來源：中國企業(yè)報(bào)·青財(cái)經(jīng)
9月11日，頻繁提供擔(dān)保的中南建設(shè)，公開披露了《關(guān)于為溫州錦藤等公司提供擔(dān)保的進(jìn)展公告》。截至公告日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司及控股子公司對外擔(dān)保余額為 662.47 億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的 309%。
近年來中南建設(shè)的擔(dān)保余額保持著逐年大幅增長的態(tài)勢，2017-2019年的數(shù)字分別約263.81億、396.98億和663.86億，占期末公司凈資產(chǎn)的187.73%、228.17%和309.65%。
截至9月11日的最新公告，雖然中南建設(shè)提供擔(dān)保的余額較2019年期末有所下降，但是根據(jù)其以往提供擔(dān)保的頻率，難以保證到2020年年末中南建設(shè)整體的擔(dān)保余額不會再繼續(xù)增長。
同時(shí)被擔(dān)保對象中，部分公司資產(chǎn)負(fù)債率超過 70%，多家公司曾被監(jiān)管部門多次處罰。一旦這些公司因經(jīng)營問題無法償還借款，無疑是雪上加霜，將中南建設(shè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步推高。
三條紅線壓頂
本來就扣著高負(fù)債的帽子，加之頻繁的提供擔(dān)保，難以不讓人再次聯(lián)想到中南建設(shè)債務(wù)問題。2020年半年報(bào)顯示，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率為89.48%，較2019年期末的90.77%下降1.29個(gè)百分點(diǎn)，而這一數(shù)字在2016-2018年分別為86.17%、90.52%、91.69%，資產(chǎn)負(fù)債率在top20房企陣營排名靠前。
資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，深交所對其2019年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行問詢。中南建設(shè)做出回應(yīng)，表示因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的特殊性，中南建設(shè)2019 年末 2637.5 億元全部負(fù)債中，銷售房屋產(chǎn)品收到的現(xiàn)金，在有關(guān)房屋產(chǎn)品沒有竣工確認(rèn)收入前視為負(fù)債，基本沒有償債風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)收賬款 1233.6 億元，在全部負(fù)債中占比 46.77%?？鄢A(yù)收賬款之后的負(fù)債與總資產(chǎn)的比值，中南建設(shè) 2019 年末為 48.31%，低于大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司。
而如今結(jié)合半年報(bào)季之后剛推出的房企融資新規(guī)，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率則完全不樂觀。新規(guī)中“三條紅線”考察的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率(資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)剔除預(yù)收款)，該數(shù)字不得大于70%，而中南建設(shè)2020年六月底剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到82.86%，遠(yuǎn)高于紅線標(biāo)準(zhǔn)。
結(jié)合“三條紅線”的其余兩條規(guī)定，即房企的凈負(fù)債率不得大于100%和現(xiàn)金短債比小于1，中南建設(shè)2020年6月底的現(xiàn)金短債比為1.19，暫時(shí)勉強(qiáng)處于安全狀態(tài)，而147.17%的凈負(fù)債率和82.86%的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，則意味著中南建設(shè)踩中“三條紅線”中的兩條。雖然目前“三條紅線”還沒有在行業(yè)內(nèi)鋪開，但是如果后續(xù)全面落地，按照規(guī)定，中南建設(shè)的有息負(fù)債規(guī)模年增速也無法超過5%。
截止到2020年6月底，中南建設(shè)有息負(fù)債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 237.0 億元，現(xiàn)金余額 281.5 億元，勉強(qiáng)能夠覆蓋。但是對于后續(xù)投資拿地和還債等問題，如果“靴子”落地，其“快周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)或?qū)⒏淖?，中南建設(shè)面臨的資金困擾也難以避免會更加嚴(yán)重。
利潤含金量待“煉”
與高負(fù)債、高頻擔(dān)保同樣被質(zhì)疑的，還有利潤的含金量和過低的毛利率。
8月24日晚間，中南建設(shè)披露了2020年半年報(bào)。報(bào)告顯示，上半年中南建設(shè)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)296.9億元，同比增長27.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%。
但是仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，31.67億的利潤總額中，有約17.67億元、占比超過55%的投資收益，而這17.67億，又包含超過5.85億元以權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益，這部分收益來自資產(chǎn)重估，完全不產(chǎn)生現(xiàn)金流。而此種“利潤”的增長，在2019年也發(fā)生過。
另外2020 年上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入 208.3 億元，同比增長 35.1%。因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)差異，結(jié)算毛利率 19.40%，同比下降 4%;而建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 96.8 億元，受完工項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的影響，2020 年上半年綜合毛利率 11.10%，較去年同期下降 0.84 %。
房產(chǎn)、建筑業(yè)務(wù)營收約七三占比，中南建設(shè)2020上半年毛利率 17.28%，同比下降 2.63 個(gè)百分點(diǎn);而2019年底中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為 17.93%，對比2018年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。由于毛利率持續(xù)下滑，中南建設(shè)遭到深交所問詢。
對于深交所的問詢，中南建設(shè)承認(rèn)毛利率確實(shí)低于行業(yè)平均水平并回復(fù)，由于公司起點(diǎn)低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高，所以中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能像行業(yè)其他公司一樣依賴提高杠桿，儲備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，提高運(yùn)營效率，以更好的運(yùn)營管理和回款管理，獲得生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的收益。
而事實(shí)上，中南建設(shè)的杠桿率和負(fù)債水平一直處于高位，正如上文所說已經(jīng)觸及“三條紅線”。而融資成本高確是事實(shí)，以今年中南建設(shè)發(fā)行債券的利率為例，不完全統(tǒng)計(jì)下，中南建設(shè)2019年內(nèi)發(fā)行債券的利率基本都在7.5%以上，個(gè)別超過10%。
而三費(fèi)費(fèi)率也不低，上半年公司銷售費(fèi)用率 2.36%，同比下降1.19 個(gè)百分點(diǎn);管理費(fèi)用率 4.59%，同比下降 1.07 個(gè)百分點(diǎn);而財(cái)務(wù)費(fèi)用則從2019年同期約2630萬大幅上漲到4.35億元，漲幅超過1500%。
來源：中南建設(shè)2020年半年報(bào)
躋身2000億 尚需再努力
高負(fù)債之下，2020年中南建設(shè)還是喊出銷售業(yè)績要增長15%、沖擊2300億的目標(biāo)。事實(shí)上，上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 813.9 億元，雖然同比增長 0.2%，但是相對于全年銷售目標(biāo)，也僅完成約36%;截止到8月份，中南建設(shè)累計(jì)合同銷售金額達(dá)1194.7 億元，較上年同期增長 7.6%，完成全年銷售目標(biāo)約53%。
在2019年的基礎(chǔ)上增長15%，對應(yīng)的2020年中南建設(shè)的銷售業(yè)績就是2255.15億元，這一目標(biāo)已經(jīng)超過top20同梯隊(duì)的金科股份、中國金茂、陽光城。而根據(jù)克爾瑞2020年1-8月銷售業(yè)績榜單和企業(yè)報(bào)告推算，金科股份全年銷售目標(biāo)已經(jīng)完成約56.32%、陽光城完成了64%，而中國金茂則完成了73%。
在距離2020年結(jié)束僅剩不到4個(gè)月的時(shí)間，即使今年能夠出現(xiàn)“金九銀十”小熱度，也難以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，接下來的時(shí)間，中南建設(shè)的壓力不能說不大。(林生)
