在二手房市場交易中，學區房堪稱“硬通貨”，同時也是炒房客的重點目標。但在深圳，學區房近期熱度明顯降溫，一些遠低于此前成交價的優質學區房也無人問津。比如在某拍賣平臺上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍，而且起拍價相比市價便宜了500萬元以上。
深圳學區房遭遇致命打擊的原因在于，近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下稱意見稿）在深圳市人大常委會網站公開征求意見，其中提到，深圳擬推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。
“擬推行大學區招生”，僅8個字，且只是在草案征求意見稿里的8個字，沒定義什么是大學區，沒給出具體執行方案，沒說何時開展，就足夠撩撥起深圳樓市敏感的神經。此前有新聞稱，有的買家甚至準備放棄200萬元的定金毀約。
學區房業主開始拋售
據央視財經，上周，拍賣平臺顯示，位于深圳福田區的港中旅花園26棟一套116平方米的學區房起拍價1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。央視財經記者實地走訪附近中介門店了解到，由于該小區帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，同戶型房子總價基本都在2500萬—3000萬元，單價超過20萬元每平方米。
在此之前，深圳優質學區房百花片區的長城花園一套104.7平方米的房子起拍價為1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了三萬多元，但同樣遭遇了流拍。目前二拍價格更是降到了867萬元。
購房者也陷入觀望。據央視財經，深圳市民李女士最近一直在看學位房，她表示如果深圳推行大學區，原先想買的房源價值將大打折扣。“我看了這個片區，均價大概在13萬左右。我現在入手的話，很怕套牢在上面，擔心就算買了學位房，能不能在這個學校入學，而且現在入手的話，又擔心房價還會下降。”
前述放棄200萬元定金毀約的也是抱有類似想法。據時代周報報道，這位欲在深圳換房的人士表示，“我7月底看中香蜜湖的學位房并下了200萬元定金，加上稅費、中介費等各方面費用總購房成本超過2000萬元。”深圳擬立法推行大學區后，她的第一反應就是應該放棄200萬元定金退房。
在其看來，如果深圳推行大學區，原先定下的房源價值將大打折扣。相較于承受房屋跌價的損失，及時止損更理智。目前細則未明，她仍在觀望，但天平已有所傾斜。
在購房者陷入觀望的同時，不少學區房業主開始果斷“割肉”，搶先拋售。百花片區是深圳傳統的熱門學區房片區，有著深圳樓市風向標意義。這里的房產中介表示，學區房新政即將實施的消息出來之后，已有多名學區房業主打電話前來咨詢。目前該片區的放盤量有了明顯增加。
圖片來源：央視財經
深圳某地產公司百花片區中介人員表示，以前可能每個月的放盤量大致是五六套，征求意見稿以來，量明顯增加了，可能能達到10套以上。到店的業主主要關心的就是現在政策對周邊房價的沖擊。
深圳某地產中介公司福田北區負責人也表示，尤其是以前的那種純學區房，就是比較小面積的學區房有明顯地增多，其所在片區可能至少增加到10%到20%。很多業主也經常在咨詢現在市場的成交狀況。
實際上，不只是學區房，深圳二手房成交量近期整體下跌明顯。深圳市房地產中介協會根據深圳市住建局房地產信息平臺預錄網簽合同數據分析得出的數據顯示，8月2日至8月8日當周，深圳二手房網簽量僅為556套（含自助網簽），首次跌穿600套關口。
據深圳中原研究中心，7月份，在其測算樣本中，有54%樣本房源價格下跌，46%樣本房源價格上漲。
全市中介門店關停500余間
地產中介對市場冷暖反應最靈敏。
每日經濟新聞此前報道，有房產經紀人告訴記者，之前他們有接近400個員工，現在加上老板、老板娘、會計、出納等都不到100人，人員流失嚴重。
同時，記者在調查中觀察到，不少熱點片區中介門店已關閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。
對于市場低迷行情下中介離職關店現象，近期深房中協做了一次大規模的行業摸底調研。
此次行業摸底調研，深房中協共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店（已備案）總量的近6成。
調研結果顯示，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占據總調查樣本的5.3%。深房中協認為，根據類推法分析，預計現階段全市中介門店關停總量應在500余間門店（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應少于10%。
深房中協數據還顯示，已有大量經紀人離開中介行業。去年年底，深圳的星級從業人員有47840人；而截至今年7月1日，這一數字為45458人。這意味著，今年上半年，有近2400名星級從業人員離開房產中介行業。
來源：深房中協
此外，由于市場的持續低迷，房地產中介行業吸引力相比以往確實有所下降，“新人”（指完全無行業從業經驗者）在新進從業人員隊伍中占比呈現波動式下滑態勢。
多地學區房降溫
據央視財經不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手，重拳整治學區房亂象。
在上海，7月16日，上海市房地產交易中心發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。按照新規，房屋對外掛牌價需通過政府核驗后才可掛出；未能通過核驗，報價虛高的房源，中介不得對外發布。
對于前期上漲幅度比較高的，以“學區房”為名義存在明顯炒作行為的，將在此次價格核驗中擠掉泡沫，還原出市場的真實價格，讓其回歸合理、理性。
上海新政實施約一個月后，近期據證券日報報道，不少價格畸高的學區房已經下架。
以此前備受關注的學區房上海梅園小區為例，其價格曾一度高至25萬元/平方米，但根據證券日報記者獲取的一張房源價格核驗表顯示，目前該小區通過價格核驗的房源，均價在14萬元/平方米左右。
一位家住上海內環的非學區房房東表示：“二手房價格核驗政策出臺后，我們家小區基本沒什么房源掛出來了，內環里基本是非重點學區房和老公房，掛牌單價很難超過10萬元/平方米，現在能在中介展示出來的房源，價格跟去年相比幾乎沒怎么漲。”
圖片來源：攝圖網（圖文無關）
而在首都北京，西城區教改政策嚴格落地，猶如向學區房市場投下一枚深水炸彈。
據《每日經濟新聞》此前報道，今年3月，西城區學區房曾迎來一波瘋搶。購房者俞妍當時就在西城區月壇買了一套，“感覺大家在搶房”。
當時的盛況是，“我和中介剛到小區門口，接到電話說新上了一套房，趕緊去看，談判就已經排到第5位了。2小時后，排第一的客戶就簽約了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。
“由于排第一客戶的一直談到晚上快9點了，大家都覺得應該沒問題，我們就回家了。到了晚上快11點，中介來電話說談崩了，問我去不去，所以大晚上11點我們又趕過去談價格”，最終順利簽約。
實際上，去年4月西城區教委就發布了《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，明確指出自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
今年7月2日，不少北京市西城區幼升小的學生家長陸續接到了調劑電話。他們被明確告知，2020年7月31日后的購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
一大批2020年7月31日后巨資買下德勝、月壇和金融街三大頂級學區學區房的家長們，在按要求登錄西城區教育考試中心官網登記意向學校時，意外地發現原本可以進的“牛小”基本都已經沒有學位，只能選擇片區的普通小學。
為了徹底給學區房降溫，西城區此次做法堪稱驚艷，因為嚴格執行多校劃片后，分配到哪個學校，沒有規律、不能干預，完全公平搖號。“買家違約，寧損100萬定金”的案例開始閃現。
編輯|盧祥勇 杜恒峰 王嘉琦
校對|程鵬
每日經濟新聞綜合自央視財經、鎂刻地產、證券日報、深房中協微信
