如今，部分北京地區的房價仍舊低于2017年時的房價高點。這也帶來了一個購房人關注的問題，就是買什么樣的房子能夠保值與升值。
在6月21日“雙杠”——財小新·會客廳視頻節目中，財經新地產執行主編劉狄與胡sir會客廳出品人胡蓮一起聊了聊“北京什么樣的房子不能買”。
這里說的“不能買”，并非指房子有什么質量問題，而是具備這些特征的房子，其升值的可能性較小。如果購房是以居住為目的的話，這些房子可以入手；但如果是以保值增值為目的，則需要謹慎對待。
具體來說，北京有四大“不能買”，分別為行政區域交界的地方不能買，沒有產業的地方不能買，過于成熟的地區不能買，以及遠郊、環京地區不能買。
這些特征背后其實都蘊藏著一個道理——產業帶動房價。只有有產業的地方，才會有新增人口進入，才會帶動房價的步步為營。消費者在購房時，要優先考慮那些已經有產業落地的區域，如果迄今產業仍在規劃藍圖之中，這樣的地區則存在著不能升值的風險。
行政區域交界地方“不能買”
胡sir：每個區都有自己重點發展的核心區，各種資源都會集中于此，而區的邊界地區獲得的投資少，因此房子的增值空間較小。
劉狄：比如豐臺和房山的交界地區——青龍湖，以及昌平和朝陽的交界地區，雖然有了很多小區，但是這些年來的市容變化不大。
胡sir：如果購房是以居住為目的的話，這個區域的房子可以買，但如果是以保值增值為目的的話，要遠離。
之前購買這類房的理由是離市中心近。但是城市的發展不是環線式發展，而是點狀發展。所以，離市中心近不是房子升值的理由。
沒有產業的地方“不能買”
胡sir：軌道交通和當地產業規劃發展不及預期的地方，房價漲幅也會比較低。
劉狄：比如北京的房山。十幾年前，房山的樓盤很火，當初的規劃是一條軌道和高速連接市區，但是這些規劃和通州已經實現的八通線+京通快速路一樣。購房人可以看到通州的交通堵塞情況，也會影響那里的市場情況。
胡sir：軌道交通和當地的產業規劃不及預期的地方，房價漲幅也是會較低的。
劉狄：比如北京的房山。十幾年前，房山的樓盤很火，當初的規劃是一條軌道和高速連接市區，這些規劃和通州已經實現的八通線+京通快速路一樣。購房人可以看到通州的交通堵塞情況，也會影響那里的市場情況。
胡sir：不要買那些產業遲遲落地不了的地方。在過去經濟高速發展的時代，得益于外企進入，帶動了國貿和望京的區域發展。但當外企進入中國市場，以及新興產業發展不如預期的話，將不會帶動房價的上漲。
比如麗澤和通州，這些定位高端的地區，需要分搶其他地方的蛋糕。在經濟增速放緩的環境下，新興地區很難搶走成熟地區的企業。目前產業落地不好的地區，未來3-5年也很難有起色。
劉狄：產業在一個城市是有限的，很難遍地開花。比如某一產業在亦莊落地后，房山、大興等其他地區就很難再有相同的產業落地。
胡sir：總結一句話是，在存量博弈的時代，不要去買產業后發區域的房子。后發區域的產業規劃很難落地，很難追趕。
過于成熟的地方“不能買”
胡sir：過于成熟的地方房價本身比較高，城市更新很難進行，只能做一些修補。比如有些東三環地區的房價比昌平地區要低。
過于成熟的地區不符合高端人士的購房需求。這些對價格不敏感的消費者不來這些地區購房的話，房價很難上漲。
劉狄：這些地區更加適合租房。
遠郊、環京等地“不能買”
劉狄：有人認為在北京這樣的一線城市，遠郊房價也會漲。但是從過去十年實際情況來看，尤其是通勤再有問題的遠郊地區，房價并沒有漲起來。
這也是產業發展的問題。沒有產業就留不住人，沒有增量人口，就沒有增量需求。比如懷柔、密云重點發展旅游業，房子都是本地人來買。
胡sir：這和玩吃雞游戲中的毒圈擴大，安全區逐漸縮小一樣。買房就要買安全區里的，比如一二線城市的房子。而在北京等一線城市當中，房子安全區也在逐漸減少，能夠保值增值的房子越來越少。
劉狄：環京區域也一樣。由于沒有產業發展，房價也很難漲。從十多年的觀察來看，北京漲，環京漲的慢；北京不漲，環京降；北京降，環京腰斬。即便具有通勤優勢的燕郊，房價腰斬也是三四年就來一次。
胡sir：有產業才能有就業，消費者才能有現金流，才能有買房的需求。房地產是實體經濟的晴雨表。
劉狄：環京地區還有一個問題需要注意，是供地量過大，新房量大，二手房交易過低，房子升值空間就不大了。
