過(guò)去二十多年，我國(guó)房?jī)r(jià)之所以“節(jié)節(jié)攀升”，有“三個(gè)原因”不可忽視。其一，人口紅利；其二，分配不均；其三，供地不足。這“三個(gè)原因”的交叉影響，使得我國(guó)樓市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。所以，要想徹底改變我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯，人口、土地、分配方式（持有成本）就不得不發(fā)生變化。
先說(shuō)人口。如今源源不斷的購(gòu)房需求，離不開(kāi)1949年~1957年我國(guó)的生育潮，人口基數(shù)足夠大，才會(huì)讓住房需求足夠多。但是，現(xiàn)如今，我國(guó)的人口紅利正在消退，一方面，新生兒出生率連年降低，甚至，已經(jīng)跌到了國(guó)際警戒線(xiàn)；另一方面，我國(guó)的人口老齡化日益嚴(yán)重，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2025年，我國(guó)60歲以上的人口將會(huì)達(dá)到3億人，占比21%，65歲以上的老年人占比也將會(huì)達(dá)到13.7%。人口紅利的消退，也就意味著樓市購(gòu)房需求的減少，這個(gè)結(jié)論是顯而易見(jiàn)的。
其次是分配不均。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)的城鎮(zhèn)居民住房擁有率為96%，戶(hù)均1.5套，城鎮(zhèn)居民人均居住面積約為40平方米。此外，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的空置房研究數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)的城鎮(zhèn)住房空置率已經(jīng)超過(guò)了20%。從數(shù)據(jù)中可以看出來(lái)，我們已經(jīng)不缺房子了，甚至，已經(jīng)供大于求導(dǎo)致房屋過(guò)剩。
但是，大家要搞清楚一件事，那就是所有的數(shù)據(jù)都是基于“平均數(shù)據(jù)”得出來(lái)的。而實(shí)際卻并非如此，比如有些有錢(qián)人，手里有幾十套房子，而大多數(shù)窮人，手里卻一套房子也沒(méi)有，這樣一來(lái)，就導(dǎo)致住房的“分配不均”，雖然房子的總數(shù)足夠多，但是，80%的房子，都集中在20%的人手里，而剩余的80%的人，卻在爭(zhēng)搶20%的房子，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)豈有不漲的道理？
針對(duì)這一現(xiàn)象，國(guó)家在2016年出臺(tái)了樓市調(diào)控，也就是我們耳熟能詳?shù)?ldquo;房住不炒”，基于“房住不炒”的主旋律，限購(gòu)、限貸、限售、因城施策等一系列的調(diào)控政策密集出臺(tái)，而且，這次樓市調(diào)控高層已經(jīng)下定決心要持續(xù)下去，大有不到黃河心不死的態(tài)度。從過(guò)去的4年多樓市調(diào)控效果來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本穩(wěn)定，很難再繼續(xù)大漲。
而且，也有專(zhuān)家表示，在“十四五”期間，很有可能會(huì)出臺(tái)“房產(chǎn)稅”，倘若如此，住房分配不均的現(xiàn)象就會(huì)更加緩解。畢竟，導(dǎo)致住房分配不均的主要原因就是住房的持有成本太低，征收“房產(chǎn)稅”相當(dāng)于增加住房的持有成本，再加上房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，投機(jī)炒房的現(xiàn)象也就會(huì)大大緩解，從而會(huì)大大改善住房分配不均的問(wèn)題。
最后是供地不足。房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)共識(shí)，則是當(dāng)年的土地招拍掛是房?jī)r(jià)上漲的推手，慢慢地國(guó)家也感覺(jué)到這個(gè)問(wèn)題，所以，在提出“房住不炒”以后，也提出了“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)政策。
但是，此后的土地政策基本沒(méi)有大的變化，直到2021年2月26日這一天。
在2021年2月26日這一天，官方宣布：22個(gè)重點(diǎn)城市要實(shí)施“集中發(fā)布出讓公告”“集中供地”“集中組織出讓活動(dòng)”的土地政策，該政策也被行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為是“土地市場(chǎng)新的變革”，也意味著房地產(chǎn)的邏輯要變了。
這22個(gè)城市包括四個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、深圳、廣州；十八個(gè)二線(xiàn)城市：南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、福州、重慶、武漢、鄭州、成都、合肥、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、沈陽(yáng)、天津、寧波、長(zhǎng)春。
可以看出來(lái)，這22個(gè)城市，基本都是我國(guó)樓市比較火熱的城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，這22個(gè)城市中已經(jīng)有16個(gè)城市官宣了集中供地的時(shí)間和面積，其它城市也在陸續(xù)公布的過(guò)程中。
那么，問(wèn)題來(lái)了，這則被房地產(chǎn)專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為是“土地市場(chǎng)新的變革”的土地調(diào)控措施，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)哪些變化？綜合來(lái)看，集中供地會(huì)釋放“4個(gè)信號(hào)”，對(duì)于無(wú)房人來(lái)說(shuō)，不失為4個(gè)好消息，無(wú)房人不慌了。
信號(hào)一：開(kāi)發(fā)商壓力大增，或?qū)⒚媾R一場(chǎng)“房企大洗牌”
集中供地對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金要求更高，若想在集中供地的時(shí)候拿地，開(kāi)發(fā)商需要提前儲(chǔ)備大量資金，才可以保證在集中供地的時(shí)候有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
尤其是在房地產(chǎn)金融收緊的背景下，房企融資、貸款都受限制，如此一來(lái)，負(fù)債率高，現(xiàn)金流差，以及綜合實(shí)力差的房企注定“被出局”。
所以，接下來(lái)，房企或面臨一場(chǎng)大洗牌。
信號(hào)二：有利于提高房屋質(zhì)量，減少期房的買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)
集中供地的背景下，房企拿地越來(lái)越受限，這樣一來(lái)，也倒逼開(kāi)發(fā)商認(rèn)真對(duì)待每一次供地，每一塊土地，而且，集中供地也會(huì)導(dǎo)致房子的集中入市，如此一來(lái)，房屋質(zhì)量就成了“加分項(xiàng)”，也就是說(shuō)，樓盤(pán)集中供應(yīng)的時(shí)候，質(zhì)量好，品質(zhì)佳自然會(huì)得到更多購(gòu)房者的青睞，購(gòu)房者認(rèn)可，才會(huì)有更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，現(xiàn)金流才可以有所保證，才可以繼續(xù)拿地開(kāi)發(fā)，一環(huán)扣一環(huán)。
信號(hào)三：防止地方借土地供應(yīng)“炒地價(jià)”
“集中供地”的政策對(duì)于地方形成了一定的約束，對(duì)于地方的統(tǒng)籌能力、管理能力提出了更高的要求，如此一來(lái)，對(duì)于土地市場(chǎng)的合理運(yùn)行，必然會(huì)有積極作用，防止市場(chǎng)過(guò)熱。
信號(hào)四：有效降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)
集中供地，就會(huì)使樓盤(pán)集中供應(yīng)，如此一來(lái)，不僅會(huì)倒逼房企的建筑質(zhì)量，還會(huì)降低房?jī)r(jià)，試想一下，同一時(shí)期，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量房源，如何才能快速銷(xiāo)售？以?xún)r(jià)換量或許是最優(yōu)選擇。
土地市場(chǎng)穩(wěn)定了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也自然會(huì)穩(wěn)定，如此一來(lái)，購(gòu)房者還會(huì)慌嗎？還有需要擔(dān)心“今年不買(mǎi)房，一年又白忙嗎？”自然是不慌了。
