本報(bào)記者 吳靜 王金龍 北京報(bào)道
今年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)的活躍度持續(xù)旺盛，企業(yè)新租、擴(kuò)租、搬遷等市場(chǎng)活動(dòng)頻繁。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，前三季度北京全市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量達(dá)110.4萬(wàn)平方米，這是繼2019年之后，全市新增供應(yīng)再次突破百萬(wàn)平方米大關(guān)。與此同時(shí)，全市甲級(jí)寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬(wàn)平方米，為去年總吸納量的3.4倍，平均租金為每月每平方米341.7元，平均租金指數(shù)環(huán)比上升0.5%。
盡管新增供應(yīng)量巨大，但受益于良好的吸納情況，三季度全市空置率為16.7%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，近11個(gè)季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)“租金漲、空置跌”的走勢(shì)。
具體來(lái)看，麗澤商務(wù)區(qū)無(wú)論是供應(yīng)還是吸納量均處前列，但并非每一個(gè)商務(wù)區(qū)都呈現(xiàn)出正吸納，部分區(qū)域由于退租多于新租，故呈現(xiàn)出負(fù)吸納的情況，比如金融街、東長(zhǎng)安街前三季度吸納量出現(xiàn)負(fù)值。
據(jù)了解，目前金融街區(qū)域的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)總量超過(guò)200萬(wàn)平方米，體量?jī)H次于國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域，整體空置率長(zhǎng)期保持在5%以下，客戶流動(dòng)性非常低。
意外的是，今年前三季度金融街區(qū)域的吸納量約為負(fù)2萬(wàn)平方米，這一體量相較于其過(guò)往的穩(wěn)健表現(xiàn)并不算大。但第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想認(rèn)為，這并非完全是由于其租金水平高引起的，其實(shí)是北京寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的一個(gè)表現(xiàn)。“后疫情階段，北京寫字樓市場(chǎng)吸引租戶的底層邏輯正在發(fā)生變化。由于近五年北京市場(chǎng)供應(yīng)量較大，使得區(qū)域與區(qū)域之間競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。另一方面，不同商圈總會(huì)有新的供應(yīng)出現(xiàn)，使得不同等級(jí)的樓宇、商圈之間競(jìng)爭(zhēng)差距在縮小。”
他接著解釋道：“對(duì)于企業(yè)而言，商圈特性、政策導(dǎo)向、服務(wù)水平都是影響其選址的重要因素，尤其是在疫情發(fā)生之后，租賃成本的考量成為關(guān)鍵。當(dāng)選擇更多時(shí)，他們不必一定要往熱門區(qū)域去。”
另一方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成立北交所的消息后續(xù)會(huì)對(duì)金融街商圈的吸納量起帶動(dòng)作用。第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東(Anthony McQuade)表示：“自去年北京自貿(mào)區(qū)建立之后，北京再次迎來(lái)政策紅利——北京證券交易所橫空出世，與上海證券交易所、深圳證券交易所形成三足鼎立的格局。北京證券交易所的設(shè)立有望進(jìn)一步利好北京商辦市場(chǎng)，而北京證券交易所選擇在金融街注冊(cè)落地更是深思熟慮之后的結(jié)果，北京作為國(guó)家金融管理中心的作用會(huì)越來(lái)越明顯。而打造服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)主陣地的初衷預(yù)計(jì)會(huì)吸引一批金融企業(yè)把北京作為自身的金融總部。”
三季度，受教育“雙減”政策影響，部分區(qū)域出租率驟升。據(jù)李想介紹，自去年開始，受疫情影響，在線教育公司逆市迅速爆發(fā)，行業(yè)用戶量再上一個(gè)臺(tái)階。但隨著雙減政策的出臺(tái)，在線教育行業(yè)迅速進(jìn)入寒冬，行業(yè)洗牌加劇。
以上地為例，三季度，在線教育企業(yè)集體退租，北京上地區(qū)域?qū)懽謽莾粑{量出現(xiàn)負(fù)數(shù)。此外，望京酒仙橋區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域亦有大量在線教育企業(yè)退租。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2021年期間，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有160萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市。供應(yīng)的集中放量將會(huì)給北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)較大的壓力。但在后疫情階段，租賃需求得到充分釋放，預(yù)計(jì)2021年全年市場(chǎng)吸納量將大幅提升。
（編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）
