【摘要】 內(nèi)容提要:(文/王明) 十多年前,開發(fā)商和馬陸鎮(zhèn)政府投入約1000萬元,開發(fā)了上海包裝城項(xiàng)目。如今這塊土地價(jià)值約30億元,土地溢價(jià)至少3...
內(nèi)容提要:
(文/王明) 十多年前,開發(fā)商和馬陸鎮(zhèn)政府投入約1000萬元,開發(fā)了上海包裝城項(xiàng)目。如今這塊土地價(jià)值約30億元,土地溢價(jià)至少300倍,無論是開發(fā)商還是鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),他們靠這塊土地足夠賺的滿滿當(dāng)當(dāng)。然而,近年來,建筑商因工程款沒拿到仍在投訴;2000戶業(yè)主買來的房屋既不能自住,又不能出租。
上海包裝城項(xiàng)目這塊巨大的“肥肉”,背后既有建筑商的血淚,也有上千戶業(yè)主的血淚。
張炎悅,浙江諸暨人。是上海包裝城項(xiàng)目的建筑商,因?yàn)樵擁?xiàng)目,張炎悅傾家蕩產(chǎn)、妻離子散。
孫某某,店鋪業(yè)主,雖然擁有房屋產(chǎn)權(quán),但是經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)卻不歸她。自己花錢買的房子,自己不能住,也不能自由出租。只能任由上海包裝城經(jīng)營支配,所得租金回報(bào)還要看上海包裝城臉色。
圖:上海包裝城
此類問題涉及2000戶業(yè)主。他們共同向各級“掃黑除惡”辦公室舉報(bào),向有關(guān)部門反映,但是該問題卻一直得不到解決。
建筑商傾家蕩產(chǎn)
2001年,陳平出資200萬元,以上海嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府名義租用農(nóng)田385畝,租期50年,開發(fā)上海包裝城項(xiàng)目(商品房、商鋪),當(dāng)時(shí)的鎮(zhèn)黨委書記費(fèi)小妹擔(dān)任包裝城工程總指揮。
項(xiàng)目還沒啟動,上海包裝城有限公司就開始了大張旗鼓的銷售樓盤。
為了促進(jìn)銷售,2001年9月,馬陸鎮(zhèn)政府出臺“關(guān)于同意上海嘉定包裝城有關(guān)優(yōu)惠政策的批復(fù)”。批復(fù)明確,凡投資參與包裝城營業(yè)房聯(lián)建者,根據(jù)實(shí)際投資聯(lián)建的營業(yè)房面積,給予落實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)政策。代辦50年期限的土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證,稅費(fèi)自理;或由司法機(jī)關(guān)依法辦理公證文書,確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),不收契稅。聯(lián)建戶選擇其中一種方式。
該批復(fù)還“出臺”了三年后轉(zhuǎn)為常住戶口、經(jīng)營返稅50%、享受子女入學(xué)等優(yōu)惠政策。
各地投資人蜂擁而至,紛紛購買聯(lián)建房屋。
直到2002年7月,上海包裝城才取得“建造營業(yè)用房”的《施工許可證》(建設(shè)面積4.6萬平米),由中國建筑第七工程局組織施工。
上海包裝城有限公司和上海包裝城有限公司建設(shè)指揮部在公開文件中記載,工程承包價(jià)款為平均676元/平米。
張炎悅以浙江諸暨建筑工程公司名義與上海包裝城有限公司及中國建筑第七工程局(滬)簽定施工合同,并于2003年1月份開工建設(shè)。
張炎悅按合同約定以480元每平米包工包料。
2003年春節(jié)后非典開始,材料價(jià)格猛漲。
非典前,鋼材均價(jià)2000元/噸,人工工資180元/平米,水泥180元/噸,砂石28元/噸,多孔磚0.2元/塊。
非典后,鋼材均價(jià)3800元/噸,人工工資270元/平米,水泥460元/噸,砂石68元/噸,多孔磚0.55元/塊。樓板、水電材料、涂料、模板、機(jī)械設(shè)施等都大幅漲價(jià)。
非典后,工程造價(jià)漲到810元/平米左右,整體漲幅高達(dá)近70%。
這種情況在全國較為普遍,2003年6月,最高院發(fā)文(2003)72號明確:因非典疫情原因,致使合同一方當(dāng)事人權(quán)益有重大影響的合同糾紛案,可根據(jù)具體情況,依公平原則處理。
隨后,上海包裝城有限公司以建筑材料成本上漲為由,向聯(lián)建戶收取了1200多元每平米的施工差價(jià)。
但是這筆錢沒有到達(dá)施工單位手中,張炎悅?cè)匀灰?80元每平米的價(jià)格承包施工。
張炎悅說,“當(dāng)時(shí)我向開發(fā)商提出:如果繼續(xù)施工,材料價(jià)格要按上海建委信息價(jià),人工、機(jī)械調(diào)整按規(guī)定文件執(zhí)行;如果退場的話則按合同清算。開發(fā)商陳平讓我繼續(xù)施工。因?yàn)槭菈|資工程,我不太放心,便去找了時(shí)任馬陸鎮(zhèn)書記兼包裝城項(xiàng)目工程總指揮費(fèi)小妹。費(fèi)小妹書記對我說,‘這是政府參與項(xiàng)目,你們大膽施工,就按陳平的表態(tài)結(jié)算,出了事找政府’。費(fèi)書記信誓旦旦的表態(tài)讓我吃了顆定心丸”。
2004年8月份,除了合同約定的工程,還有超出的工程量也都完工。張炎悅找開發(fā)商陳平結(jié)算工程款,但陳平再三推諉,后來鎮(zhèn)政府多次協(xié)調(diào)也沒有任何結(jié)果。
上海包裝城有限公司僅以480元每平米的合同價(jià)支付張炎悅工程款,直到現(xiàn)在,開發(fā)商也沒對張炎悅超出的工程量進(jìn)行核算,對于因非典造成的材料漲價(jià),也沒有給予調(diào)整。
張炎悅支付四處籌集資金支付材料款、工人工資,面對巨大的虧損,張炎悅破產(chǎn)。
巨大利益背后的交易
2003年9月,上海市嘉定區(qū)房屋土地管理局就嘉定人民政府批準(zhǔn)上海包裝城有限公司使用集體土地177830平米一事,向嘉定規(guī)劃局征詢土地轉(zhuǎn)性規(guī)劃選址的函。
2003年11月,馬陸鎮(zhèn)土地管理所向上海包裝城有限公司發(fā)出通知,要求在2004年5月31日之前辦妥國有土地出讓手續(xù),繳納22萬元每畝的土地出讓金差價(jià)。
2004年1月,上海包裝城有限公司向聯(lián)建戶發(fā)出轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)補(bǔ)交土地出讓金辦理產(chǎn)權(quán)證的通知。通知稱:“根據(jù)國土資源部和上海房土局的有關(guān)規(guī)范土地市場的精神,決定將公司現(xiàn)有集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)性為國有土地有償使用。原集體土地使用權(quán)現(xiàn)可轉(zhuǎn)為國有土地產(chǎn)權(quán)分割到戶辦理產(chǎn)權(quán)證,但必須補(bǔ)交國有土地出讓金。”
上海包裝城有限公司以此為由向三類戶型聯(lián)建戶分別收取4.5萬元、4.9萬元、5.5萬元的土地出讓金。
2006年,陳平將上海包裝城公司營業(yè)樓(無產(chǎn)權(quán)證)和40畝土地使用權(quán)抵押給馬路鎮(zhèn)政府,馬陸鎮(zhèn)政府籌集5899萬元用于包裝城辦理產(chǎn)權(quán)。
而此時(shí),該宗土地使用權(quán)仍在馬陸鎮(zhèn)政府下屬的上海馬陸資產(chǎn)經(jīng)營有限公司手中。
時(shí)任馬陸鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、上海馬陸資產(chǎn)經(jīng)營有限公司法人的費(fèi)小妹主導(dǎo)實(shí)施該協(xié)議。
有一位神秘人物,在上海包裝城擁有9套房屋,此人姓名叫費(fèi)解。據(jù)傳與費(fèi)小妹有關(guān)。
還有幾位當(dāng)時(shí)在馬陸鎮(zhèn)政府擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的人員也擁有上海包裝城多套房屋。
舉報(bào)人告訴記者:“原馬陸鎮(zhèn)書記費(fèi)小妹、原鎮(zhèn)長趙明從該項(xiàng)目中得到多套房子和眾多利益。費(fèi)小妹和趙明連續(xù)升官;陳平成了億萬富翁;而張炎悅卻被害的妻離子散、四處流浪。”
業(yè)主的房屋被“霸占”
一些業(yè)主紛紛投訴,并舉報(bào)陳平涉嫌偷漏稅。
費(fèi)小妹曾任嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、書記,嘉定區(qū)房地局局長,嘉定區(qū)副區(qū)長、嘉定工業(yè)區(qū)管委會主任,上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會副主任等職務(wù)。2019年5月,費(fèi)小妹被免去上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會副主任職務(wù)。
之后,上海包裝城有限公司負(fù)責(zé)人陳平也因涉嫌偷漏稅等問題被調(diào)查。
但是,費(fèi)小妹和陳平均沒有因該項(xiàng)目受到影響。
這塊土地的地價(jià)每畝高達(dá)1200萬左右,385畝土地,價(jià)值40億。上海包裝城有限公司超低價(jià)獲得土地,而業(yè)主買來的高價(jià)房,權(quán)益還不歸業(yè)主。
上海包裝城公司開發(fā)商鋪、店面5100間,商務(wù)樓12萬平方米,總建筑面積22萬平米。陳平招商時(shí)印發(fā)的通告中承諾要打造一個(gè)全亞洲最好的專業(yè)包裝市場;年回報(bào)率達(dá)投資額的8%并且每年遞增,5至8年收回成本;可以遷入上海戶口;解決子女在當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)學(xué)校就讀等等。
由于土地手續(xù)不全等問題,嘉定區(qū)政府及相關(guān)部門不予辦理房產(chǎn)證,經(jīng)過業(yè)主們兩年多的維權(quán),并補(bǔ)繳了大量的土地轉(zhuǎn)性費(fèi)用,區(qū)政府經(jīng)過協(xié)調(diào)才同意辦理房產(chǎn)證。而陳某卻又趁著業(yè)主領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)的迫切心情,收取業(yè)主大量滯納金、利息,還強(qiáng)行與業(yè)主簽訂不公平協(xié)議,強(qiáng)制提供物業(yè)服務(wù)。
當(dāng)業(yè)主們催發(fā)產(chǎn)權(quán)證時(shí),上海包裝城公司的向業(yè)主提出要補(bǔ)交約6萬元轉(zhuǎn)性費(fèi),后來又一次次不斷加碼加收16萬元才給辦理。有些不愿意繳納高額費(fèi)用的業(yè)主,其滯納金被加到60多萬元。
市場內(nèi)共有房子2000多套,部分業(yè)主想自己居住或出租房屋,但是被上海包裝城公司所禁止;自己住或出租就會被斷水?dāng)嚯?如果通過上海包裝城公司對外出租,租金中的60%至70%就要被上海包裝城公司收取。
業(yè)主李某某認(rèn)為這些亂收費(fèi)既不合法又不合理,自己的房屋等于被霸占。他找到陳平說理之后,被人打了一頓。隨后還被調(diào)來的廢舊集裝箱堵住了大門,造成他無法營業(yè)。
圖:上海包裝城有限公司用集裝箱堵業(yè)主門口兩次
很多反映問題的業(yè)主被威脅、恐蝦、謾罵、毆打、堵門、砸房、強(qiáng)制停水停電、垃圾堵門,一些業(yè)主和經(jīng)營戶被迫接受花樣繁多的不合理收費(fèi),諸如租金分成費(fèi)、前排費(fèi)、特殊費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、各種保證金等等,收取的費(fèi)用總和超過房租的70%,而且每年都是一次性收取。
一些業(yè)主告訴記者:“上海包裝城公司通過強(qiáng)制手段把業(yè)主房屋的經(jīng)營權(quán)控制在自己手里長達(dá)10多年,獲取了巨額回報(bào)。上海包裝城公司在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候與業(yè)主簽訂有包租協(xié)議,但是協(xié)議沒有約定時(shí)間。他們還擅自將上百戶業(yè)主的房子交給陳平胞妹改造,把業(yè)主的房子當(dāng)成自己的資產(chǎn)。然而該協(xié)議不是‘賣身契’,廣大業(yè)主收回房屋使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)的決心不會因?yàn)橐恍﹦萘Φ拇驂憾鴦訐u”。
