前兩篇文章我給大家說(shuō)了二手房市場(chǎng)，作為賣(mài)家需要做的4個(gè)賣(mài)房前準(zhǔn)備，8個(gè)掛牌前的策略。今天我再來(lái)給大家講一講賣(mài)房最后簽約交易階段，需要掌握的6個(gè)訣竅，希望能對(duì)大家賣(mài)房提供一定的幫助。
訣竅1：掌握價(jià)格談判的方式和底線。切記不要和購(gòu)房者和中介在電話里商議價(jià)格，一定要約好在中介門(mén)店當(dāng)面談。因?yàn)樵陔娫捓飪蓚€(gè)人不見(jiàn)面，基本是不可能談成功的，即便電話里談好價(jià)格等見(jiàn)面簽約的時(shí)候依然會(huì)繼續(xù)談。
所以，我們一定要把客戶約出來(lái)當(dāng)面談，這樣雙方出價(jià)才會(huì)有誠(chéng)意，再加上中介的幫助一般更容易成交簽約。另外，當(dāng)面談價(jià)格的時(shí)候，作為賣(mài)家盡量堅(jiān)守自己的價(jià)格，可以通過(guò)介紹房子的優(yōu)勢(shì)來(lái)表達(dá)不讓步的態(tài)度。因?yàn)橐话阃庖?jiàn)面的客戶都是能初步接受開(kāi)始報(bào)價(jià)的，也是有較大意愿購(gòu)買(mǎi)的。
如果你不希望談崩或者想盡快成交，也可以適當(dāng)做出一點(diǎn)讓步，這樣既可以表示自己的誠(chéng)意，也可以促進(jìn)成交。
訣竅2：各項(xiàng)稅費(fèi)要由下家承擔(dān)。這個(gè)基本上已經(jīng)是二手房交易市場(chǎng)不成文的規(guī)矩，這個(gè)在第一次面談的時(shí)候就要明確表明，并且讓中介告知下家并解釋清楚，一般都是可以接受的。
同時(shí)，自己最好研究下二手房交易的稅費(fèi)，比如滿二唯一和滿五唯一的區(qū)別，遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等是否存在。因?yàn)樵谟行┏鞘惺沁z產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅金額巨大，讓下家承擔(dān)不妥。如果存在就必須提前和下家、中介說(shuō)明，否則可以隱瞞會(huì)惹上官司。
訣竅3：掌控好所有流程時(shí)間，能提前一定要提前。為了避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，作為賣(mài)家一定要掌控好節(jié)奏。要確保下家盡快簽約，自己做好配合盡快拿到首付，最快交易。不僅是為了避免下家出現(xiàn)問(wèn)題變卦，也是為了防止當(dāng)下行情時(shí)不時(shí)發(fā)布一個(gè)新政策影響交易。
訣竅4：房產(chǎn)證最好等到網(wǎng)簽時(shí)再交給中介。一般來(lái)說(shuō)中介為了防止上家一房多賣(mài)，會(huì)要求把房產(chǎn)證放到中介。但是我們要盡量把房產(chǎn)證放到自己手里，這樣才能掌握主動(dòng)權(quán)，同時(shí)也可以迫使下家盡快同意網(wǎng)簽。
另外，如果你收了三五萬(wàn)的定金，就提前把房產(chǎn)證交出去，那么萬(wàn)一有人出更高的價(jià)格買(mǎi)你的房子呢？萬(wàn)一下家違約呢？所以，主動(dòng)權(quán)掌握在自己手里，才能保證自己最大的利益，當(dāng)然這里不是鼓勵(lì)大家違約臨時(shí)漲價(jià)。
訣竅5：注銷(xiāo)抵押要盡早辦理。如果你的房子還有貸款未還清，那么要計(jì)劃好時(shí)間盡快去銀行提前還款，辦好結(jié)清證明，然后還需要到交易中心辦理解壓。這其中是需要一定時(shí)間來(lái)處理的，如果時(shí)間計(jì)劃不好甚至?xí)绊懡灰走^(guò)戶時(shí)間。
現(xiàn)在有些城市已經(jīng)可以把貸款直接嫁接到下家，不用再找過(guò)橋資金提前還款了，這是好事。但是需要你提前咨詢好，自己所處的城市是否有這個(gè)政策，以及如何操作，需要多久能辦好等都要查清楚。
訣竅6：交房時(shí)間盡量延后。置換房產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)交房、搬家的過(guò)程，如果你這里提前把房子交給下家，自己這里看中的房子又沒(méi)有談妥或者交給你，那么你就要去租房，要搬兩次家很麻煩。如果買(mǎi)的是期房，那么就不說(shuō)了，一般期房交房都需要兩到三年，相信下家也不會(huì)同意讓你住這么久了，即便讓下家租給你恐怕也很難，除非下家不著急入住。
如果你也是要購(gòu)買(mǎi)二手房，那么算上裝修的時(shí)間、散味時(shí)間，再加上交房的時(shí)間，基本需要7-8個(gè)月。這個(gè)時(shí)候你可以你可以提前給下家說(shuō)好，可以優(yōu)惠一點(diǎn)價(jià)格，是否同意延長(zhǎng)一段時(shí)間交房。一般來(lái)說(shuō)下家對(duì)價(jià)格更敏感，只要價(jià)格合適是不會(huì)反對(duì)的。
總之，我們就是為了讓交房時(shí)間延后一些，這些都需要結(jié)合當(dāng)時(shí)談判的情況來(lái)決定，不一定要刻意的去這么做。如果下家非要準(zhǔn)時(shí)交房，否則就不交易，那么大不了搬出去租房嘍，無(wú)非累一些。
以上就是個(gè)人憑借親身經(jīng)歷總結(jié)的一些經(jīng)驗(yàn)，希望能對(duì)大家賣(mài)房提供一些幫助。最后，我說(shuō)的這些技巧可能有些看著不太道德，有些自私，但都是絕對(duì)合理合法的。最后，也希望大家充滿善意來(lái)對(duì)待這個(gè)社會(huì)。
