7月4日下午，北京市西城區(qū)結(jié)束今年小學(xué)多校劃片入學(xué)意向填報工作。西城部分登錄志愿填報系統(tǒng)的家長發(fā)現(xiàn)，其房屋對應(yīng)登記入學(xué)學(xué)校已無多校劃片計劃，甚至學(xué)區(qū)內(nèi)所有學(xué)校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校。類似情形多見于金融街、德勝和月壇（下文簡稱“金德月”）等優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。
很多2020年7月31日后重金購入西城學(xué)區(qū)房家庭的孩子無緣“牛小”。
“德勝這邊2020年7月31日后購入學(xué)區(qū)房的家長填志愿時發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)所有學(xué)校的學(xué)位名額都滿了，只能調(diào)到其他片區(qū)。”負(fù)責(zé)德勝片區(qū)房源的房屋經(jīng)紀(jì)人陳宇馳告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
陳宇馳說，這兩天很多還沒辦完房屋交易手續(xù)的家長開始聯(lián)絡(luò)房屋經(jīng)紀(jì)門店協(xié)商退房。據(jù)陳宇馳提供的信息，一般情況下認(rèn)購學(xué)區(qū)房從簽訂購房合同到辦完交易手續(xù)，短則一兩個月，長則六七個月。“還沒完全走完流程的，還有個反悔的機(jī)會。”但退房也就意味著放棄幾十萬元的房屋交易定金。
北京學(xué)區(qū)房之變
西城落地多校劃片早有預(yù)兆。
去年4月30日，西城區(qū)教委發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》，明確指出自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
此后西城出現(xiàn)學(xué)區(qū)房“末班車”行情。意見發(fā)布后，西城學(xué)區(qū)房在售房源激增，部分小戶型“秒光”，供需兩旺。中指研究院分析發(fā)現(xiàn)，受西城學(xué)區(qū)房行情影響，2020年5月北京二手房成交價格明顯上漲，達(dá)監(jiān)測峰值，后續(xù)逐漸回落。
房屋經(jīng)紀(jì)人和部分家長低估了多校劃片的執(zhí)行力度，年初西城學(xué)區(qū)房熱度再次上升。陳宇馳表示，與年前14萬元/平方米左右的均價相比，年后德勝片區(qū)學(xué)區(qū)房均價上漲了15%左右。去年12月到今年3月是學(xué)區(qū)房成交高峰期，其所在門店2月和3月分別成交了15套和17套。
4月24日，西城2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)2020年7月31日后購入房源的家庭，孩子申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
6月30日，陳宇馳仍告訴記者，購買重點小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房大概率能順利入學(xué)。“多校劃片對德勝片區(qū)的影響不大，好多客戶都是奔著育翔小學(xué)來的，他們買這邊的房子，90%的概率能上育翔小學(xué)，10%的概率上西師附小。”陳宇馳說。也因為如此，育翔小學(xué)對應(yīng)的小區(qū)均價比片區(qū)內(nèi)其他小區(qū)均價高2-3萬元/平方米。
7月2日靴子落地，西城幼升小志愿填報嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片政策，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)出現(xiàn)登記入學(xué)學(xué)校甚至學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校學(xué)位名額已滿情況，只能填報相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校意向。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，就目前而言，只有“金德月”這三個西城“頂級學(xué)區(qū)”出現(xiàn)調(diào)劑出片區(qū)的情況，其中最熱門的德勝和月壇片區(qū)2020年7月31日后購入住房家庭全部被調(diào)劑出片區(qū)。“這次的政策其實是無奈之舉，的確是學(xué)位不夠了。”
“德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房價格肯定會受影響，而且影響會非常大。”陳宇馳認(rèn)為，多校劃片是北京未來入學(xué)的一大趨勢，之前德勝重點學(xué)區(qū)房單價高達(dá)十七八萬元甚至近二十萬元，“未來肯定得均衡一下”。
東城今年也執(zhí)行多校劃片、隨機(jī)分配政策。根據(jù)克爾瑞房價北京的消息，東城2019年1月1日（即“1911”）后取得房本的家庭，今年全部執(zhí)行多校劃片，與前兩年“多校劃片+就近入學(xué)”搖號規(guī)則相比，今年東城幼升小多校劃片擴(kuò)大了地理范圍，電腦派位的隨機(jī)性加大，甚至也出現(xiàn)跨學(xué)區(qū)調(diào)劑情況。
和東城一樣，海淀今年也執(zhí)行多校劃片，即“1911”后在海淀新購住房用于申請入學(xué)的，通過電腦派位的方式多校劃片入學(xué)，首志愿為登記入學(xué)學(xué)校，即入學(xué)房產(chǎn)地址對應(yīng)學(xué)校，其他自行選擇填報。當(dāng)志愿填報人數(shù)小于或等于計劃數(shù)時，直接錄取，超額即電腦派位。
深耕海淀學(xué)區(qū)的房屋經(jīng)紀(jì)人李海告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，從目前已知的搖號結(jié)果來看，“1911”后購入海淀“牛小”中關(guān)村三小對應(yīng)房源的京籍家庭孩子基本都能成功入學(xué)。
教育高地學(xué)區(qū)房降溫
西城最優(yōu)質(zhì)的教育資源高地“金德月”的學(xué)區(qū)房短期內(nèi)將降價降溫成為市場共識。
陳宇馳認(rèn)為，德勝區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格會降，但因為剛填報完入學(xué)志愿，最近幾天幾乎沒有房源成交，具體降幅還不明了，可能要等2-4個月才能看到具體的房價變化。
實際上，此前北京學(xué)區(qū)房市場就已降溫，入學(xué)志愿填報前西城德勝片區(qū)的成交量較年初大幅下滑。陳宇馳透露，其所在門店今年2月售出15套學(xué)區(qū)房，3月售出17套，之后成交量下滑，6月僅售出4套。但在填報入學(xué)志愿之前，德勝整體房價并未隨著成交量下滑而降低，“趕上業(yè)主著急賣的可能會便宜點，大部分房源價格其實沒有特別大的變化。”
而北京著名“牛小”海淀中關(guān)村三小對應(yīng)的部分學(xué)區(qū)房不僅降溫，還出現(xiàn)降價情況。
“蜂鳥家園50平方米左右?guī)г济~的一居室最高賣到1030萬元，今年4月份開始降價，現(xiàn)在稍微便宜一點。”李海說。蜂鳥家園對應(yīng)中關(guān)村三小，由于面積小，總價低，成為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房標(biāo)的。
海淀幼升小大都實行“一房六年一學(xué)位”的政策，帶“原始名額”的房源意味著當(dāng)年購入孩子當(dāng)年即可上學(xué)，“一年級名額”意味著要等原戶主正在上一年級的孩子小學(xué)畢業(yè)后方能使用。李海透露，帶“原始名額”和帶“一年級名額”的同格局一居室房源價格差最少在80萬元左右，有時差額達(dá)100萬元。
李海向記者提供的6月成交數(shù)據(jù)顯示，蜂鳥家園6月一居室成交價格在795萬-988萬元之間。
海淀家長郭成梓2016年在海淀入手一套普通小學(xué)房源，由于家中老大今年9月幼升小，有換學(xué)區(qū)房的打算。但由于新冠肺炎疫情后其所關(guān)注的房源價格大漲，再加上錯過今年入學(xué)“末班車”，最后沒有換房而選擇了學(xué)費(fèi)高昂的私立學(xué)校。
郭成梓說，她關(guān)注的中等偏上學(xué)區(qū)的房源價格與年初相比基本沒有降價，如小南莊社區(qū)58平方米的小兩居價格，從2020年2月的520萬元上漲到今年年初的780萬元。記者搜索鏈家在售房源發(fā)現(xiàn)，目前小南莊面積相近的兩居總價在700萬-800萬元之間。
李海說，每年11月到次年1月是其所在海淀學(xué)區(qū)房源交易高峰期，1月份中關(guān)村三小對應(yīng)小區(qū)共成交房源112套，之后成交量整體下滑， 6月共成交36套。隨著西城多校劃片結(jié)果出爐，李海預(yù)測部分原本準(zhǔn)備購買西城學(xué)區(qū)房的家庭可能會溢出到海淀，但目前實際情況尚不明朗。
市場上也存在例外。在知春路從事房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的劉曉琳告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，知春路片區(qū)對應(yīng)的學(xué)院路小學(xué)是普通小學(xué)，但因為緊鄰優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)中關(guān)村和雙榆樹，是最有可能從多校劃片中“分一杯羹”的價格洼地。
劉曉琳表示，一方面中關(guān)村、雙榆樹和萬柳片區(qū)房價上漲會帶漲知春路房價，另一方面多校劃片落地增加了知春路學(xué)區(qū)上“牛小”的概率，對知春路這種普通學(xué)區(qū)房源來說是利好而非利空。盡管如此，與三四月份相比，劉曉林所在門店的帶看量還是減少了1/4左右。
有分析人士認(rèn)為，在目前海淀入學(xué)規(guī)則下，“渣小”逆襲“牛小”的概率很小。因為絕大部分情況下，普通小學(xué)學(xué)位名額較知名小學(xué)充裕，學(xué)位名額大于志愿填報名額則會直接錄取，調(diào)劑到名校甚至跨區(qū)調(diào)劑的情況很少見。
按幼升小節(jié)奏，一般而言，購房者需要在5月前完成所有購房手續(xù)才可能在當(dāng)年9月正常入學(xué)。錯過當(dāng)年上學(xué)窗口期后，學(xué)區(qū)房逐漸降溫，成交量下降，購房者觀望情緒增加。
郭成梓也在觀望。由于家中還有等待上小學(xué)的老二，她仍在關(guān)注海淀學(xué)區(qū)房市場。一方面擔(dān)心家中老二無法順利進(jìn)入老大所在的私立學(xué)校，另一方面，郭成梓覺得還是買房合適，“私立學(xué)費(fèi)挺貴的，錢花出去就沒了。”
如何治理學(xué)區(qū)房難題
為治理學(xué)區(qū)房炒作亂象，控制學(xué)區(qū)房價格，北京等部分重點城市推出相應(yīng)政策。
今年3月2日，北京住建委明確年度執(zhí)法重點，將“借學(xué)區(qū)房等炒作房價”納入重點查處范圍。其后，北京發(fā)起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項執(zhí)法檢查，針對群眾反映強(qiáng)烈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房行為，對海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專項執(zhí)法檢查，6家中介門店停業(yè)整改、立案處罰17起。
3月16日，上海教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，明確上海高中通過自主招生、名額分配綜合評價和統(tǒng)一招生三種錄取方式，其中名額分配招生包括名額分配到區(qū)和名額分配到不擇生源的初中學(xué)校，合計招生占上海實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。
為應(yīng)對學(xué)區(qū)房價格上漲問題，寧波建立熱點學(xué)區(qū)二手房交易參考價格發(fā)布機(jī)制，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將熱點學(xué)區(qū)二手房交易參考價格作為授信的依據(jù)之一。據(jù)錢江晚報消息，寧波學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價普遍低于市場價，最高價差接近50%。
中央層面，4月30日召開的中央政治局會議點名學(xué)區(qū)房，明確提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。
21世紀(jì)教育研究院院長熊丙奇指出，各大城市推出一系列學(xué)區(qū)房治理措施，降低學(xué)區(qū)房擇校功能，包括明確購房時間、購房面積，一房六年或九年一學(xué)位，多校劃片、電腦搖號入學(xué)，提高優(yōu)質(zhì)高中名額分配比例等。
熊丙奇告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前學(xué)區(qū)房治理措施都是推進(jìn)義務(wù)教育均衡的外圍措施，創(chuàng)造相對良好的推進(jìn)義務(wù)教育均衡的外部環(huán)境，但僅靠外圍措施很難讓學(xué)區(qū)房整體降溫降價。
以多校劃片為例，熊丙奇表示，多校劃片以一個熱門學(xué)校加上幾個相對薄弱學(xué)校為學(xué)區(qū)，在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)，降低家長追逐熱門學(xué)校學(xué)區(qū)房的熱情，緩解擇校熱。但若不能縮小學(xué)區(qū)間和小學(xué)間的辦學(xué)質(zhì)量差距，“學(xué)區(qū)”概念仍將存在。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時也認(rèn)為，多校劃片很難完全讓學(xué)區(qū)房降溫降價。加大劃片范圍，增加擇校的不確定性和分到普通學(xué)校的概率，可能會對學(xué)區(qū)房價格產(chǎn)生向下的拉動作用，但整體來看，多校劃片很難稀釋教育資源均好性較強(qiáng)的教育強(qiáng)區(qū)。“只要依然遵從全區(qū)分配的原則，老牌教育強(qiáng)區(qū)的房源依然會比較搶手。”
郭毅指出，今年西城等教育強(qiáng)區(qū)出現(xiàn)跨區(qū)調(diào)劑的情況，德勝、金融街等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房將遭遇短期利空。但這種“跨區(qū)調(diào)劑”很可能只是階段性問題，“三四年后，優(yōu)質(zhì)學(xué)校片區(qū)內(nèi)戶籍家庭新增入學(xué)兒童數(shù)量可能會減少，屆時新購房家庭可能仍將被納入片區(qū)教育資源分配體系中，優(yōu)先規(guī)劃、優(yōu)先配置。”
熊丙奇認(rèn)為，要解決學(xué)區(qū)房難題，最根本的是要轉(zhuǎn)變教育資源分配方式，取消“名校集團(tuán)化辦學(xué)”，以標(biāo)準(zhǔn)化制度建立義務(wù)教育學(xué)校，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大學(xué)校辦學(xué)自主權(quán)，實現(xiàn)義務(wù)教育均衡發(fā)展。“建立這樣的制度之后，大家就認(rèn)為所有學(xué)校都一樣了，也就失去了擇校的必要性。”
熊丙奇提醒，不要相信房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以“三孩放開，學(xué)區(qū)房價格將上漲”的名義進(jìn)行學(xué)區(qū)房炒作的說辭。熊丙奇說，現(xiàn)在政府出手為學(xué)區(qū)房降溫，緩解擇校焦慮，是增加育齡夫婦生育意愿的關(guān)鍵所在。“要推進(jìn)三孩政策落地，就必須讓學(xué)區(qū)房降溫。將學(xué)區(qū)房價格降下來，是政府整治學(xué)區(qū)房的主要目標(biāo)之一，打著三孩旗號炒作學(xué)區(qū)房價格的現(xiàn)象一定會被納入統(tǒng)一的治理之中。”
