[ 陳文靜認(rèn)為，考慮到各種限制條件，短期“商轉(zhuǎn)公”惠及的人群可能有限，對(duì)提振市場(chǎng)需求的直接效果也因此會(huì)“打折扣”。董希淼也表示，“商轉(zhuǎn)公”的確有助于激發(fā)部分居民新的住房消費(fèi)需求，但效果可能有限。 ]
[ 以洛陽(yáng)為例，按照目前執(zhí)行的首套房最低利率4.1%、貸款55萬(wàn)元、30年期，對(duì)于剛買房后進(jìn)行轉(zhuǎn)換的居民，可以節(jié)省利息6萬(wàn)元左右。 ]
最近，各地關(guān)于商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的新政不斷，成為給購(gòu)房者減負(fù)的又一金融工具。
目前出臺(tái)新政的城市主要包括河南洛陽(yáng)、云南普洱、廣西防城港、陜西漢中等三四線城市。不過(guò)據(jù)記者了解，目前各地新政執(zhí)行的條件有所不同，有的需要先還后貸，有的則嘗試免除居民自籌墊款環(huán)節(jié)，具體落地進(jìn)展也有所不同。
多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，當(dāng)前環(huán)境下加大對(duì)商轉(zhuǎn)公的支持可以降低購(gòu)房者成本，促進(jìn)合理需求的恢復(fù)，但因?yàn)橄拗茥l件較多、額度有限，短期“商轉(zhuǎn)公”惠及的人群或有限，對(duì)提振市場(chǎng)需求的直接效果亦有限。
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，因?yàn)樯剔D(zhuǎn)公意味著房貸利息減少，短期內(nèi)配合意愿偏弱。不過(guò)上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛認(rèn)為，從長(zhǎng)期有利于提振樓市的角度看，對(duì)銀行并非不是好事。
“商轉(zhuǎn)公”并非新鮮事物
今年以來(lái)各地樓市新政不斷，其中圍繞房貸展開(kāi)的惠民政策直接關(guān)系人們的錢袋子，“商轉(zhuǎn)公”也是其中之一。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已經(jīng)有接近20個(gè)城市推行“商轉(zhuǎn)公”政策，以此減輕購(gòu)房者還貸壓力。尤其自9月以來(lái)，云南普洱、河南洛陽(yáng)、廣西防城港、陜西漢中等多個(gè)城市密集發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”新政。
其中在9月14日，普洱市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于開(kāi)辦商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的通知》，稱將在市內(nèi)實(shí)行個(gè)人商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金的業(yè)務(wù)；9月21日，洛陽(yáng)市和防城港市住房公積金管理中心分別圍繞“商轉(zhuǎn)公”的管理辦法發(fā)布征求意見(jiàn)稿；9月24日，“漢中發(fā)布”官宣漢中市已于當(dāng)月5日重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，有效期2年。
所謂“商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，因?yàn)樯藤J與公積金貸款的利率差異較大，二者之間的轉(zhuǎn)換無(wú)疑可以降低購(gòu)房者的還款壓力。從各地新政的描述也可以看出，支持“商轉(zhuǎn)公”的目標(biāo)較為一致——提振居民消費(fèi)信心和樓市需求。
在曾剛看來(lái)，在當(dāng)前樓市持續(xù)低迷和消費(fèi)觀念日趨保守的背景下，用低成本的公積金貸款代替商業(yè)貸款，在降低購(gòu)房者還款壓力后可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求。
不過(guò)“商轉(zhuǎn)公”其實(shí)并非新鮮事物。招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)記者表示，各地關(guān)于商業(yè)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的做法一直有，只不過(guò)不同城市的支持力度不同。
以廣西防城港為例，有建設(shè)銀行當(dāng)?shù)胤抠J部門(mén)工作人員對(duì)記者表示，該行此前就有商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的業(yè)務(wù)通道，不過(guò)往往是根據(jù)當(dāng)?shù)毓e金額度等情況“開(kāi)2～3個(gè)月就關(guān)了”，今年以來(lái)則一直保持開(kāi)通。
漢中市則在2014年到2017年已經(jīng)實(shí)行過(guò)“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，后期由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、資金使用率較高等因素，暫時(shí)停止了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
居民能省多少錢？
盡管今年以來(lái)5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）已經(jīng)累計(jì)下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)，加上央行對(duì)新增首套房房貸最低利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率最低已經(jīng)降至4.1%。
但相比之下，房貸依然較經(jīng)營(yíng)貸等其他貸款品種屬于“高成本”貸款，尤其對(duì)于幾年前購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō)，掛鉤LPR需要一年調(diào)整一次，還存在等待周期。加上存款利率下行、理財(cái)收益不佳等因素影響，提前還貸甚至試圖用低成本的經(jīng)營(yíng)貸“置換”房貸的現(xiàn)象更加明顯。
這一背景下，轉(zhuǎn)換為成本更低的公積金貸款的確不失為一個(gè)兩全其美的選擇。目前，國(guó)內(nèi)5年期以上首套房公積金貸款利率為3.25%，相比4.1%的商貸首套最低利率依然存在較大利差空間。
以洛陽(yáng)為例，該市在今年5月初剛剛調(diào)整個(gè)人、夫妻雙方、青年人才公積金住房貸款額度至55萬(wàn)元、65萬(wàn)元、65萬(wàn)元。按照目前執(zhí)行的首套房最低利率4.1%、貸款55萬(wàn)元、30年期，對(duì)于剛買房后進(jìn)行轉(zhuǎn)換的居民，可以節(jié)省利息6萬(wàn)元左右。
這一效果在當(dāng)前尚未執(zhí)行最低商貸利率的城市或更為明顯。以漢中市為例，該市住房公積金管理中心政策法規(guī)科科長(zhǎng)焦本祿在前述“漢中發(fā)布”文章中表示，當(dāng)前當(dāng)?shù)厣藤J利率一般是4.5%左右，而公積金貸款現(xiàn)執(zhí)行5年內(nèi)首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的優(yōu)惠政策。
陳文靜認(rèn)為，該政策主要針對(duì)存量房居民，尤其過(guò)去幾年購(gòu)房貸款利率相對(duì)較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉(zhuǎn)公”之后，房貸利率明顯下調(diào)，可以明顯減弱購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。不過(guò)，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需要取得房產(chǎn)證后辦理，對(duì)于近兩年在房貸利率較高時(shí)購(gòu)房的居民，可能暫時(shí)不能滿足辦理?xiàng)l件。
限制條件或讓效果打折
測(cè)算結(jié)果雖然誘人，但執(zhí)行層面還受到多方面條件限制。
以洛陽(yáng)市新發(fā)布的“商轉(zhuǎn)公”征求意見(jiàn)稿為例，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”還要滿足以下條件：
第一，主體是該市符合公積金貸款條件的職工（借款人或配偶），其商貸尚未還清且已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，房屋未進(jìn)行其他抵押事項(xiàng)；第二，借款人要自籌資金還清全部商貸；第三，業(yè)務(wù)開(kāi)展需要視市公積金額度而定，即個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于85%（含）時(shí)可開(kāi)展，連續(xù)三個(gè)月高于95%（含）時(shí)暫停；第四，貸款額度按照該市現(xiàn)行計(jì)算方式計(jì)算且不得超出商貸剩余本金，商貸已還款期限與“商轉(zhuǎn)公”貸款期限之和不得超過(guò)30年（二手房20年）。
此外，綜合各地新規(guī)，“商轉(zhuǎn)公”僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，之前辦理組合貸（商業(yè)+公積金）的購(gòu)房者無(wú)法辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
不過(guò)相比之下，防城港、漢中等地“誠(chéng)意”更足，針對(duì)“商轉(zhuǎn)公”需要居民墊資還清商貸的難題開(kāi)出“口子”。以漢中市為例，該市在全省首先采用了順位抵押模式，即在維持原商業(yè)個(gè)人住房貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)了不需借款人自籌資金結(jié)清原商貸，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款銀行賬戶，以此來(lái)沖抵原貸款余額。
防城港市相關(guān)征求意見(jiàn)稿的核心內(nèi)容與漢中市的做法類似，即通過(guò)免自籌實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”，不過(guò)申請(qǐng)主體需要在當(dāng)?shù)乩U存公積金滿2年及以上，“商轉(zhuǎn)公”額度最高不得超過(guò)原商貸余額且不超過(guò)規(guī)定的商轉(zhuǎn)公貸款限額40萬(wàn)元，貸款差額部分仍需要個(gè)人自行結(jié)清。
陳文靜認(rèn)為，考慮到各種限制條件，短期“商轉(zhuǎn)公”惠及的人群可能有限，對(duì)提振市場(chǎng)需求的直接效果也因此會(huì)“打折扣”。董希淼也表示，“商轉(zhuǎn)公”的確有助于激發(fā)部分居民新的住房消費(fèi)需求，但效果可能有限。
會(huì)有更多城市跟進(jìn)嗎？
從落地情況來(lái)看，目前各地“商轉(zhuǎn)公”的執(zhí)行進(jìn)度也各有不同，多地尚處于征求意見(jiàn)階段。以廣西防城港為例，建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)啬持泄ぷ魅藛T表示，目前相關(guān)文件還沒(méi)有正式出來(lái)，因此辦理“商轉(zhuǎn)公”繼續(xù)按照“先還后貸”的方式進(jìn)行。
董希淼認(rèn)為，考慮到各方面限制因素，“商轉(zhuǎn)公”可能很難作為“因城施策”的工具大范圍應(yīng)用，其中除了對(duì)居民減負(fù)作用有限，還涉及銀行的配合和執(zhí)行意愿。
陳文靜也表示，“先還后貸”模式會(huì)直接導(dǎo)致銀行利息減少，而“商轉(zhuǎn)公”本身也存在較大利差，目前看來(lái)銀行對(duì)這一政策的配合意愿可能相對(duì)偏弱。
對(duì)于接下來(lái)的因城施策方向，更多業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于繼續(xù)深化“四限”政策的改革。董希淼認(rèn)為，結(jié)合8月24日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“允許地方‘一城一策’運(yùn)用信貸”，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”等政策要求，應(yīng)繼續(xù)加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施，適當(dāng)放開(kāi)一二線城市郊區(qū)的限購(gòu)政策，三四線城市還可以探索推出三套房貸優(yōu)惠政策等。
陳文靜也表示，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地因城施策力度會(huì)繼續(xù)加大，不排除短期內(nèi)更多城市跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，但主要方向可能還是從優(yōu)化限購(gòu)、“認(rèn)房認(rèn)貸”等方面跟進(jìn)，此外二手房“帶押過(guò)戶”有利于暢通二手房交易鏈條，短期可能會(huì)有更多城市跟進(jìn)調(diào)整。
