“房貸置換，500萬(wàn)貸款10年省百萬(wàn)利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……最近，不少房貸客戶都收到資金中介打來(lái)的推銷電話，大力勸說(shuō)他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低得多的經(jīng)營(yíng)貸，省下大筆利息。在中介的嘴里，他們可一手包辦相關(guān)手續(xù)，客戶輕輕松松就能省下百萬(wàn)利息。但事實(shí)果真如此嗎？
一通來(lái)自中介的推銷電話
經(jīng)營(yíng)貸，顧名思義，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要發(fā)放的貸款。據(jù)了解，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至最低3.4-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。
個(gè)人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的方式定價(jià)，但是存量房貸客戶的加點(diǎn)幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上，高出經(jīng)營(yíng)貸一大截。二者的利差，讓很多中介看到了商機(jī)，于是便有了很多人都接到的推銷電話。在電話里，中介往往會(huì)向客戶簡(jiǎn)要介紹一番操作流程，發(fā)現(xiàn)客戶聽(tīng)得“一頭霧水”后，他們會(huì)派發(fā)“定心丸”：“您放心，我們會(huì)提供‘一條龍’服務(wù)。您按我們說(shuō)的去做，肯定沒(méi)問(wèn)題。”
“一條龍”服務(wù)
因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸是針對(duì)企業(yè)的貸款產(chǎn)品，所以貸款者名下肯定要有公司。讓本來(lái)不合經(jīng)營(yíng)貸要求的房貸客戶擁有一家公司，成為“一條龍”服務(wù)的第一步。
據(jù)了解，前些年銀行管得不嚴(yán)時(shí)，會(huì)幫客戶注冊(cè)一家新公司申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，但后來(lái)銀行要求嚴(yán)格了，要求企業(yè)必須注冊(cè)半年到一年以上，現(xiàn)在一般是幫客戶找一家公司入股，只要貸款者是主要股東就行。半兩財(cái)經(jīng)以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”。他表示，現(xiàn)在用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸特別合適，利率能做到3.4%，只要名下有北京城區(qū)的住宅就行。如果個(gè)人沒(méi)有公司的話，他們可以幫著找一家，入股公司有關(guān)的各種手續(xù)和申請(qǐng)貸款的所有資料，他們都會(huì)幫著準(zhǔn)備，客戶只要按他們的要求配合就行。不過(guò)，客戶需要將房貸先還清，解除原來(lái)的房貸抵押，再以“干凈”的房本抵押向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。如果客戶自己不能湊錢還清原來(lái)房貸，他們也可以提供過(guò)橋資金。“王經(jīng)理”還強(qiáng)調(diào)，貸款下來(lái)后，不能直接打進(jìn)客戶自己賬戶，必須有“第三方”，也就是企業(yè)采購(gòu)原材料等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要對(duì)接的供貨商。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸要求用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，貸款只能打進(jìn)第三方賬戶。“這個(gè)收款賬戶，我們可以幫你找，購(gòu)貨合同、流水什么我們也都能準(zhǔn)備。第三方收到貸款后再把錢打進(jìn)你的賬戶。”“王經(jīng)理”表示，以上所有這些，包括找“殼公司”，借過(guò)橋資金，準(zhǔn)備所有貸款資料都屬于“一條龍服務(wù)”的內(nèi)容。
真能幫你省錢嗎？
這樣“周到”的服務(wù)，肯定不是免費(fèi)的。“王經(jīng)理”說(shuō)，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是貸款額的1-2%，會(huì)根據(jù)每個(gè)案例的實(shí)際難易程度有所區(qū)別，如果涉及到第三方，可能還會(huì)單獨(dú)收費(fèi)，一般是0.5%。過(guò)橋資金每日利息一般是千分之一，也是單獨(dú)收費(fèi)的，但是因?yàn)?ldquo;很快就能辦下來(lái)，這個(gè)利息不多。”
半兩財(cái)經(jīng)從其他市場(chǎng)人士處了解到，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的基本操作都是王經(jīng)理所介紹的“套路”，但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同。比如，過(guò)橋資金利率，不同城市不同中介的標(biāo)準(zhǔn)有高有低，低的能到萬(wàn)分之5，高的能到千分之2。但是，只要經(jīng)營(yíng)貸沒(méi)放款，這筆過(guò)橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說(shuō)很快就能搞定，但現(xiàn)實(shí)中也有部分客戶在貸款過(guò)程中遇到意想不到的“岔子”，一個(gè)月才放下款來(lái)，過(guò)橋利息就花了一大筆。需要提醒大家的是，所有這些手續(xù)費(fèi)和利息都是轉(zhuǎn)貸的成本。公開(kāi)報(bào)道顯示，少數(shù)“無(wú)良”中介會(huì)在辦理過(guò)程中，以各種名義加收額外費(fèi)用，比如擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)等，轉(zhuǎn)貸者騎虎難下只能應(yīng)允，最后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸的成本比自己預(yù)想的高了很多，還多費(fèi)了很多心。
置換有何風(fēng)險(xiǎn)？
如果只是花3%左右的手續(xù)費(fèi)，就能安安心心省下大筆利息，怎么算也都合適。但是，天上并不會(huì)掉餡餅。不少現(xiàn)實(shí)案例表明，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。絕大部分中介也不會(huì)把其中所有的風(fēng)險(xiǎn)原原本本告訴客戶。
首當(dāng)其沖的就是抽貸風(fēng)險(xiǎn)。某國(guó)有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴半兩財(cái)經(jīng)，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，特別是去年以來(lái)，監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，很多銀行都因此受到處罰?？恐薪榘b申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸肯定是違規(guī)的。銀行會(huì)對(duì)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司有多方面的要求，以他所在的銀行為例，必須要求公司經(jīng)營(yíng)滿一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請(qǐng)貸款，包裝后的公司通常變更時(shí)間較短，不符合銀行經(jīng)營(yíng)貸的要求，銀行也會(huì)對(duì)此加大審核力度。即使中介通過(guò)弄虛作假的手段成功幫客戶申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，在貸后管理中，銀行也會(huì)跟蹤該公司的經(jīng)營(yíng)情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常，監(jiān)測(cè)到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行將會(huì)要求客戶限期還清所有貸款，客戶個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄。半兩財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，中介在推銷時(shí)，一般都會(huì)對(duì)客戶大打包票“我們從來(lái)沒(méi)有遇到抽貸的情況。”但事實(shí)上，對(duì)于違規(guī)包裝出來(lái)的經(jīng)營(yíng)貸，抽貸并非小概率事件。去年全國(guó)多地銀保監(jiān)局都針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng)，不少客戶收到銀行抽貸的通知，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款，只能找高息過(guò)橋資金應(yīng)急，給自己背上沉重的包袱，甚至不得不低價(jià)賣房籌款。深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請(qǐng)了200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)款用作首付炒新房。去年8月初，他突然收到銀行通知，要求在30天內(nèi)還清全部違規(guī)貸款，否則不僅會(huì)有罰息，還要進(jìn)入失信名單。舒先生一時(shí)賣不掉手里的房子，又沒(méi)有那么多余錢，情急之下只能找借高息過(guò)橋資金還貸。面對(duì)每天近2000元的過(guò)橋日息，再加上二手房難以出手，舒先生說(shuō)自己度日如年。最后狠心把二手房降價(jià)不少才得以堵上了窟窿?；叵肽嵌谓?jīng)歷，舒先生感覺(jué)真是“半條命都沒(méi)了”。
貸款利息會(huì)變嗎？
按照中介的說(shuō)辭，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸也能做10年甚至20年，長(zhǎng)期無(wú)憂。但事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)貸本身的期限沒(méi)有那么長(zhǎng)，大部分銀行會(huì)要求客戶1年或3年，最多5年要續(xù)簽一次。利率越低，續(xù)貸的間隔會(huì)越短。每次續(xù)貸，銀行還會(huì)按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)情況。銀行不會(huì)保證一定會(huì)成功續(xù)貸，更不會(huì)保證續(xù)貸時(shí)利率與原來(lái)一樣。對(duì)貸款者壓力更大的是，續(xù)簽的時(shí)候，不少銀行會(huì)要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著，客戶很可能還要找中介的過(guò)橋貸款應(yīng)急。如果每隔幾年都來(lái)這么一次，累積下來(lái)的資金成本也不少，更不用提人力精力的付出。有銀行人士表示，最近兩年因?yàn)橐咔榈脑?，為支持?shí)體經(jīng)濟(jì)，正常經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)基本都能無(wú)本續(xù)貸，很多人會(huì)感覺(jué)經(jīng)營(yíng)貸很寬松，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件可能都沒(méi)有了，貸款利率也可能會(huì)變高。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險(xiǎn)。
是否有法律風(fēng)險(xiǎn)？
從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸整個(gè)流程，手續(xù)繁雜，環(huán)節(jié)眾多。任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)差錯(cuò)，都可能讓貸款者蒙受損失甚至遭遇法律風(fēng)險(xiǎn)。
北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的貸款不是直接進(jìn)入本人的賬戶，萬(wàn)一遇到不講信用的第三方，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢或不能及時(shí)拿到錢。此外，有些不靠譜中介提供的過(guò)橋資金如果出了問(wèn)題，貸款者不僅會(huì)拿不到錢，還將陷入麻煩的債務(wù)糾紛。許桂林提醒大家，找中介包裝經(jīng)營(yíng)貸最嚴(yán)重的后果，并非金錢或個(gè)人征信的損失，最可怕的后果是有牢獄之災(zāi)。如果借款人和貸款中介在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報(bào)警追究刑事責(zé)任。據(jù)了解，我國(guó)《刑法》規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。根據(jù)司法解釋，騙取貸款金額在100萬(wàn)以上，給銀行造成的損失在20萬(wàn)元以上就可以立案。
文|北京青年報(bào)記者 程婕
