央行和銀保監(jiān)會(huì)在2020年底最后一天共同發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，該通知內(nèi)容最重要的一點(diǎn)在于從融資渠道上為房地產(chǎn)市場畫了一道紅線。并且，這道紅線不僅限制了房企的貸款額度，也限制了個(gè)人住房貸款的額度。按照通知要求，各類銀行被分為5個(gè)限額層次，并要求各層次銀行按照新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查和調(diào)整。盡管此次的紅線標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，但為了不出現(xiàn)硬著陸的情況，監(jiān)管層也給出了2-4年的過渡期。
日本的前車之鑒
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，中國此次的政策調(diào)整是吸取了九十年代日本政府的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)而推出的。早在1990年3月27日，日本大藏省（相當(dāng)于中國的財(cái)政部）出臺了有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控措施來抑制飛漲的房價(jià)。其通過對金融機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)融資天花板的方式，從源頭上遏制住了其本國房地產(chǎn)行業(yè)的過度融資情況。
然而，對于已經(jīng)累積了幾十年的房地產(chǎn)泡沫因一刀切而出現(xiàn)斷崖式下跌。從數(shù)據(jù)上看，僅東京一地的房價(jià)就跌去了70%。時(shí)至今日，日本的平均房價(jià)仍然只有高峰期的一半左右。當(dāng)時(shí)日本的報(bào)紙上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“把東京的地皮全賣掉就可以買下美國”的言論，所有的人都沉浸在這片虛假的繁榮中。
此次調(diào)控成為壓死駱駝的最后一根稻草，用力過猛的一刀切令房地產(chǎn)公司出現(xiàn)大面積的資金斷裂情況。隨之而來的就是資產(chǎn)價(jià)格暴跌、海外熱錢流出、銀行體系受到了嚴(yán)重打擊、實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了經(jīng)濟(jì)崩盤的傳導(dǎo)作用，日本開始了長達(dá)至今的“通縮時(shí)代”。
中國的做法有哪些不同
對比日本當(dāng)初強(qiáng)硬的調(diào)控措施來看，此次中國監(jiān)管層對銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行了層級劃分，并對應(yīng)設(shè)定更適合該層級銀行機(jī)構(gòu)的管控上限。單從這一點(diǎn)上來看，中國此次的調(diào)控手段已經(jīng)要比日本友善得多。
相對于日本采取從總量上限制來說，按相對比例逐層管控則更加的柔軟。據(jù)歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年日本房地產(chǎn)融資利率最終提高了450個(gè)基點(diǎn)（4.5%）。此次政策的彈性要好得多，那些超標(biāo)的銀行除了降低房地產(chǎn)貸款金額的選擇外，也可以提高其他貸款額度或增加存款數(shù)額，這些都可以令整體的房貸比例下降。
除此之外，監(jiān)管層對于超過上限標(biāo)準(zhǔn)的容忍期也給出了2-4年的緩沖。這一措施也可以在一定程度上令涉及到的銀行和房地產(chǎn)企業(yè)有了更多的調(diào)整時(shí)間，確保了其原有資金鏈的韌性，并迫使銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投放出更多的融資額。
對哪些地區(qū)的房地產(chǎn)市場影響大
首先，我們可以看到國內(nèi)目前僅有30%左右的商業(yè)銀行超出了這一限制。并且，這30%左右的商業(yè)銀行多數(shù)都是中小銀行，而部分超標(biāo)的大型銀行的超標(biāo)比例基本上維持在2%以內(nèi)。下圖為2020年上半年的數(shù)據(jù)，我們可以看出大型銀行中占比最多的中國銀行也沒有超出上限。并且，中型銀行中占比最高的上海銀行也在安全范圍內(nèi)。
反觀一些地方性中小銀行的情況則沒有這么樂觀，從此次監(jiān)管思路可以看出對于地方性中小銀行的紅線較低。簡單來說，銀行規(guī)模越小其房地產(chǎn)貸款比例則越低。這一思路也是受到了三線以下城市房價(jià)非理性上漲的情況影響，試想鶴崗的情況在全國大范圍發(fā)酵的話會(huì)產(chǎn)生多大的破壞力。就目前情況看，中小型開發(fā)商和銀行受到的影響會(huì)更大一些。
綜上所述，此次政策對于重點(diǎn)房企和銀行的短期影響有限，但中小房企和銀行的生存空間則受到了較大的擠壓。長期來看，三線以下城市的房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定，大中型城市的房地產(chǎn)市場也會(huì)逐漸恢復(fù)良性發(fā)展。那么本次政策對于個(gè)人購房者來說又有哪些影響呢？請關(guān)注我們之后的相關(guān)文章。
