“孩子快到上學的年齡，準備將手里這套房子賣掉為孩子買個學區房。但誰能想到房子的出售價格比買入價降了3000元每平方米，依然無人問津。”近日在北京市懷柔區東亞華欣灣小區里，想賣掉手中商住樓的業主張華不停嘆息。
時光回溯到2016年，“總價低、不限購、能貸款”的標簽讓價格比同地段住宅低不少，但租金比較高的東亞華欣灣商住樓吸引了張華的眼球，在一片看漲聲中該樓盤很快銷售一空，張華曾暗自慶幸自己下手快。
轉折點來得異常突然。2017年3月26日，北京市發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，與此同時，商業銀行暫停了個人購買商辦項目的貸款。
新政之下，商住房市場迅速跌入冰點。中原房地產研究中心的一份統計結果顯示，在新政實施的24個月內，商住房成交量下降93.1%。
如今四年過去了，北京市商住樓市場現狀如何？中國城市報記者進行了實地采訪。
購房門檻低
商住房曾野蠻增長
“先別說高昂的房價，單是連續5年的社保或繳稅記錄（中間不能有任何中斷、補繳不算）這一條，就斷了許多人在北京安家的想法。”21世紀房地產清景園店店長高強在接受中國城市報記者采訪時表示，現在人們工作流動性普遍比較高，有不少想購房的客戶出現過社保中斷記錄，建委資格審核過不去。
“在北京，商住房真正火起來是從2010年開始。”有著十多年商住樓銷售經驗的某中介公司負責人李鋒在接受記者采訪時表示，2010年北京出臺購房限制政策后，不限購的商住樓開始逐漸被人們所關注，“住宅的限購條件越嚴，商住樓的銷售情況就越好。” 李鋒說。
記者在東亞華欣灣采訪期間了解到，這里的購房者多為在京工作的非京籍人員，還有一部分是子女給父母買的養老房。
統計數據顯示，2016年北京市普通住宅銷售套數為50462套，而商住類公寓銷售套數則為63703套，成交套數首次反超住宅。2017年2月，據亞豪地產的數據統計顯示，當月北京市商品房成交量的近六成為商辦類樓盤，均價從2015年的2.64萬元/平方米上升到了4.54萬元/平方米。
狂熱的市場吸引了更多資本涌入。李鋒告訴記者，參與這種除了東亞新華投資公司這樣的專業商住樓開發企業外，更有大量的公司將原有的寫字樓和酒店改造成商住公寓出售，數量相當驚人。“在商住樓不限購的條件下，北京市場的消費能力是相當驚人的。”李鋒坦言，在2017年新政出臺前，只要市面上有房就會有人買。
限購導致價格腰斬
市場持續低迷
位于北京市朝陽區的北京中弘像素作為商住樓的代表，曾風光無比。這個以文化創意產業園定位、建筑面積近70萬平方米的商辦項目，自2010年后價格一路水漲船高，售價從最初的不到2萬元/平方米漲到了將近7萬元/平方米。
近日，記者以購房者身份來到該項目進行走訪，附近一中介門店工作人員小劉先問記者有沒有北京市購房資格。在獲得肯定的答案后，小劉告訴記者，目前該項目均價在4萬元/平方米左右，有些業主急于出手，價格還可以談。“價格目前已到最低點了，也不占用家庭購買住房的指標，就是不能貸款和落戶，不過你可以辦完過戶手續后再去貸款。”小劉說。
記者在多個二手房網站尋找該房源的二手房銷售情況，卻發現在各網站上只有該房源的租賃信息，出售信息全部為空。小劉告訴記者，相關部門早就規定了不許平臺登錄此類房產信息，如有發現就會重罰，所以現在他們的交易只能在線下進行。“如今客戶都是網上選好房源后才來店實地看房，網上登不上信息，就等于斷了客源，銷售非常困難。”
“購房資格卡掉一半客戶，銀行停貸又卡掉了另一半客戶。”談起如今的市場，小劉倍感無奈，“很多業主覺得自己出的價格都突破自己的心里底線了，但依然很少有具備實際購買意向的客戶，如果政策不變，商住樓未來只能走出租這條路。”
“按照新的規定，商辦房最小分割在500平方米以上，意味著主打小分隔的商住樓就不可能再出現了，商辦項目將回歸本來用途。”李鋒告訴記者，商住樓限購新政出臺后，一些準備拿地的開發商紛紛選擇了放棄，已經拿了地的企業也在觀望中。
商辦改租賃住房
深圳模式或可借鑒
“商辦類房產的調控政策不僅是針對當地的房地產市場，也是基于北京人口戰略和產業規劃，著眼于重大經濟調整的政策，未來管理肯定會越來越嚴格。”東中西部區域發展和改革研究院院長、《國家智庫》總編輯于今在接受記者采訪時表示，隨著互聯網經濟的不斷崛起和北京市疏解非首都功能產業引出政策影響，寫字樓需求大幅下降，住宅的剛性需求卻在不斷攀升。
貝殼研究院研究數據顯示，銷售類商辦房產的去化周期自2017年起大幅增長，2020年的去化周期錄得56.8個月，為近十年來最高點。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達到430萬平方米左右，比去年增長13.7%。而另一方面，隨著疫情好轉，2021年第一季度全國重點18城住宅租賃成交量環比去年第四季度上漲14.7%。
在此背景之下，允許將商辦銷售改成租賃住房的呼聲開始升高。2020年，深圳市、濟南市等多地政府相繼發文，允許在一定條件下將既有的閑置商業辦公用房可改建租賃住房。
對于商辦房產的改建條件，深圳市提出了明確要求，同時，對于符合規定的改建項目可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策，并由市住房建設部門納入市住房租賃交易服務平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。
于今認為，深圳此舉可以有效盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，住宅租賃市場需求旺盛的北京也應該借鑒，但政府在實行過程中應加強監管，避免部分商住房重新披上“以租代售”的外衣重新進入銷售市場。
■作者：宋浩
