近期，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，要求銀行加快處理積壓申請(qǐng)，做好提前還款服務(wù)。據(jù)了解，這也是本月內(nèi)銀保監(jiān)會(huì)第二次就提前還款進(jìn)行表態(tài)，2月9日，銀保監(jiān)會(huì)就曾會(huì)同人民銀行召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量。
另外，第一財(cái)經(jīng)了解到，地方銀保監(jiān)局也召開(kāi)了類似的會(huì)議。月內(nèi)兩次就“提前還款”表態(tài)，監(jiān)管部門釋放了哪些信號(hào)？
近日，第一財(cái)經(jīng)召開(kāi)房貸專場(chǎng)直播，邀請(qǐng)了星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言、植信投資研究院資深研究員馬泓、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、廣州貝殼按揭服務(wù)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)孫新昌共同討論關(guān)于房貸的熱點(diǎn)話題。
本質(zhì)上是一種資金配置行為
今年春節(jié)后，提前還款需求飆升，部分銀行辦理時(shí)限有所延長(zhǎng)，不少客戶反映有排隊(duì)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)或預(yù)約已滿的情況。
對(duì)于提前還款難的問(wèn)題，監(jiān)管部門也注意到相關(guān)現(xiàn)象。2月9日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就其進(jìn)行了首次回應(yīng)。
而在近期銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的專題會(huì)議上，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人再度表示，目前，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道，保證還款時(shí)間的可預(yù)期性。有的銀行開(kāi)展多渠道服務(wù)對(duì)接，設(shè)立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機(jī)銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。
“從市場(chǎng)反映和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng)，辦理時(shí)限有所縮短，提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
銀保監(jiān)會(huì)表示，下一步，將會(huì)同有關(guān)部門，繼續(xù)指導(dǎo)商業(yè)銀行依據(jù)合同約定做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，暢通線上辦理渠道，加快審批處理效率，做到客戶少跑路、快辦理。
“我個(gè)人理解監(jiān)管的表態(tài)，出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，這種一種偏中性的操作，不涉及鼓勵(lì)還是反對(duì)。”薛洪言說(shuō)，既然貸款合同中約定購(gòu)房人可以提前還款，且沒(méi)有設(shè)置更多的前置條件，那么，在具體落地的時(shí)候，又出現(xiàn)了各種條件，的確會(huì)損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，也不符合貸款合同的約定。
薛洪言認(rèn)為，提前還貸本質(zhì)上是一種資金配置行為，所以當(dāng)它成為一種社會(huì)現(xiàn)象的時(shí)候，說(shuō)明提前償還房貸在資金配置上具有性價(jià)比。
“2017年至2020年，新增房貸利率普遍在5%以上，而近兩年市面上的投資產(chǎn)品收益率普遍在5%以下，所以，很多人把提前還貸當(dāng)做一種理財(cái)來(lái)看待。另外，再加上受疫情影響，很多人對(duì)未來(lái)收入的穩(wěn)定性信心下降，所以主動(dòng)減輕自己的杠桿壓力。”薛洪言說(shuō)。
值得注意的是，近期一些不法中介頻頻向客戶推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的業(yè)務(wù)，甚至聲稱轉(zhuǎn)貸以后，房貸利息少一半。對(duì)此，上述銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的專題會(huì)議也專門發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的風(fēng)險(xiǎn)，保障自身合法權(quán)益。
孫新昌表示，銀行的經(jīng)營(yíng)貸大部分期限較短，到期一次性歸還本金，如果客戶沒(méi)有相應(yīng)的資金來(lái)源，不能及時(shí)償還本金，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。“每年，銀行會(huì)重新審批一次經(jīng)營(yíng)貸，根據(jù)企業(yè)或個(gè)人上一年的經(jīng)營(yíng)、負(fù)債、抵押物評(píng)估、涉訴等情況，作出是否續(xù)貸的判斷，續(xù)貸的利率也會(huì)根據(jù)每年的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生相應(yīng)的變化，所以，可能今年經(jīng)營(yíng)貸利率很低，但明年就不一定了。”他說(shuō)。
年內(nèi)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)
在前期政策疊加的效果之下，北京、上海、深圳、南京和武漢等地近期都傳出了房地產(chǎn)回暖的消息。
對(duì)此，馬泓判斷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)到了這一輪周期的底部，今年二季度的中旬乃至下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)慢慢地從相對(duì)比較低迷的狀態(tài)恢復(fù)到一個(gè)趨近于平穩(wěn)增長(zhǎng)的通道。
李宇嘉認(rèn)為，去年，由于疫情耽擱了一些購(gòu)房、換房的需求，疊加市場(chǎng)預(yù)期有所改善，導(dǎo)致了目前市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈的情況，“我認(rèn)為這種情況至少?gòu)亩唐趤?lái)看是可持續(xù)的。”他說(shuō)。
同時(shí)，李宇嘉表示，后續(xù)市場(chǎng)政策如果能夠進(jìn)一步紓困，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望持續(xù)回升，但從目前來(lái)看，僅靠“滯后的需求”這一股力量還無(wú)法為整個(gè)樓市帶來(lái)逆轉(zhuǎn)。
事實(shí)上，為了鼓勵(lì)居民的購(gòu)房意愿，刺激房屋消費(fèi)需求，去年以來(lái)，圍繞著房貸政策，可謂大面積放松，從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度、試點(diǎn)二手房“帶押過(guò)戶”、放寬貸款人年齡限制、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、創(chuàng)新還款方式，再到探討延長(zhǎng)貸款期限、存量房貸利率下調(diào)等利好頻出。那么，未來(lái)是否還有政策空間？
薛洪言認(rèn)為，目前購(gòu)房的優(yōu)惠政策更多是針對(duì)剛需首套房，而如今有能力、有意愿購(gòu)房的往往是改善型購(gòu)房群體，屬于二套房，“所以，我認(rèn)為對(duì)于二套房的放松政策是有一定空間的，比如首付比例、利率等，有助于提高政策與購(gòu)房群體的匹配性。”他說(shuō)。
其中，作為最直接的普惠政策，多位專家認(rèn)為后續(xù)房貸利率還有望進(jìn)一步下調(diào)。李宇嘉認(rèn)為，房貸利率至少?gòu)闹衅趦?nèi)來(lái)講還是下行的走勢(shì)，從穩(wěn)樓市的角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)樓市也不太可能出現(xiàn)過(guò)去幾輪上漲和下跌的循環(huán)。
“下調(diào)的空間肯定是有的。”薛洪言說(shuō)，房貸利率是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，可以將有住房作為抵押，而且中國(guó)居民的償付能力還是比較優(yōu)質(zhì)的，從歷史上看，按揭不良率也比較低，但在各類貸款中，目前房貸利率反而比較高，所以，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講是不合理的。
“這種現(xiàn)象背后反映的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策意圖，但現(xiàn)在政策的方向已經(jīng)發(fā)生了改變，所以再繼續(xù)維持比較高的懲罰性利率，我覺(jué)得沒(méi)有必要。”他說(shuō)。
馬泓也認(rèn)為，無(wú)論是首套抑或是二套房，今年進(jìn)一步下調(diào)的概率還是偏大的，但下調(diào)的幅度與去年相比會(huì)比較窄，“大概在25個(gè)BP。”他說(shuō)。
