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子女繼承父母的遺產(chǎn)，很多人都認(rèn)為是天經(jīng)地義。但現(xiàn)實中，在繼承房產(chǎn)過戶時，很多人都會遇到難題。那就是程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣，有些人甚至?xí)龅綗o法進(jìn)行下去的困局。本文通過法律法規(guī)的變遷，結(jié)合現(xiàn)實情況，來分析一下原因，并展望未來。
一場美麗的誤會：父母的遺產(chǎn)，我自然就可以過戶？
在北京市的不動產(chǎn)登記大廳門口，除了那些二手房買賣交易的人群外，總有一些人上上下下，跑前跑后，但無功而返。這些人是為了繼承父母房產(chǎn)而辦理過戶的子女。
他們的想法是，房子是我父母的遺產(chǎn)，我作為子女繼承下來，是天經(jīng)地義。為什么去過戶的時候，會如此困難？
遇到的困難有：要提供非常多而且繁雜的證明材料，比如死亡證明、親屬關(guān)系證明等等；要召集全部繼承人到場簽字，有的人甚至是遠(yuǎn)房平時不來往的親戚；要簽署或出具一些從來沒見過的法律文件，比如遺產(chǎn)分割協(xié)議書、放棄繼承公證書、不動產(chǎn)登記具結(jié)書等等，即使是這樣，辦理部門仍然要核驗、要公告，時間很漫長。
如果這些程序都能通過也還好，但一些人往往卡在了某個或某些環(huán)節(jié)，進(jìn)行不下去。比如證明材料提供不了、其他繼承人不配合、遠(yuǎn)房親屬聯(lián)系不上等等，造成明明是父母的遺產(chǎn)，卻無法過戶的困境。
繼承原來不簡單，復(fù)雜的法律關(guān)系催生巨大的法律風(fēng)險
其實，從法律上來看，繼承并不簡單。
首先，繼承人并不一定只有子女。被繼承人也就是去世的老人，他的配偶（包括再婚配偶）、他的父母也都是第一順序繼承人，都與子女的繼承地位平等。
其次，如果家庭中出現(xiàn)了祖輩在父輩之后去世，會發(fā)生轉(zhuǎn)繼承，旁系親屬會牽扯進(jìn)來。
再次，即使只剩下子女，也存在多子女家庭，子女之間對遺產(chǎn)分割的意見不統(tǒng)一的情況。
最后，如果老人留有遺囑，子女之間對遺囑不認(rèn)可，達(dá)不成一致，也不可能過戶。
對于房屋登記部門來說，他們不了解當(dāng)事人的家庭情況，也沒有調(diào)查權(quán)，更不是司法機(jī)關(guān)，沒有裁決權(quán)。如果貿(mào)然給當(dāng)事人過戶，一旦出現(xiàn)虛假材料和信息，就有可能出現(xiàn)遺漏繼承人、侵害繼承權(quán)、縱容偽造遺囑等法律風(fēng)險。這樣一來，房屋登記部門會面臨成為被告、賠償巨款等重大責(zé)任，更會嚴(yán)重降低政府部門的公信力。
繼承過戶，要涉及很多未知人的利益，要面對這樣巨大的法律風(fēng)險，任何一個政府部門，任何一個工作人員都無法輕易地去做這個事，必須要慎之又慎。
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一個不為人知的通知，20年后才顯現(xiàn)巨大影響力！
正因為有以上的風(fēng)險和問題，司法部聯(lián)合建設(shè)部在1991年頒布了一個通知，這個通知當(dāng)時并沒有引起多少人的注意，很多人也是二十幾年后才知道的。
這個通知就是《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，即司公通字[1991]117號文件。
通知要求，繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先到公證處辦理繼承權(quán)公證，再持“繼承權(quán)公證書”到房屋管理部門辦理過戶。有公證遺囑的，也要憑公證遺囑到公證處辦理繼承權(quán)公證，再到房屋管理部門辦理過戶。有其他遺囑的，要憑遺囑先到公證處，無爭議的辦理繼承權(quán)公證，再過戶；有爭議的，就必須去人民法院訴訟，憑法院判決書再辦理過戶。
也就是說，無論有沒有遺囑，也無論有什么遺囑，無爭議的，都要去公證處辦理繼承權(quán)公證再過戶；有爭議的，要去法院訴訟再過戶。
從20世紀(jì)90年代到21世紀(jì)的前10年，20年來，這個通知的影響力還沒有徹底顯現(xiàn)。但是到了2010年后，這個通知的巨大影響力就徹底顯現(xiàn)出來了。
一是，進(jìn)入到2010年后，第一批購買房改房的人，也就是1998年后購買公房的那批人已到晚年，他們迎來去世潮，他們子女繼承房產(chǎn)的問題就擺在了桌面上。有繼承過戶需求的人多了，問題自然也就凸顯了。
二是，無爭議必須先經(jīng)公證處，而公證處又是非常正規(guī)謹(jǐn)慎的司法服務(wù)部門，他們的程序非常嚴(yán)格，讓很多當(dāng)事人面臨上述的諸多困難，造成繼承權(quán)公證辦不下去。
由于公證處位于繼承過戶的前端，繼承難這個總矛盾，就集中到了公證處，演變成了繼承權(quán)公證辦理難的矛盾。公證處逐漸成了眾矢之的。
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不動產(chǎn)登記暫行條例頒布，通知被廢止，繼承過戶不必經(jīng)公證
2014年11月24日，國務(wù)院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日實施。這一條例開始成為繼承過戶必經(jīng)公證的轉(zhuǎn)折。條例中規(guī)定，因繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的，可以單方申請不動產(chǎn)登記也就是過戶。如果說這一規(guī)定還沒有引起質(zhì)變的話，那么國土資源部于2016年1月1日頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，就成為真正打破這一慣例的攻城錘。
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。
也就是說，因繼承取得房屋的，可以向不動產(chǎn)登記部門申請，也可以經(jīng)過公證處或法院。換句話說，就是不必非經(jīng)過公證處不可了。
2016年7月5日，司法部頒布通知即司發(fā)通〔2016〕63號文件，通知《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號）已不再適用，現(xiàn)決定予以廢止，自本通知印發(fā)之日起不再執(zhí)行。
至此，繼承房產(chǎn)過戶，無爭議必經(jīng)公證處，這一規(guī)定正式廢止，這一歷史正式結(jié)束了。
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按新規(guī)定辦理，現(xiàn)狀如何？或許有點(diǎn)讓人失望
舊的規(guī)定已經(jīng)廢除了，新的規(guī)定是怎樣的呢？北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《實施細(xì)則》，于2016年11月和12月連發(fā)兩個文件，分別是市規(guī)劃國土發(fā)〔2016〕100號和101號文件，《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）》和《北京市繼承(受遺贈)不動產(chǎn)登記工作程序(試行)》。
這兩份文件，關(guān)于繼承過戶的要求，應(yīng)該說非常嚴(yán)格，比起公證處一點(diǎn)都不差。
從程序上，一共14步程序，包括：告知、查詢、申請、提交申請材料、審查、到場查驗、詢問、簽署文件、出具意見書、受理、繳稅、審核、公示、登記。其中到場查驗指的是全部繼承人到場，既包括全部第一順序繼承人，如配偶、子女、父母，還包括轉(zhuǎn)繼承人、代位繼承人等。
從時間上，僅公示就要兩個月，前前后后如果一切順利恐怕也要好幾個月，如果出現(xiàn)找不到其他繼承人、繼承人不配合等問題，就會卡在那個程序上，無法進(jìn)行下去。
從材料上，文件上記載了一共8大類19小項證明材料，其中最難以出具的是，所有繼承人的親屬關(guān)系證明和死亡證明，因為這里包括去世父母的父母，也就是被繼承人爺爺、奶奶、姥爺、姥姥的親屬關(guān)系和死亡證明。這些證明材料如果缺項，也就無法繼續(xù)受理，無法過戶了。
這也就是為什么，文章的一開頭提到的，那些辦理房產(chǎn)繼承過戶的子女們，遇到各種各樣的問題和困難，以至于無法辦理下去的原因了。
有意思的是，文件里還明確表示，如果申請人過戶的當(dāng)事人，能夠提交公證的材料或者生效的法律文書，不動產(chǎn)登記部門可以為其開辟綠色通道，為其提供更便捷的服務(wù)。
文件的一廢一立，當(dāng)事人自愿選擇走哪個程序，公證處的壓力減輕了，不動產(chǎn)登記部門則更嚴(yán)格了。
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房產(chǎn)繼承過戶未來的走向會如何？
作為房產(chǎn)繼承過戶的子女，原本的目的就是為了方便。但是繼承過戶這件事，由于法律規(guī)定和現(xiàn)實情況復(fù)雜的原因，本身風(fēng)險就是很大，這是無法改變的。無非就是誰去負(fù)這個責(zé)任，誰承擔(dān)這個風(fēng)險。
以前的做法是公證處負(fù)這個責(zé)任，因此公證處為了降低風(fēng)險，就控制得很嚴(yán)。現(xiàn)在不動產(chǎn)登記部門負(fù)這個責(zé)任，為了降低風(fēng)險，同樣控制得很嚴(yán)。如果當(dāng)事人選擇還是先去公證處再去不動產(chǎn)登記部門，公證處同樣還是會控制得很嚴(yán)。
現(xiàn)在社會上對房產(chǎn)繼承過戶這個問題，反映很強(qiáng)烈，國家相關(guān)部門也在開會研討，如何便民。但便民和防范風(fēng)險不可偏廢，因此政府部門也是兩難。
有人提議采取承諾制，也就是當(dāng)事人對政府部門作出承諾，風(fēng)險自擔(dān)。這樣雖然便民，但仍然會讓潛在糾紛大量發(fā)生，無非是責(zé)任和風(fēng)險推到繼承人身上。如果有繼承人因此權(quán)利受到侵害，也只能去法院訴訟追究，糾紛同樣會激增，法院也會壓力倍增。
究竟如何解決？恐怕一種方法難以徹底平衡解決便民和防范風(fēng)險之間的矛盾。未來也許通過社會信用體系建立完善、公民信息調(diào)取共享、承諾制與審查制并行等多種辦法綜合運(yùn)用，也許能夠解決這一難題。讓我們共同期待這一天的到來吧！
