今天中新經(jīng)緯一篇報(bào)道激起千層浪，該媒體記者走訪了天津多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，從中介口中得出了一個(gè)驚人的結(jié)論——“相較于2017年，市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)每平方米平均降了5000元。”在報(bào)道中，天津某小區(qū)一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，近兩周共計(jì)降價(jià)72萬(wàn)元之多。報(bào)道發(fā)布后，“天津房?jī)r(jià)”迅速?zèng)_上微博熱搜，網(wǎng)友們紛紛表示震驚。
站長(zhǎng)想說(shuō)，涼涼的又何止天津？石家莊、鄭州等地的樓市也傳來(lái)了哀鳴……
天津慘淡
天津樓市有多慘淡？今天的微博熱搜可以見證，大批網(wǎng)友在話題下現(xiàn)身說(shuō)法，內(nèi)容相當(dāng)火辣。
目前天津二手房掛牌量高達(dá)208686套，和北京的231409套二手房掛牌量有得一比。如此大的掛牌量，自然會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響，供大于求，房?jī)r(jià)就會(huì)自然下降。
安居客數(shù)據(jù)顯示，天津9月二手房均價(jià)為20065 元/m²，比2019年同期下跌 7.59%。從下圖可以看出天津樓市的下降趨勢(shì)為時(shí)已久，也有不少買房人深陷其中，大受影響。
前天有站友向站長(zhǎng)爆料稱，他2015年以147萬(wàn)元買下了天津市東麗區(qū)一套二手房，由于當(dāng)時(shí)天津樓市處在上漲通道，這個(gè)房子后來(lái)一度漲到了235萬(wàn)元左右。他當(dāng)時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，便沒有出售。
隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)，疊加政策嚴(yán)格，房?jī)r(jià)隨之回落。最近這位站友所在小區(qū)同戶型的房子成交價(jià)已經(jīng)跌到了149萬(wàn)元左右，相當(dāng)于坐了一把過(guò)山車，加上時(shí)間成本、房貸利息、通貨膨脹，最后不僅沒賺，反而還賠了。
這位站友買房虧損的情況并不是個(gè)例，近期天津有很多房子都面臨著大幅度降價(jià)。可以說(shuō)，天津樓市變涼是整體性的。
想弄懂天津的房?jī)r(jià)變化，還是要從大趨勢(shì)著眼。2015年開始，全國(guó)房?jī)r(jià)都在上漲，天津也不例外。
2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長(zhǎng)75%、51%；成交均價(jià)分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年分別上漲了16%、19%。
當(dāng)時(shí)很多買房的都感受到了房產(chǎn)迅速增值的喜悅，但這并不能證明大家的投資水平有多高，絕大部分人只是在對(duì)的時(shí)候做了對(duì)的事情，趕上了發(fā)展的紅利。
經(jīng)歷過(guò)2016年、2017年的房?jī)r(jià)大漲后，主要城市基本都出臺(tái)了力度不一的樓市調(diào)控政策。特別是首都北京祭出了非常嚴(yán)格的政策，環(huán)京的天津自然受到波及，這在很大程度上也打擊了投機(jī)炒作需求，整個(gè)天津的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯回調(diào)，其中價(jià)格相對(duì)較高的核心城六區(qū)的市場(chǎng)首當(dāng)其沖。
在這波漫長(zhǎng)的回調(diào)中，很多人憑運(yùn)氣賺的錢，都憑實(shí)力還了回去。可見房?jī)r(jià)漲幅只是紙面富貴，在變現(xiàn)之前只是數(shù)字而已。
在此站長(zhǎng)一定要再次強(qiáng)調(diào)，站友們買賣房產(chǎn)，要保持對(duì)各地政策、城市發(fā)展、行業(yè)趨勢(shì)的敏感性，多看多研究，爭(zhēng)取及時(shí)高拋。雖然誰(shuí)也不敢保證自己一定能賣在最高點(diǎn)，但至少也要大差不差，絕不要砸在手里。
可能有站友會(huì)想，天津作為直轄市，那是全國(guó)數(shù)得著的城市，怎么可能房?jī)r(jià)一降就是3年呢？
呵呵，說(shuō)句不怕得罪天津衛(wèi)的話，天津的產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)在讓人不敢恭維，創(chuàng)新能力也比較弱。比如天津創(chuàng)新搞金融，初衷是好的，弄了個(gè)全國(guó)的PE（私募股權(quán)基金）中心，可是后來(lái)卻爆出多起私募股權(quán)基金涉嫌“非法集資”事件，令人側(cè)目。
此外，北京和雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，對(duì)天津勢(shì)必有一定的吸虹效應(yīng)。
提到在天津買房，很多人首先就會(huì)想到教育。確實(shí)，天津的教育資源可圈可點(diǎn)，高考也有優(yōu)勢(shì)。從2020年報(bào)考人數(shù)來(lái)看，山東考生有58.3萬(wàn)人，北京有6萬(wàn)考生，而天津僅有5.7萬(wàn)人報(bào)名。從一本錄取率來(lái)看，全國(guó)排名前五的分別是北京、天津、上海、寧夏、青海。因?yàn)樘旖蚋呖际亲灾髅}，難度相對(duì)較低，高考人數(shù)又少，讓天津高考優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。
一些家庭為了子女教育，會(huì)選擇在天津買房上戶口。但相當(dāng)一部分家長(zhǎng)買房的目的只是為了子女的高考名額，并不是真為了去天津居住、消費(fèi)。這種買房人，對(duì)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推很有限。
現(xiàn)在的天津今時(shí)不同往日，GDP排名甚至連前十都不保了。
2020年上半年，天津GDP為6309.28億元，同比下降3.9%。天津第一產(chǎn)業(yè)增加值為69.29億元，同比下降8.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為2027.36億元，同比下降6.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為4212.63億元，同比下降2.2%。一系列數(shù)據(jù)看下來(lái)，可以說(shuō)非常不樂(lè)觀。
另外，天津統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年末，天津全市常住人口為1561.83萬(wàn)人——僅比上一年增加了2.23萬(wàn)人。相比2019年杭州55.4萬(wàn)、深圳42.22萬(wàn)、廣州40.15萬(wàn)的新增人口增長(zhǎng)率，津門的差距太大了。
支撐房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，在于城市的經(jīng)濟(jì)基本面、產(chǎn)業(yè)、人口。現(xiàn)在天津經(jīng)濟(jì)緩慢，人口紅利也吃不到，房?jī)r(jià)自然也就撐不住。
石家莊涼涼
除了天津樓市以外，石家莊的房?jī)r(jià)也在下降。
2017年的調(diào)控成了石家莊樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從2017年10月的市場(chǎng)最高點(diǎn)墜落，炒房客相繼退散。安居客數(shù)據(jù)顯示，石家莊9月二手房均價(jià)為15255 元/m²，比2019年同期下降了3.62%。
具體到項(xiàng)目，降價(jià)的感受更加直觀。長(zhǎng)安區(qū)某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示：“石家莊房?jī)r(jià)最瘋狂是2016年到2017年，當(dāng)時(shí)有的項(xiàng)目能沖到2.6萬(wàn)元，可是現(xiàn)在的均價(jià)已經(jīng)到了1.4萬(wàn)元，相比2017年降幅特別大。”
房?jī)r(jià)背后，是政策的大幅收緊。2017年9月23日，石家莊出臺(tái)了嚴(yán)格的樓市政策，規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，所有新購(gòu)的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易。
嚴(yán)格的限購(gòu)和限售政策，快速冰凍了石家莊樓市。
當(dāng)然，冰凍三尺非一日之寒，如果一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活躍度極高，那么嚴(yán)格的調(diào)控也難以讓房?jī)r(jià)明顯下跌。和天津一樣，石家莊房?jī)r(jià)疲軟也有經(jīng)濟(jì)不樂(lè)觀的原因——石家莊上半年GDP為2924.2億元，排名全國(guó)第34位，甚至還不如同省老弟唐山。
鄭州震蕩
同樣陷入樓市低迷的還有鄭州，目前鄭州二手房掛牌量高達(dá)137945套。按照7月份鄭州二手房7246套的成交量進(jìn)行大概估算，當(dāng)?shù)囟址康娜セ芷谝呀?jīng)超過(guò)了19個(gè)月。
在市場(chǎng)上有大把房子嗷嗷待哺的同時(shí)，鄭州的土地供應(yīng)還在大幅度增加。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，鄭州市公共資源交易中心供應(yīng)15宗土地，較6月增加4宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積222.01萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)106%。
市場(chǎng)上的房子賣不動(dòng)，推地節(jié)奏卻在加快，供給側(cè)可以說(shuō)是嚴(yán)重的供大于求，鄭州樓市讓人捏了一把汗。
結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)在是最好的時(shí)代，也是最差的時(shí)代。眼下的天津、石家莊、鄭州樓市，有人歡喜，有人愁。
炒房的人愁了，因?yàn)楫?dāng)初高位接盤的房子不僅不會(huì)賺，反而會(huì)被深套。
剛需則樂(lè)了，因?yàn)槿缃竦木置嬉馕吨梢砸愿土膬r(jià)格買到自己想要的房子，省點(diǎn)錢干點(diǎn)啥不行？
房子是家庭的必要資產(chǎn)，過(guò)去很多家庭有了一套房子，還會(huì)存錢買第二套，加上政策寬松，貨幣充裕，很多人不惜加杠桿進(jìn)場(chǎng)，變相助推了樓市的高速發(fā)展。
可別忘了，現(xiàn)在的趨勢(shì)是房地產(chǎn)進(jìn)入后半場(chǎng)，主基調(diào)是房住不炒和經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。
央行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2019年的房貸已經(jīng)占居民總貸款的54%，達(dá)到了29.8萬(wàn)億元。閑錢少了，自然會(huì)大大制約消費(fèi)能力，制約“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”的推動(dòng)。
現(xiàn)在高層嚴(yán)格禁止房?jī)r(jià)短期大漲，可以說(shuō)短期投機(jī)炒房的時(shí)代基本結(jié)束了，未來(lái)的房產(chǎn)還是以剛需、改善為主，房住不炒絕非短期口號(hào)。
未來(lái)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)分化的走勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的城市房?jī)r(jià)會(huì)溫和上漲，但不會(huì)大漲；而產(chǎn)業(yè)凋零、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的的城市，房?jī)r(jià)只能下降或橫盤。
