還有好多解決有無的問題。
中國現(xiàn)在還在城市化的進程當中，我們的城市化進程起碼還要持續(xù)10年，甚至更長。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%。也是在2019年，國家要求全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。所以很多城市現(xiàn)在都放開了戶籍落戶限制。戶籍放開后，相當部分人包括農(nóng)民工進城，包括新就業(yè)的大學生等對于“住”的需求是很強大的。另外，二胎政策放開后，住戶的改善性需求也在增加。這些因素都必然推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從中，也可以看出中國房地產(chǎn)業(yè)韌性十足的原因，它的韌性是需求去促進的。
降房價主要靠降地價
當然，社會上也有一種聲音認為，房地產(chǎn)把中國經(jīng)濟搞壞了，我覺得看待這個問題要一分為二。房地產(chǎn)問題，主要是價格問題讓老百姓不滿意，但是房價的問題又不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)所能決定的，它是整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展進程當中出現(xiàn)的問題。比如貨幣發(fā)行量。
另外，房價上漲有一個很大原因是地價的上漲。2020年政府土地出讓收入再創(chuàng)新高，在房地產(chǎn)行業(yè)中，地價上漲的速度高于房價上漲的速度。2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，而土地成交價款卻增長17.4%。這意味著我們的土地價格約上升了18%。所以，要降低房價，就要加強對地價的控制。
房地產(chǎn)市場分化是必然
近幾年，中國房地產(chǎn)市場分化趨勢明顯。未來這個趨勢是不是會一直延續(xù)下去？它會如何影響全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展？
房地產(chǎn)市場的分化是必然的，也是符合客觀實際的。如果全國房地產(chǎn)市場都是一樣的，那就不叫房地產(chǎn)市場了，因為房地產(chǎn)是區(qū)域性的市場，和當?shù)氐墓?yīng)和需求是密切相關(guān)的。
特別是我們現(xiàn)在強調(diào)城市群的概念，要發(fā)展大城市，以中心城市來引領(lǐng)整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。城市之間的發(fā)展差距，人才的去留，人口的流向，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等，都必然會導致房地產(chǎn)的分化。比如2020年深圳的房價漲幅超過了北上廣三大城市。深圳人口還在持續(xù)流入，購買力還在提升，這會繼續(xù)加大這個地方對住房的需求。而人口凈流出的城市，比如典型東北城市黑龍江省鶴崗，房價必然下跌。
這主要是市場的分化，其實還有企業(yè)的分化。好的企業(yè)越來越好。比如中國房企前50強，它們的增長速度還是很快的，利潤也高，但一些中小企業(yè)卻面臨著被收購、被淘汰的命運。市場的分化會最終導致產(chǎn)品的分化。隨著人們生活水平的提高，改善的需求越來越多，不同的人群，不同的收入，不同的需求愛好，要求不同的產(chǎn)品，開發(fā)商也會適應(yīng)這個需求，會生產(chǎn)不同的產(chǎn)品。所以，房地產(chǎn)市場越發(fā)達，分化現(xiàn)象就會越明顯。(中新經(jīng)緯APP)
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