【法問】
原標題：逾期支付房租 出租人可以立即解約嗎
本期主持人 工人日報-中工網(wǎng)記者 黃洪濤
讀者來信
編輯您好！
本人承租一店面從事餐館經(jīng)營，約定每月按期繳納租金6000元。因為疫情影響，本人餐館生意較差，資金一時周轉(zhuǎn)不過來，想申請暫時延期繳租。但租賃合同中有一條約定“承租方逾期支付租金超過10日的，出租方有權(quán)單方面解除合同”。如果我沒有在合同約定的時間支付租金，出租方能否以此為由直接解除合同呢？
南京 韓先生
為您釋疑
韓先生您好！
支付租金是承租人應當履行的基本義務。根據(jù)民法典第五百六十三條和第七百二十二條規(guī)定，如果承租人無正當理由遲延支付房租，且經(jīng)催告后仍未履行的，出租人可以解除合同。具體而言，應該從以下三方面考量：
（1）有無延遲支付租金的合理事由？比如，近年承租人延期支付租金的合理事由有新冠疫情影響，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條規(guī)定，該情況下，出租方就不能以承租方遲延繳納租金為由立即解除租賃合同。
（2）是否超越了遲延支付租金的合理期限？根據(jù)《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十四條規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，或者經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的，可以認定承租人延遲支付租金超過了合理的支付期限，可以解除合同。
（3）輕微違約行為是否影響守約方合同目的的實現(xiàn)？根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十七條，即便達到約定解除條件，仍需要審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應否解除。如果承租人超過了合同約定的時間支付租金，但最后出租人也收款確認了，此時出租方主張解除合同，一般不予支持。因為短暫遲延支付租金屬于輕微的違約行為，并且該情形也未導致出租方合同目的無法實現(xiàn)。
根據(jù)您的實際情況，如果確實因為疫情影響，您的餐館生意慘淡，一時無法拿出租金，您又不想解除合同，建議及時向出租方告知實情，協(xié)商延期支付的合理期限。
此外，建議在承租方逾期支付租金時，出租方應提前催告，避免因解除合同引發(fā)爭議。
江蘇致邦（自貿(mào)區(qū)南京片區(qū)）律師事務所律師 夏磊
責任編輯：宋新雨
