提到租房，你是否有過這樣的“租房心酸史”？租住的房屋好好的，房屋租賃合同還沒到期，突然中介、房東就讓搬走，急于出手將房子賣掉。近日，據(jù)媒體報道，租客小李就遇到了這樣的情況……
圖源：法治進行時 視頻截圖
2021年2月，在北京市某小區(qū)，小李租了一套一居室，每月租金5700元，簽訂了兩年的合同，并支付了租金。不料，今年1月份，業(yè)主突然告訴她，自己要賣房，要求她一個月之內(nèi)搬走。
小李說，自己租約未到期，房東卻突然要賣房，在一個月的期限內(nèi)，自己要找房子、搬家，給她帶來很大麻煩，所以才拒絕搬家。
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租客還在租房期間，房東就要退租賣房，此時房屋租賃合同還有效嗎？對此，《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T、北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人馬麗紅律師表示，法律上有一個原則，叫做“買賣不破租賃”，這項制度主要是為了保護承租人的利益。我國民法典第七百二十五條即規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”
然而，記者采訪業(yè)主時，業(yè)主趙女士表示，為了改善家庭居住條件，孩子上學(xué)方便，今年年初，她們準備把這套一居室賣掉，在孩子學(xué)校附近置換一套大一點的房子。按照合同約定，她提前一個月通知了租戶，并愿意賠償一個月的租金，沒想到，還是出了問題。
這邊著急賣房置換，那邊又不愿意限期搬家，趙女士跟小李僵持不下，她們找到了長租機構(gòu)。經(jīng)過協(xié)商，機構(gòu)重新幫助小李租了一套滿意的房子，業(yè)主趙女士也退賠了租金，最終，小李從房子里搬了出去。
馬律師強調(diào)，在本案中，業(yè)主趙女士稱按照租賃合同約定提前一個月通知了租戶，且愿意賠償一個月租金，如果租賃合同的確有明確的約定且業(yè)主按照合同約定履行了相關(guān)的通知和賠償?shù)攘x務(wù)，則可減輕或者免除其違約責(zé)任。但同時也需要看租客在合同中有無選擇權(quán)，即如果租客有權(quán)選擇繼續(xù)居住，則該等權(quán)利也應(yīng)得到保護。
同時，馬律師提示租客們，如果業(yè)主和租客無法就租賃合同的履行達成一致，租客可向法院提起租賃糾紛訴訟，要求繼續(xù)在承租的房屋內(nèi)居住直到租賃合同期滿。另外，租客在簽訂租房合同時應(yīng)防患于未然，明確約定在租賃期內(nèi)，因房屋權(quán)屬變更或第三人主張權(quán)利妨礙承租人使用房屋的，由此給承租人造成的損失由出租人向承租人賠償。如因房屋權(quán)屬產(chǎn)生糾紛訴諸法院，租戶可以第三人身份參加民事訴訟，依據(jù)民法典買賣不破租賃規(guī)定，請求繼續(xù)履行原租賃合同。在執(zhí)行階段，租客還可以根據(jù)民事訴訟法執(zhí)行異議的規(guī)定，提起執(zhí)行異議之訴。
選題策劃｜法治網(wǎng)研究院文｜鄭淳心
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