租賃合同到期，租賃雙方為圖省事，口頭或用微信續簽合同，具備同樣的法律效力，如果出現提前解約，哪怕租賃雙方已協商解約，房東還是要支付違約金。
姬先生（化名）于2017年12月經房屋中介，租下了林先生（化名）梅隴鎮某小區的房屋，租金是每月6500元，租期兩年。
2019年12月合同到期，姬先生續租，雙方約定租金上漲300元；今年年初，雙方又協商租金上漲了100元。續簽租金金額，雙方都是通過微信文字來確認。
今年4月，房東林先生打算把房屋賣掉，希望與租客姬先生提前解除合同。經雙方協商，姬先生同意在5月份搬離，但由于沒有找到合適的房子，直到6月份還沒有搬走。
這下房東林先生不樂意了，報警并上門驅趕姬先生一家，甚至還差點大打出手。在民警的現場協調下，租賃雙方達成了初步共識，林先生同意租客在7月搬離，并支付延期一個月的租金8000元。
事后，租客姬先生感覺很委屈，自己本來就已經很大度的同意了房東提前解約，就因為自己未按時搬離，房東就上門驅離自己，最后還提高了當月房租。
姬先生想不通，于是求助梅隴鎮房地物業糾紛調解委員會。
租客姬先生訴求：
1、房東需賠償合同中約定的違約金即一個月租金6900元。
2、最后一月的房租按照原租金6900元計算。
3、房東需返還自己支付過的300元油煙機、灶臺清理維修費用。
房東林先生訴求：
1、因已先期與租客達成提前解約協議，故不予賠償6900元違約金。
2、最后一月房租按新協議8000元計算。
3、不予退還租客支付的300元油煙機、灶臺清理維修費用。
上海市首席調解員、全國模范調解員、梅隴鎮房地物業糾紛調解委員會負責人梅小鶯
上海市首席調解員、全國模范調解員、梅隴鎮房地物業糾紛調解委員會負責人梅小鶯受理了調解。她認為，雙方提出的訴求有些有道理，但有些訴求存在瑕疵。
首先，最早簽訂的租賃合同明確了雙方違約條款為一個月租金，后面微信上簽訂續租的房租金額依舊有效，屬于補充條款。因此，房東林先生理應賠償給租客姬先生一個月的房租違約金6900元；而最后一個月8000元的房租是在雙方自愿的情況下簽訂，因此需按照合同支付租金；而姬先生主張的返還300元油煙機、灶臺清理維修費用，這筆費用應由實際使用者姬先生支付。
經過調解，雙方終于達成一致。但在節目中梅小鶯也提醒大家：租賃合同是保護租賃雙方合法權益的根本保證，簽訂時不要嫌麻煩，盡量把自己的合理要求都寫在合同中，這樣不僅可以避免今后產生糾紛，而且還能在糾紛產生時有法可依，維護自身合法權益。
律師說觀點
北京市京師（上海）律師事務所律師施雪
律師
觀點
本案例，顯而易見不能用暴力解決問題。但除此之外，站在房東和租客雙方各自的立場，似乎都占點道理。我就站在不同角度分別分析“法律上怎么處理這類糾紛，應該注意些什么？”
租客角度可以說：1、微信上雙方已經達成合意續租，事實上也發生了續租的行為，租期就應該到2021年12月19日。2、合同成立后，雙方都需要嚴格遵守，司法實踐中，繼續履行合同是第一方案，實在無法履行了，才考慮違約責任，所以不是想當然的，付違約金就可以違約。3、如果提前解除合同了，押金可以要回，交房時物品清點清楚、水電煤結算清楚，以免后續發生爭議。
房東角度要注意：1、口頭合同也是合同，應當得到遵守。只是取證不容易，建議大家在溝通解約的過程中錄音錄像存證。2、合同解除后，如果租客仍然不搬走，司法實踐中除了可以要求租客強制搬離之外，房東還可以按照原先租金的標準，要求租客支付房屋占有使用費，直至搬離為止。3、為了避免有些租客將房屋嚴重破壞，尤其是本案這樣雙方爭執不休了，可以提前在合同中約定，解除合同時，需要將房屋恢復原狀，以此約束租客愛惜房屋。法律不輕易保護違約的人，不是花錢就可以當然違約。房價如此之高的情況下，房東找好租客，租客找好房源，需要大家用心去維系租賃市場這個大環境。
