中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)家庭正面臨有史以來(lái)第一次租金收入暴跌，這是由病毒引發(fā)的經(jīng)濟(jì)低迷所引發(fā)的，這給私人房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了壓力。
許多大城市的租金都在下降，主要是因?yàn)槭I(yè)的房客離開(kāi)了城市。空置公寓供過(guò)于求已經(jīng)成為房東們頭疼的問(wèn)題，為了吸引租戶(hù)繼續(xù)租賃，房東們不得不降低房租。
數(shù)據(jù)顯示，上半年受到疫情影響，租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律被打破，今年上半年，北京住房租賃交易量同比下降23.13%，在價(jià)格上，北京租賃市場(chǎng)平均租金為88.81元/平方米。
筆者一位在北京的朋友就是一位典型的正在攀爬社會(huì)階梯中產(chǎn)階級(jí)，她擁有兩套公寓，這兩套公寓是穩(wěn)定的租金收入來(lái)源。她現(xiàn)在今年，為了留住租戶(hù)，她幾乎將自己的一套公寓的租金減半了，而她自己的薪水也因雇主削減工資而減少了25% 。此外他還要支付這兩套公寓的抵押貸款。頓時(shí)感覺(jué)壓力大增。
“6月北京疫情反彈，都沒(méi)什么生意了，往年這個(gè)時(shí)候都是畢業(yè)生租房的高峰期，今年硬生生被疫情沖沒(méi)了。以前每年租客續(xù)租，房租都能漲點(diǎn)，現(xiàn)在別說(shuō)上漲，房租下降都未必留得住租客。”
她是中國(guó)數(shù)百萬(wàn)因經(jīng)濟(jì)衰退而遭受重創(chuàng)的中產(chǎn)階級(jí)房東之一。這些人中的許多人正在經(jīng)歷第一階段的租金收入下降，因?yàn)槠渲幸恍┤说母軛U率很高。
事實(shí)上，不僅是北京，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)18城的平均租金水平，3月份下降14%，從2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米；6月份租金水平又呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，環(huán)比下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。此外，18城在6月的成交量環(huán)比下降7.3%。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金困境清楚的顯示出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需是多么的低迷，而房?jī)r(jià)的上漲與房租下降的背離，顯示出明顯的泡沫，如果說(shuō)以前還有對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫的爭(zhēng)論，現(xiàn)在這種泡沫已經(jīng)清晰的顯示出來(lái)。
對(duì)短期租金的需求也是房東面臨的另一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)的收租群體可以代表中產(chǎn)階級(jí)，其中很多是靠著房?jī)r(jià)上漲富裕起來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)，現(xiàn)在租金下降，減少了中產(chǎn)階級(jí)的現(xiàn)金流。
兩個(gè)群體受害最深。一個(gè)是長(zhǎng)期租賃公司，另一個(gè)是通過(guò)高杠桿融資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者，因?yàn)樗麄冇米饨饍斶€部分抵押貸款。
不過(guò)，由于中國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)下跌，所以抵押貸款違約率低，6月底，中國(guó)的不良貸款率約為2.1％。
惠譽(yù)國(guó)際（Fitch Rating）亞太地區(qū)結(jié)構(gòu)性融資高級(jí)總監(jiān)溫翠珊（Tracy Wan）說(shuō)：
“證券化市場(chǎng)中的一些交易使用90天作為違約定義，還有使用180天的。對(duì)于使用180天的交易，您有更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)識(shí)別違約，并且該數(shù)字仍在繼續(xù)向上。”
中國(guó)的個(gè)人房貸違約率不高，這是中國(guó)政府一直在防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的政策干預(yù)下。所以只有零星的違約，但是如果房租持續(xù)低迷，而房東收入下降無(wú)法覆蓋貸款敞口的話(huà)，就要防止出現(xiàn)貸款的違約了。這是一個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)累積的過(guò)程。持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)累積越大。
中國(guó)零售數(shù)據(jù)下滑
中國(guó)7月份零售數(shù)據(jù)下滑，也增加了人們擔(dān)憂(yōu)，中產(chǎn)階級(jí)是中國(guó)消費(fèi)的主力，中產(chǎn)階級(jí)的收入下滑直接影響了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，僅僅靠政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，只能讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展更不平衡。雖然現(xiàn)在說(shuō)減稅了多少個(gè)億，但是窮人和中產(chǎn)階級(jí)并未感受到中央減稅帶來(lái)的收入增加，所以對(duì)于零售消費(fèi)沒(méi)有任何幫助，大幅度降低對(duì)窮人和中產(chǎn)的稅收，才是經(jīng)濟(jì)真正反彈的關(guān)鍵。
