- 規(guī)模再上臺(tái)階，營(yíng)收利潤(rùn)雙增
- 掘金增值服務(wù)藍(lán)海，多元化、智能化并行
- 龍頭大PK，誰(shuí)才是物業(yè)之王?
聲明：本文來(lái)自于微信公眾號(hào) 財(cái)經(jīng)涂鴉（ID：caijingtuya），作者：蒼穹，授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。
近年來(lái)物業(yè)公司上市熱潮持續(xù)不斷，資本涌動(dòng)背后是整個(gè)行業(yè)被愈加看好。年初疫情大考使得物業(yè)服務(wù)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，物業(yè)公司作為“資產(chǎn)管理師”和“美好生活服務(wù)師”的形象更加深入人心。碧桂園服務(wù)(06098.HK)是物管行業(yè)最具典型的代表，其在受益于行業(yè)利好的同時(shí)推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。
肇始于 1992 年，碧桂園現(xiàn)已成為中國(guó)領(lǐng)先的綜合物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，公司業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。截至 2020 年 6 月末，碧桂園服務(wù)在全國(guó) 31 個(gè)省/直轄市/自治區(qū)超 350 個(gè)城市擁有 2405 個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，涉及合同管理面積約7. 46 億平方米，服務(wù)業(yè)主 1000 余萬(wàn)人。
憑借龐大的管理規(guī)模、亮眼的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、領(lǐng)先的客戶(hù)滿(mǎn)意度及高度的社會(huì)責(zé)任感，年內(nèi)碧桂園服務(wù)榮獲中指研究院頒發(fā)的 2020 年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一、經(jīng)營(yíng)績(jī)效第一及服務(wù)規(guī)模第一;并獲億翰智庫(kù)發(fā)布的 2020 年中國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力TOP1、投資價(jià)值十強(qiáng)TOP1 及中國(guó)上市物業(yè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)TOP1 等權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)。
而自 2018 年 6 月 19 日上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)的市值從起先的 256 億港元增加至如今的逾 1400 億港元，漲幅約為4. 5 倍，成為港股物業(yè)板塊絕對(duì)的市值霸主;僅是今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)股價(jià)就從去年年末的每股25. 38 港元上行至 9 月 23 日的每股51. 05 港元，相當(dāng)于翻了一倍，遠(yuǎn)甚同期港股物業(yè)板塊56.5%的漲幅。
股價(jià)上漲也是一場(chǎng)造富運(yùn)動(dòng)，碧桂園服務(wù)由是締造數(shù)個(gè)富豪高管。按照 2020 中報(bào)披露的股權(quán)數(shù)據(jù)，公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江、副總經(jīng)理肖華、副總經(jīng)理郭戰(zhàn)軍分別持有碧桂園服務(wù)已發(fā)行股份的0.31%、0.11%、0.11%，在手股票市值悉數(shù)上億元。
規(guī)模再上臺(tái)階，營(yíng)收利潤(rùn)雙增
規(guī)模是衡量一家物業(yè)公司的重要指標(biāo)，上市物管企業(yè)發(fā)展的主旋律就是擴(kuò)大在管面積和增大市場(chǎng)份額。于碧桂園服務(wù)而言，其的規(guī)模增長(zhǎng)既靠?jī)?nèi)生式增長(zhǎng)，也依賴(lài)收購(gòu)整合實(shí)現(xiàn)外延式增長(zhǎng)。
內(nèi)生增長(zhǎng)層面，碧桂園服務(wù)兄弟公司碧桂園(02007.HK)是中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商，每年都能為其帶來(lái)數(shù)以千萬(wàn)平米計(jì)的在管面積。目前碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源達(dá)到 16698 億元、潛在的權(quán)益可售資源為 6706 億元，其龐大的儲(chǔ)備量決定碧桂園服務(wù)未來(lái)的確定性空間。
外拓層面， 2019 年碧桂園服務(wù)收購(gòu)上海聯(lián)源、佛山元海、港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)、嘉凱城物業(yè)等 7 家物管公司，合計(jì)增加 4000 萬(wàn)平米的合同管理面積;今年上半年，碧桂園服務(wù)以 135 萬(wàn)元收購(gòu)浙江嘉杭物業(yè)27%的股權(quán)， 5 月又收購(gòu)上海金晨物業(yè)，另外還以1382. 3 萬(wàn)元向第三方收購(gòu)若干其它物業(yè)管理公司。
通過(guò)內(nèi)延外拓，過(guò)往碧桂園服務(wù)的管理規(guī)模放量增長(zhǎng)。于 2020 年 6 月 30 日，除“三供一業(yè)”外，碧桂園服務(wù)的收費(fèi)管理面積約為3. 2 億平方米，較 2019 年底新增43. 4 百萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自碧桂園集團(tuán)的收費(fèi)管理面積為2. 34 億平方米，同比增長(zhǎng)36.05%;來(lái)自獨(dú)立第三方的收費(fèi)管理面積為8591. 5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)93.5%。特別的是，第三方收費(fèi)管理面積占比由 2019 年同期約20.5%上升6. 4 個(gè)百分點(diǎn)至約26.9%。
碧桂園服務(wù)關(guān)聯(lián)方物管面積及收入情況(來(lái)源： 2020 半年報(bào))
碧桂園服務(wù)年初表示，預(yù)計(jì)今年增加不少于 9000 萬(wàn)平方米的收費(fèi)管理面積。以此計(jì)算， 2020 年末其的收費(fèi)管理面積將達(dá)到約3. 6 億平方米。
由于規(guī)模的增加，碧桂園服務(wù)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)亦是相當(dāng)出彩。2015- 2019 年其營(yíng)收從16. 72 億元增至96. 45 億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為56.2%;同期利潤(rùn)從2. 20 億元增至17. 18 億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為67.2%。而在 2020 上半年，碧桂園服務(wù)營(yíng)收同比增加27. 56 億元至62. 71 億元，盡管疫情導(dǎo)致成本支出擴(kuò)大，利潤(rùn)仍較去年同期增長(zhǎng)61.6%至13. 35 億元。
碧桂園服務(wù)利潤(rùn)表(來(lái)源： 2020 半年報(bào))
尤為一提的是，因?yàn)椤叭┮粯I(yè)”業(yè)務(wù)毛利率較低，上半年碧桂園服務(wù)整體毛利率由去年同期的39.2%下降2. 0 個(gè)百分點(diǎn)至37.2%。饒是如此，其的盈利能力卻處于行業(yè)領(lǐng)先水平。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， A股、H股已上市內(nèi)地物業(yè)公司上半年的平均毛利率為28.69%，意味著碧桂園服務(wù)的毛利率高出平均8.5%。
掘金增值服務(wù)藍(lán)海，多元化、智能化并行
碧桂園服務(wù)旗下設(shè)有物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及“三供一業(yè)”四條業(yè)務(wù)主線，共同構(gòu)成其向客戶(hù)提供的綜合服務(wù)并覆蓋整個(gè)物業(yè)管理價(jià)值鏈。雖說(shuō)物業(yè)管理服務(wù)仍是碧桂園服務(wù)的收入大頭，這一項(xiàng)業(yè)務(wù)于上半年實(shí)現(xiàn)收入39. 99 億元，占總收入比重的63.8%，但不可否認(rèn)社區(qū)增值服務(wù)越來(lái)越為碧桂園服務(wù)所倚重。
碧桂園服務(wù)收入結(jié)構(gòu)(來(lái)源： 2020 半年報(bào))
圍繞社區(qū)成熟發(fā)展周期、業(yè)主家庭成長(zhǎng)周期和房產(chǎn)價(jià)值周期，碧桂園服務(wù)為業(yè)主提供全方位的社區(qū)增值服務(wù)，現(xiàn)已形成家政服務(wù)、入住服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)六大板塊的社區(qū)增值服務(wù)。
隨著拎包入住服務(wù)和增值創(chuàng)新服務(wù)等新業(yè)務(wù)的逐漸成熟，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)歷快速增長(zhǎng)。 2020 上半年該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入由 2019 年同期的3. 07 億元增加約96.2%至6. 03 億元，收入貢獻(xiàn)率則由8.7%增加1.2%至9.6%。
李長(zhǎng)江曾經(jīng)表示，如果說(shuō)物業(yè)服務(wù)是萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海的話，那么增值服務(wù)是 10 萬(wàn)級(jí)藍(lán)海，碧桂園服務(wù)目前才剛剛起步。其還曾透露對(duì)公司增值服務(wù)的希冀，即要在未來(lái)實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)收入占比翻1- 2 倍，甚至更多，利潤(rùn)占比可能比收入占比還要更高。
面對(duì)偌大的市場(chǎng)，碧桂園服務(wù)進(jìn)行了一系列布局，堅(jiān)持以服務(wù)業(yè)主需求為中心，驅(qū)使公司朝著資產(chǎn)服務(wù)、科技服務(wù)的路徑行進(jìn)。
第三方物業(yè)收購(gòu)之外，年內(nèi)碧桂園服務(wù)通過(guò)收并購(gòu)加碼多元化業(yè)務(wù)的動(dòng)作頻頻。今年 3 月碧桂園服務(wù)同碧桂園訂立合作協(xié)議，約定向碧桂園提供電梯產(chǎn)品安裝、配套服務(wù)及其他服務(wù); 4 月又收購(gòu)文津國(guó)際100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，由此進(jìn)軍社區(qū)保險(xiǎn)，并于同月收購(gòu)房地產(chǎn)代理公司合富輝煌約3.53%的股權(quán)，不過(guò)據(jù)其稱(chēng)該筆交易系純粹的財(cái)務(wù)投資;今年 7 月 30 日碧桂園服務(wù)則宣布分兩階段收購(gòu)城市縱橫，后者為一家文化傳媒公司。
李長(zhǎng)江直言，無(wú)論是早期的房屋管理、資產(chǎn)打理還是新進(jìn)入的社區(qū)傳媒領(lǐng)域，加上今年以來(lái)進(jìn)行的并購(gòu)事項(xiàng)，均是為了拓展社區(qū)增值服務(wù)而做。針對(duì)收購(gòu)目標(biāo)，碧桂園服務(wù)一負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)表示，“潛在收購(gòu)仍將圍繞公司‘大物業(yè)管理’的核心戰(zhàn)略，聚焦設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)域、提供高技術(shù)含量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。”
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，數(shù)字化、智能化成為物企發(fā)展的內(nèi)生需求，也是對(duì)業(yè)主需求體驗(yàn)的積極響應(yīng)。碧桂園服務(wù)是推動(dòng)物業(yè)行業(yè)科技升級(jí)、智能化發(fā)展的先行者，其成功推出行業(yè)首個(gè)完整的AI全棧方案及天石云平臺(tái)，以AI技術(shù)解決行業(yè)提效賦能的難題，還與阿里、華為、騰訊等科技企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，并向上百家物業(yè)管理企業(yè)提供社區(qū)智能化解決方案，助力物業(yè)行業(yè)的智能化升級(jí)。
龍頭大PK，誰(shuí)才是物業(yè)之王?
毋庸置疑，如今物業(yè)管理已然駛?cè)朦S金賽道，但其仍是一個(gè)相當(dāng)分散的市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示， 2019 年全國(guó)物業(yè)公司TOP10、TOP30 及TOP50 集中度分別為10.06%、16.02%及18.91%。即便如此，物管行業(yè)仍存在不少佼佼者，分散特征使得每一家都有沖刺行業(yè)榜首的可能。
以截至 2020 年 6 月的數(shù)據(jù)衡量，既有上市公司之中，在管面積超過(guò) 3 億平米的有彩生活(01778.HK)、雅生活(03319.HK)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)(06049.HK )四家，其中彩生活以3. 6 億平米的在管面積暫列第一，但同后三者拉開(kāi)的距離并不大。
在管面積上億的上市物管公司(來(lái)源：公開(kāi)資料整理，數(shù)據(jù)截至2020/6/30)
而在收并購(gòu)的大潮下，一筆大交易即可輕易抹平如上差距，如去年 9 月雅生活耗資20. 6 億元收購(gòu)中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%股權(quán)一舉拿下1. 59 億平米在管面積。算上儲(chǔ)備面積的話，碧桂園服務(wù)逾 7 億平米的合約管理面積足可笑傲群雄，畢竟該項(xiàng)指標(biāo)第二名的彩生活才5. 6 億平米，較之少了1. 86 億平米。
碧桂園亦是營(yíng)收最強(qiáng)、市盈率較高的上市物業(yè)公司。以收入計(jì)，上半年第二梯隊(duì)綠城服務(wù)、雅生活、招商積余、保利物業(yè)四家平均約為 40 億元，僅是碧桂園服務(wù)收入的63%;以市盈率計(jì)，碧桂園服務(wù)以逾 70 倍的數(shù)字位居港股物業(yè)板塊前五，而同期該板塊平均市盈率在 50 倍左右。
綜上來(lái)看，碧桂園服務(wù)無(wú)疑在上市物企中占據(jù)先機(jī)。但放眼整個(gè)市場(chǎng)，或許情況沒(méi)有想象那么樂(lè)觀。
前一段“碧萬(wàn)恒融”之二的恒大和融創(chuàng)傳出分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市的消息，恒大金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)在管面積分別是 4 億平米、 1 億平米，對(duì)應(yīng)收入為29. 7 億元及32. 9 億元，均是不容小覷的體量。恒大更是在 8 月 13 日宣布為金碧物業(yè)引入紅杉資本、騰訊控股等 14 家機(jī)構(gòu)及個(gè)人戰(zhàn)略投資者，估值不低于 750 億元。
上半年“碧萬(wàn)恒融”四家物業(yè)公司表現(xiàn)(來(lái)源：公開(kāi)資料整理，*表2020/5/ 31 日數(shù)據(jù))
但碧桂園服務(wù)最大的對(duì)手當(dāng)屬低調(diào)的萬(wàn)科物業(yè)，其至今尚未透露上市的口風(fēng)。根據(jù)萬(wàn)科中報(bào)，截至 2020 年物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8 億平方米、接管面積5.2 億平方米，并在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 67 億元，較碧桂園服務(wù)尚多4. 3 億元。
對(duì)比幾家強(qiáng)力的潛在對(duì)手，碧桂園服務(wù)確可利用上市平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)發(fā)展自身。然而物業(yè)上市潮來(lái)勢(shì)洶洶，這在長(zhǎng)期來(lái)看并不可行，或許服務(wù)好業(yè)主才是王道。
