交了首付款之后就拿到房子住進(jìn)去，如果后續(xù)貸款沒(méi)有獲批導(dǎo)致購(gòu)房合同解除，那么這期間的房屋占用使用費(fèi)如何計(jì)算呢？在山東青島就有一起這樣的案例，按照開(kāi)發(fā)商的計(jì)算方式，業(yè)主居住的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)55個(gè)月，應(yīng)該支付的占用使用費(fèi)超過(guò)35萬(wàn)元。而法院最終判決中，認(rèn)定的該費(fèi)用不到18萬(wàn)元。
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2018年1月1日，青島市民黃先生以約125萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下市北區(qū)中鐵青島廣場(chǎng)一套約75平方米的商品房，在與開(kāi)發(fā)商中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵置業(yè)山東公司）簽訂的首付分期協(xié)議中，雙方約定首付款為房屋總價(jià)款的50%，分三期支付，剩余房款62萬(wàn)元以貸款方式支付。在第一期首付款26萬(wàn)余元支付之后，中鐵置業(yè)山東公司暫將房屋交付黃先生。
至2019年12月初，黃先生支付了全部首付款，但是后續(xù)的貸款因?yàn)辄S先生自身的原因未獲批準(zhǔn)，導(dǎo)致逾期付款，購(gòu)房合同解除。
此后的索賠爭(zhēng)議中，房屋的占用使用費(fèi)是重點(diǎn)之一。
按照中鐵置業(yè)山東公司的算法，從2018年1月1日將房屋交付黃先生，到2022年7月底在法院的調(diào)解下黃先生騰退房屋，占用時(shí)間為55個(gè)月，應(yīng)該以2.89元/m2/天計(jì)算房屋占有使用費(fèi)。
這個(gè)2.89元是怎么來(lái)的呢？
中鐵置業(yè)山東公司提供了兩項(xiàng)證據(jù)，其一是房屋中介網(wǎng)站上查詢的房屋租賃信息，青島中心廣場(chǎng)租金價(jià)格為2.78元每平每日至3.1元每平每日；其二是在2020年的一起訴訟中，中鐵置業(yè)山東公司與宋女士的商品房預(yù)售合同糾紛案里，涉及房屋調(diào)解確定的租賃價(jià)格是2.89元。
黃先生同樣提交了多家房屋中介網(wǎng)站上查詢到的房屋租賃信息，顯示同地段同類(lèi)型房屋在精裝修的情況下租賃價(jià)格平均在2.3元/㎡/天左右。至于2020年訴訟中確定的租賃價(jià)格，黃先生認(rèn)為民事調(diào)解書(shū)是在雙方協(xié)商讓步等諸多因素的情況下形成的，并不能證明真實(shí)的客觀情況。
此外，黃先生對(duì)中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時(shí)長(zhǎng)也持異議。
那么，法庭是如何審理的呢？
法庭審理后否定了2.89元這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，理由是黃先生已經(jīng)支付了50%以上的購(gòu)房款，中鐵置業(yè)山東公司在通知解除合同后仍然全部占有使用該購(gòu)房款，且在通知黃先生解除合同后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)未采取適當(dāng)措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時(shí)長(zhǎng)也被法庭削減，原因是期間黃先生提出付款展期，雙方存在就繼續(xù)履行合同進(jìn)行交涉的事實(shí)。也就是說(shuō)，中鐵置業(yè)山東公司在選擇行使合同解除權(quán)后又就對(duì)方提出繼續(xù)履行合同同意磋商，在雙方最終未達(dá)成一致意見(jiàn)后提起本案訴訟，導(dǎo)致該合同在長(zhǎng)達(dá)兩年左右的時(shí)間內(nèi)處于客觀上不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。
這樣七七八八算下來(lái)，法庭最終酌定的房屋占有使用費(fèi)（租金損失）為177,000元，約為中鐵置業(yè)山東公司主張數(shù)額的一半。
本案中，法庭的判決邏輯主要有4點(diǎn)，其一，黃先生在合同解除前已經(jīng)支付部分房款，依照合同約定占有房屋，屬于合法占有，可以視為支付房款的合同對(duì)價(jià)；其二，房屋占有期間，中鐵置業(yè)山東公司亦持續(xù)占有使用黃先生的已付購(gòu)房款；其三，期間雙方繼續(xù)就履行合同進(jìn)行磋商，應(yīng)該共同分擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任；其四，調(diào)解書(shū)涉及房屋調(diào)解確定的租賃價(jià)格不能直接認(rèn)定為市場(chǎng)價(jià)格，且與本案房屋并非同一房屋，不能直接適用。
文/肖華林
編輯：李進(jìn)文
