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“715”新政

深圳市住建局聯(lián)合市規(guī)劃和資源管理局等8部門發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，堪稱“史上最嚴”的“深八條”，重點內(nèi)容如下：

1、落戶深圳滿3年，連續(xù)繳納3年個稅或社保;非深戶連續(xù)繳納5年個稅或社保。

2、離婚3年內(nèi)買房，名下房產(chǎn)套數(shù)按離婚前家庭總套數(shù)算：

家庭有2套房，離婚3年內(nèi)禁止買房;

家庭有1套房，離婚后無房一方可以個人名義買房，限購1套;

家庭無房，離婚后任意成員可以個人名義買1套房。

買房家庭無房無貸，首付3成；無房有貸，首付5成；非住宅首付6成起;

家庭有房，首付7成起;非住宅首付8成起。

3、二手房滿5年免增值稅。

4、普通住宅界定標準：容積率1.0以上、套內(nèi)面積小于120㎡或建面小于144㎡，且成交價低于750萬，三者缺一不可;否則即為豪宅。

5、加強熱點樓盤銷售管理，銷售方案報所在區(qū)住建局備案；

6、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理；

7、加大二手住房交易信息公開力度；

8、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

上塘紅利盤—中海匯德里限價7.14萬/㎡預(yù)計7月20日開放展示中心，開始預(yù)約登記中

中海匯德理接駁4號線上塘站

項目占地27390.52㎡，總建面134210㎡，2019年11月12日由中海地產(chǎn)以50.2億拿下（配建13100㎡人才住房），可售樓面價41450元/㎡。

項目由5棟住宅和1棟幼兒園組成

戶型面積81-94-110平米，總計1180套

81 三房一衛(wèi) 、94三房兩衛(wèi) 、110四房兩衛(wèi)

戶型圖如下

目前項目剛出地面，有小道消息稱8月開盤，按照深圳的最新政策，如果是裝配式的建筑，只要出地面即可預(yù)售，如果8月開盤，想必匯德理也是采用的裝配式工法.

項目斜對面的金茂府，去年開賣，最小面積125平，平均價格11萬左右；

而匯德理的面積更小，而且拍賣時要求最高均價不超過7.14萬/㎡，即使加上裝修，也不超過8萬/㎡，還是很具有吸引力的！

上塘紅利盤—中海匯德里—預(yù)計7月20日開放展示中心，可預(yù)約參觀，計劃搖號銷售

中海匯德理戶型面積段為81-94-110㎡，總計1180套。其中81㎡為3房2廳1衛(wèi) 、94㎡為3房2廳2衛(wèi) 、110㎡4房2廳2衛(wèi)結(jié)構(gòu)。目測剛出地面2/3層，展示中心已在搭建中，項目預(yù)計20號左右開放展示中心和示范單位，疫情期間，項目采取預(yù)約制看房，目前在誠意登記中，需要驗資100萬截圖(理財，基金，股票，余額，保險)和查房證明的截圖。

區(qū)位交通

中海匯德理位于騰龍路與潔玉街交匯處西南角，即地鐵4號線上塘站B出口，屬于地鐵口物業(yè)，一站之隔的紅山站可換乘6號線，據(jù)悉6號線預(yù)計8月份通車，該線路串聯(lián)寶安、光明、龍華、福田、羅湖五個區(qū)。兩站之隔可達目前深圳最大的高鐵站深圳北站，以及換乘5號線。

公交配套方面，項目1公里范圍內(nèi)有20個公交站臺，除了通達龍華各片區(qū)之外，還可通往福田、龍崗、寶安及南山各區(qū)。

在干道方面，中海匯德理緊靠布龍路、福龍路兩條主干道，走布龍路可通達龍崗坂田；走福龍路通過橫龍山隧道直達福田香蜜湖；通過福龍立交轉(zhuǎn)南坪快速可達南山、寶安、龍崗各區(qū)。

小結(jié)：中海匯德理地鐵、高鐵、公交等公共交通出行都非常便利，且周邊有2條主干道，能快速通往福田、龍崗、南山等附近區(qū)域，當(dāng)然由于龍華人口密度較大，早高峰時期自駕或公共交通出行都會相對擁堵。

樓盤信息

中海匯德理所處地塊為A816-0068宗地，土地用途是二類居住用地，土地使用年限70年，土地面積27390.52㎡，建筑面積134210㎡，該地塊于2019年11月22日，被中海以50.2億競得，要求是建成后宗地普通商品住房入市最高均價為71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆綁精裝修，取得不動產(chǎn)證后三年限售。

根據(jù)規(guī)劃顯示，中海匯德理住宅分5棟開發(fā)，主要為48層的超高層，容積率4.9，綠化率30%，房源總數(shù)1206戶，停車位3層共計1250個，車位比超過1:1。

在房源戶型分布上，項目有81-94-110㎡的商品房共計1180戶，另有人才房176戶。其中商品房戶型81㎡為三房2廳1衛(wèi) 、94㎡為三房2廳2衛(wèi) 、110㎡四房2廳2衛(wèi)結(jié)構(gòu)。

小結(jié)：車位比超過1:1，容積率4.9，居住舒適度較高。根據(jù)平面示意圖顯示，住宅樓棟是圍合式布局，避免了視野遮擋等問題。其中1棟三單元與其他樓棟分隔開來，且從戶型色塊分布來看，該單元是84/96平戶型，與銷售告知的戶型有一定出入，因此 猜測該樓棟大概率是配套的人才房。

主力戶型

銷售告知商品房戶型為81/94/110平，這3個面積段戶型分布在1棟一、二、四單元，及2棟一單元，從前面的平面示意圖來看，主力戶型為81平及94平戶型，而110平戶型在每個樓棟只有1條腿，房源相對較少。

小結(jié)：中海匯德理的戶型集合了小中大三種面積段，能滿足剛需及改善型家庭的需求，戶型格局整體相對合理，但所有戶型均帶內(nèi)陽臺，如不改造空間利用率不高，且部分81㎡衛(wèi)生間采光面或受影響。

價格對比

紅山、上塘是龍華近年來發(fā)展相對較快，且配套較為完善的區(qū)域，也是龍華房價的領(lǐng)頭羊片區(qū)，但目前該區(qū)域范圍內(nèi)，在售的地鐵住宅物業(yè)只有龍華金茂府一盤，龍華金茂府去年11月開盤，整體均價10.3萬/平，在售住宅為125-248平純大戶型產(chǎn)品，而中海匯德理以中小戶型為主，雖然二者的定位不同，但處于同一片區(qū)，又僅一路之隔，配套是可以共享的，這樣來看，7字頭的中海還是非常香的。

根據(jù)貝殼網(wǎng)顯示，目前紅山上塘掛牌的二手房區(qū)間價在6.7-9.6萬/平，其中2010年后較新樓齡的，且位置相對靠近地鐵站的新盤基本在8萬一平以上，這樣看來，中海匯德理與周邊二手房差價至少再1萬一平以上，價格倒掛還是相對明顯。

小結(jié)：與一路之隔純新盤金茂府相差近3萬一平的差價，與周邊二手房也相差1至2萬+的差價，中海這波“限價”商品房出來，勢必引起極大的市場關(guān)注，雖然可售房源有1180套，但僧多粥少，加上中海的品質(zhì)市場認可度較高， 猜測該樓盤或也要加入豪華“搖號賣房”的套餐了。

施工進度

去年11月拿地，7月20號就準備開展示中心，半年多的時間面市，中海的速度也是非常快了。

在項目現(xiàn)場看到中海匯德理施工圍欄上已經(jīng)打上了廣告，樓棟主體目測剛出地面2/3層，項目展示中心已在搭建中，但沙盤及區(qū)域圖等還未建好，20號就開放展示中心的話，工程進度要抓緊了。

小結(jié)：光明中海去年6月拿地，現(xiàn)如今已開放樣板間預(yù)備入市，而龍華的中海去年底拿地，現(xiàn)也要開展示中心，可見中海地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)。前面我們提到，中海匯德理商品房不得捆綁精裝修銷售，若是毛坯交付的話，那么交樓時間又將更快。（預(yù)計2022年就能交樓）

項目配套

（1）學(xué)區(qū)學(xué)校

根據(jù)現(xiàn)有的學(xué)區(qū)劃分，中海匯德理目前劃片的學(xué)校是上芬小學(xué)，龍華實驗學(xué)校（初中部）。龍華實驗學(xué)校2016年開始招生，2019年參加第一屆中考，據(jù)該校公眾號發(fā)布，2019年中考成績排名中，校平均分在全區(qū)排前4名，可見龍華實驗學(xué)校的成績還是中上游的。

而在項目500米范圍內(nèi)，還有規(guī)劃有一所九年制公立學(xué)校——華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校，該校即岳盟城市更新單元規(guī)劃學(xué)校，位于民治街道民塘路與建設(shè)東路交匯處東南側(cè)，用地面積24400㎡，總建筑面積59888㎡。擬規(guī)劃54個班，其中小學(xué)36個班，學(xué)位1620個；初中18個班，學(xué)位900個；合計學(xué)位2520個。

華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校1月份已簽訂了協(xié)議，預(yù)計2021年9月投入使用。據(jù)家在網(wǎng)友爆料，目前該學(xué)校已動工，未來中海匯德理能否劃進這所學(xué)校，學(xué)位劃分是否會有變動，也是未知數(shù)，但目前的教育配套來看，在全區(qū)算不錯。

（2）商業(yè)配套

近年來，龍華的商業(yè)也是越來越純熟，家門口的AT MALL上塘薈2018年已開業(yè)；1站之隔的紅山片區(qū)有龍華九方（龍華天虹購物中心），6月份剛開業(yè)的紅山6979，以及未來還有龍光玖鉆自帶的約10萬㎡商業(yè)；2站之隔的深圳北站有優(yōu)越時代廣場、繽果空間；2站之隔的龍華站有鴻榮源壹方天地等，可以說商業(yè)配套非常豐富了。

（3）市政配套

很多人需覺得龍華除了房子就是房子，其實不然，除了開發(fā)新樓盤之外，近年來龍華的整體規(guī)劃也在逐步落實，市政配套也在不斷兌現(xiàn)，像紅山片區(qū)的深圳美術(shù)館新館、深圳第二圖書館于1月份開始動工，預(yù)計2023年建成。

*深圳第二圖書館效果圖

*深圳美術(shù)館新館效果圖

新區(qū)大道與民寶路交匯處的龍華新華醫(yī)院也已在動工，該院是一所三甲醫(yī)院，建成后提供2500床，建筑面積503614㎡。另外，位于龍華區(qū)民治街道民治大道東側(cè)、民康路北側(cè)的深圳市第二兒童醫(yī)院，該醫(yī)院為市屬三級兒科專科醫(yī)院，規(guī)劃床位1500張，也在加緊建設(shè)中，預(yù)計2022年投入使用。

*新華醫(yī)院效果圖

*深圳市第二兒童醫(yī)院效果圖

另外，深圳市二十一高級中學(xué)也開工了，據(jù)悉該學(xué)校位于民治街道新區(qū)大道與中梅路交界處（玖鉆旁邊），總用地面積31000㎡，總建筑面積73220㎡，為一所36班/1800個學(xué)位的高中，預(yù)計2021年建成并使用。

*深圳市二十一高級中學(xué)

小結(jié)：地處紅山上塘片區(qū)，配套純熟，居住氛圍濃厚，眾多市政規(guī)劃距離項目也不遠，且在兩三年內(nèi)可兌現(xiàn)，加上劃片的學(xué)校在區(qū)里排名靠前，有這些配套設(shè)施加持，項目的“含金量”還是較高的。

總結(jié)

優(yōu)勢：地理位置相對優(yōu)越，交通配套較為發(fā)達，同時周邊不論是商業(yè)還是學(xué)校，亦或者是美術(shù)館、圖書館、醫(yī)院等市政配套都距離項目不遠，整體的配套可以說是非常成熟了。另外，項目周邊以中大戶型為主，而自身則主打中小戶型，加上限價，不僅與二手房形成價格倒掛，也比周邊新盤會更有優(yōu)勢。

劣勢：項目一側(cè)挨著小產(chǎn)權(quán)房，一側(cè)則是萊蒙的辦公產(chǎn)品，而學(xué)校及商業(yè)都在馬路對側(cè)，具體位置上相較金茂府、中海錦城還是要略微弱一點，另外，項目小部分戶型衛(wèi)生間采光會受遮擋。

“宇宙中心”卷土重來?紅山4新盤PK 誰才會是最后贏家

龍華已經(jīng)躍身成為了新一代的“豪宅”區(qū)，龍華除了“深高北”校區(qū)十幾萬一平的二手房掛牌價之外，地鐵沿線的次新盤，基本已經(jīng)去到了8萬+至10萬+，這個價格放在哪個區(qū)都是非常拔尖的。而下半年紅山片區(qū)預(yù)計有4個住宅新盤要面市，且受新房限價的影響，這些盤是否再掀起一波買房熱潮，再續(xù)神話，我們不妨拭目以待。

紅山即將入市的新盤分布在4號線及6號線地鐵沿線，但均不是地鐵口物業(yè)。從地鐵距離來看，龍光玖悅臺距離紅山地鐵站約800米；尚譽紅山里距離上塘站步行約1公里；中城宴華府步行至上塘站約720米；萊蒙水榭云上距離上塘站約810米。除了尚譽紅山里之外，其余新盤的地鐵距離相差不大，最近的中城宴華府。

從樓盤數(shù)據(jù)來看，體量最大的是龍光玖悅臺，總建面達20.9萬㎡，住宅供應(yīng)量大940套，其余新盤建面均不超過10萬㎡，供應(yīng)也相對較少；從容積率上來看，萊蒙目前的數(shù)據(jù)缺失，其余3盤中尚譽紅山里的容積率最大，有5.2；從車位比來看，除了萊蒙之外，龍光玖悅臺的車位比最高，接近1:1.5，而尚譽紅山里的車位比不足1:1。另外，從樓盤節(jié)點上來看，龍光已開放了展示中心及樣板間，其余3盤還未開放售樓處，按照這種進度，龍光或率先入市？