近日，中國證券報·中證金牛座記者對北京地區(qū)租房市場進行實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前租房市場處于春節(jié)前的淡季周期，無論是掛牌量還是成交量，都處于較低位置。
但是，租房租金未見明顯松動。特別是長租類房源，價格可談空間有限。個別短租房，如果到期時間剛好處于旺季，則具備一定的降價空間。
租金未見明顯松動
“目前是租房的傳統(tǒng)淡季，換租和新增租房需求都處于低位。”多位租房市場中介人員對中國證券報·中證金牛座記者表示。
位于天通苑片區(qū)的租房中介銷售人員李明（化名）表示，目前，掛牌租賃的房子比較少，很多業(yè)主知道現(xiàn)在房子不好租，并不著急在這段時間掛牌。“很多業(yè)主想春節(jié)之后再租。一方面，春節(jié)之后租住人群范圍比較廣，既有換租需求，又有新增需求，可以租給租期更長的客戶；另一方面，春節(jié)之后，一般都會進入旺季周期，租金價格也會比現(xiàn)在高，容易簽到較高的價格。”
針對房源較少的現(xiàn)狀，記者還了解到，很多中介或者二房東淡季自持意愿較低，通過降低自持房源數(shù)量，達到控制自身成本的目的。
“目前，從政策層面看，北京租金市場上漲通道被嚴格管控。很多片區(qū)中介對于租金下調(diào)比較謹慎。很多片區(qū)寧愿不成交，也不會輕易降價。”有資深租房人士對記者分析表示。
住房租賃產(chǎn)品步入標準化
中國證券報·中證金牛座記者了解到，與上述分散式出租房不同，2021年以來，重點城市服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對記者表示，在供給層面，產(chǎn)品設(shè)計回歸理性，行業(yè)正在逐步進入到標準化時代。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院近期發(fā)布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》顯示，雖然集中式租賃房源供給量較高，但是套均面積的上漲幅度有限，說明租賃住房企業(yè)正在探索如何平衡市場需求與運營坪效及投資收益的關(guān)系。
“產(chǎn)品的標準化有利于產(chǎn)業(yè)上下游規(guī)模化的形成，有效降低前端成本。可以看到各個品牌都在產(chǎn)品設(shè)計上不斷推陳出新。但總體方向趨同，即功能區(qū)域的模塊化、組合的多樣化和空間使用的集約化。此外，不同品牌線在客源、選址、戶型、服務(wù)、配套和基礎(chǔ)設(shè)施方面有著明確的標準，品牌線劃分非常清晰。這些都有利于品牌長租房實現(xiàn)盈利。”趙然進一步分析稱。
從品牌長租房的盈利能力看，趙然表示，對于單體項目而言，80%的出租率就可以達到盈虧平衡點，實現(xiàn)單體項目的良性運轉(zhuǎn)。目前，很多大型房企的出租率已經(jīng)達到這個目標。因此，長租房項目實現(xiàn)單體盈利已經(jīng)是真實存在的事實。至于很多房企的財報中，長租房板塊依然虧損，是因為房企普遍存在總部成本，而前期運營開發(fā)成本和資產(chǎn)端成本存在成本沉淀。
“需要看到的是，2021年以來，很多房企都有了明確的長租房商業(yè)模式。且從政策層面看，針對長租房的政策利好不斷，比如房企可以通過招拍掛等方式拿到成本較低的長租房地塊，用于項目自持，降低自持成本。很多集中式的大型長租房品牌已經(jīng)實現(xiàn)了商業(yè)模式的良性循環(huán)。”趙然表示，“而對于一些分散式的長租房品牌，未來很有可能會向輕資產(chǎn)的服務(wù)型機構(gòu)轉(zhuǎn)化。”
編輯：王寅
