2022年11月4日，王女士與銀行同時拿到了房屋的不動產(chǎn)登記證書和銀行的抵押權(quán)證明，這是太原市二手房“帶押過戶”的首次頒證，為太原市二手房交易“帶押過戶”模式蹚出了新路。
太原市不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)人介紹，二手房“帶押過戶”加快了房產(chǎn)交易，減少了交易成本，降低了交易風(fēng)險。太原市將盡快與各銀行加大合作，推廣跨行“帶押過戶”，實現(xiàn)從有到優(yōu)。然而，政策出臺到現(xiàn)在，成功嘗鮮“帶押過戶”的購房人卻寥寥無幾。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這其中，除了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熱情不高外，多數(shù)銀行的辦理流程尚不明晰。購房人期盼，相關(guān)部門能盡早明確具體流程和細則，讓“帶押過戶”的實惠真正落地。
現(xiàn)狀：中介不推薦，流程比較復(fù)雜
“這樣的好政策，簽合同前中介都沒介紹過。”市民張先生于2022年12月，在萬柏林區(qū)某知名小區(qū)，以總價94萬元購買了一套二手房，由于賣家需要先解抵押再過戶，房屋買賣周期相對較長，“今年1月底辦完網(wǎng)簽，6月份才住進新家。”
張先生告訴記者，他與賣方曾向中介提出加快交易速度的需求，但中介卻從未提及可以辦理“帶押過戶”。“后來，當(dāng)我了解到這一新政并向中介打聽時，中介表示：不推薦，流程比較復(fù)雜。”
張先生說：“我認(rèn)為帶押過戶比較省事，這樣可以有效避免賣家因為各種原因拖延過戶時間，導(dǎo)致我無法及時過戶。據(jù)我所知，很多買方等不了這么長時間，在等待賣方辦理還貸、解抵押期間，買方可能會有新的選擇或其他想法而終止交易。從實際情況看，許多有房貸的客戶售房意愿很強烈，但苦于囊中羞澀，無法提前清貸，只能把房子攥在手里。”
帶著張先生的問題，記者來到位于小店區(qū)長治路“我愛我家”房產(chǎn)中介了解關(guān)于帶押過戶的情況。該店一位姓范的工作人員介紹說：“我們還沒有“帶押過戶”的案例，這因為滿足條件的人就不多。辦理‘帶押過戶’要求賣家未結(jié)清的貸款必須是純商貸，或者已還清公積金貸款部分的組合貸，這一項條件就刷掉了不少人。”
范姓工作人員表示：“我們知道這個政策，如果現(xiàn)在賣家已有成交意愿的客戶，在賣家貸款人征信證明沒問題的情況下，我們可以幫忙辦理帶押過戶手續(xù)，帶押過戶我們也只是幫忙跑腿，不收取任何費用。帶押過戶手續(xù)辦下來大概得20多天，因為目前他們還沒有辦過類似的手續(xù)，具體還要根據(jù)實際情況來定。”
調(diào)查：中介更推薦“解押過戶”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即使買賣雙方滿足辦理“帶押過戶”的條件，中介仍顯得熱情不足。
市民王先生表示：“我在晉源區(qū)某小區(qū)有一套商品房，從買房子后，除了還貸款一天也沒住過，之前因為房價問題想出售，但苦于過橋資金太高沒賣成，我是使用組合貸款，就是商業(yè)貸款和公積金貸款各一半，不知道這種情況能否辦理帶押過戶手續(xù)？”
記者以業(yè)主身份咨詢了太原市一家中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，該經(jīng)紀(jì)人表示：“據(jù)我了解，公積金貸款或組合貸款不可以辦理帶押過戶手續(xù)，只有純商業(yè)貸款才行。”當(dāng)提起所賣房屋還有貸款未還清但手頭資金不夠時，經(jīng)紀(jì)人先提到他們有“過橋”貸款業(yè)務(wù)，可提供資金去辦理解抵押，節(jié)約時間。
該經(jīng)紀(jì)人表示，目前辦理“帶押過戶”需要經(jīng)過至少11個步驟，包括業(yè)主申請帶押過戶業(yè)務(wù)并簽署相關(guān)所需文件與三方協(xié)議、抵押銀行出具同意帶押過戶函、在不動產(chǎn)買方銀行辦理二抵、在賣方銀行辦理抵押權(quán)變更登記等。同時，辦理“帶押過戶”的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)時，必須線下辦理。
當(dāng)然，經(jīng)紀(jì)人口中的“過橋”貸款是收費的，貸款1個月的話需按照“過橋”資金的2.5%收取，100萬元的話就是2.5萬元。
記者從太原市不動產(chǎn)權(quán)登記中心了解到，不動產(chǎn)“帶押過戶”實行以前，“解押過戶”必須由購房人將原房主按揭貸款還清之后才能辦理交易、過戶以及其他手續(xù)，交易程序過于繁雜，交易時間延長，同時也加大了購房者用于償還房貸的資金成本，這讓不少購買二手房的朋友望而卻步。也就是說，已辦理抵押登記的房產(chǎn)，在貸款未還清之前，其房產(chǎn)檔案中一直有抵押登記的記錄，是不允許買賣的。按照相關(guān)規(guī)定，對于銀行貸款未還清的房產(chǎn)，只有將剩余房貸還清后，才可以出售。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”推行可能影響“過橋”貸款的收益，這或許是中介熱情不高的原因之一。購房者在準(zhǔn)備辦理“帶押過戶”時，一定要去銀行和房產(chǎn)中介處多了解，以避免產(chǎn)生糾紛。
實施：推動“帶押過戶”政策落地
銀行推行“帶押過戶”模式的積極性如何？記者走訪了解到，目前大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。但多數(shù)銀行對于“帶押過戶”配合執(zhí)行意愿較強。
在中國建設(shè)銀行省分行房金部和太原個貸中心多次協(xié)調(diào)和大力支持下，建設(shè)銀行龍城支行在去年11月成功辦理全省首筆“帶押過戶”個人再交易住房貸款業(yè)務(wù)，涉及貸款金額41萬元，實現(xiàn)該業(yè)務(wù)領(lǐng)域場景合作新突破。
建設(shè)銀行工作人員稱，“帶押過戶”個人再交易住房貸款，不同于傳統(tǒng)模式，通過與太原不動產(chǎn)登記中心的合作，使買賣雙方抵押登記變更和過戶流程同步辦理，為有貸款的二手房客戶辦事提供了更多便利。對客戶而言，“帶押過戶”解決了手續(xù)繁雜、成本高、難操作等突出問題，緩解了售房人歸還原銀行貸款所需“過橋資金”壓力，通過銀行資金監(jiān)管保障了購房人合法權(quán)益，也有效提升了政府服務(wù)效率。對銀行而言，通過“帶押過戶”新模式，實現(xiàn)了“提前還款”到“新增投放”的轉(zhuǎn)變，緩解了銀行對于售房人提前還款的壓力，也吸引更多購房人前往銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，為全行業(yè)務(wù)發(fā)展和獲客引流提供更多動力。
記者從省自然資源廳了解到，為推動不動產(chǎn)“帶押過戶”政策落地，并將此項工作作為切實解決群眾急難愁盼問題的重要民生實事工作，該廳主動與省稅務(wù)局、多家金融機構(gòu)進行工作研討，進一步推動 “帶押過戶”銀行網(wǎng)點建設(shè)，并不斷加大政策宣傳力度，提高服務(wù)質(zhì)量。目前除工、農(nóng)、中、建、交五大行外，招商、興業(yè)、光大、浦發(fā)、山西省農(nóng)村信用社、晉商銀行、山西銀行等銀行均可辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”，具體辦理網(wǎng)點可進入“山西自然資源”微信公眾號查詢。
此外，到2023年年底，在省級“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”系統(tǒng)平臺上線“帶押過戶”模塊，實現(xiàn)全業(yè)務(wù)全流程網(wǎng)上辦，讓群眾“一次都不跑”拿上不動產(chǎn)權(quán)證書。
本報記者 秦昕 李潤娥
