伴隨著城市的擴張和大型聚集社區的發展，社區商業也在如雨后春筍一般崛地而起。同策研究院持續從項目出發，嚴謹分析各個社區商業體的發展脈絡與優勢弊端。今天我們來仔細研讀一下上海濱江世茂52+。
作為世茂集團首個創新型社區商業品牌——世茂52+，重點打造社區/寫字樓配套商業。上海濱江世茂52+MiniMall開業初期，所有店鋪均已招滿租，作為社區+商業配套，與周邊大型商業體天壤之別，世茂52+MiniMall主打小而美，小而精，主力業態是餐飲，且大多為網紅餐飲店，人均消費較高，約200元/人以上。
這樣小而美的一個社區商業項目，如何打造其“獨特的影響力”？其業態分布的策略是什么？有哪些招商及運營的技巧可以值得以后的商業體借鑒？讓我們來一一揭曉答案。
匠心世茂，深耕商業地產“4+2”產品線
2005年，世茂開始實施新戰略，轉戰商業地產。世茂商業作為世茂集團的戰略重點之一，負責集團自持商業、辦公及產業園等多種類型物業項目的開發、投資和運營。目前，世茂商業及主題娛樂已進入全國28座城市，擁有54個商業項目，經營管理面積逾700萬方；共計35個商業項目投入運營，經營管理面積近270萬方。
2014年，世茂商業針對小體量項目推出一條全新產品線——世茂52+，形成了“4+2”產品線管理體系。世茂商業秉持匠心理念，通過產品區位、類型、商業邏輯對項目進行了梳理和盤點，形成了如今的產品線管理體系，即四大商業產品線（世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52+）及兩大辦公產品線（世茂大廈、世茂智匯園Link Park）。
世茂52+作為世茂商業的四條產品線之一，重點打造社區/寫字樓配套商業，從“讓生活從此簡單”為出發點，52+圍繞空間、業態、運營和數字營銷四大維度進行了全方位創新，實現了“以小見大”的價值模型。52+的核心價值在于實現了“四流合一”的創新商業模型（人流集聚、信息流挖掘、物流中轉和資金流沉淀）。
目前在南京、武漢、成都、上海、蘇州等多個城市開業運營，青島世茂52+預計今年8月份正式營業，下文重點研究上海濱江世茂52+Mini Mall。
小而美——上海濱江世茂52+Mini Mall
上海濱江世茂52+是上海世茂大廈的商業配套Mini Mall，體量約12,000㎡，坐落于浦城路680號，地理位置極其優越，緊鄰陸家嘴核心商務區，毗鄰亞洲第一高樓超大型水岸豪宅區—世茂濱江花園。
周邊聚集北外灘核心商圈、人民廣場、新天地、南京西路、靜安寺等商圈；周邊匯集地鐵2、4、6、9號線及20多條公交線，交通十分便利；坐擁人民路隧道、復興路隧道以及延安路隧道，貫通黃浦兩岸。
輻射人群廣泛并且精準，世茂大廈的辦公人員與濱江花園的住戶都是其重點目標客群。上海世茂大廈可容納近3000人辦公，是一幢LEED金級甲A精品寫字樓，總建面67047平方米，其中辦公樓36036平方米。而世茂濱江花園，共有7棟，大約3000戶住戶。是由世茂于2008年開盤的具有代表性的住宅產品，定位于高檔居住區。
建筑形態上，上海濱江世茂52+物業平面形狀為較規整的長方形，總長107米，總寬33.6米，共有4層，1-3樓的層高4.5米，總建筑高度23.8米，整體結構是框架結構。昭示在外的西側和北側的幕墻與世茂大廈一致，是Low—E中空玻璃幕墻，東側的外立面是干掛石材幕墻。
濱江世茂52+Mini Mall連同世茂大廈，戶外綠化達1500平方米，大廈正門前方有一噴泉小廣場；MiniMall北側有地下停車場入口，B1、B2、B3三層共計281個停車位，地上有零散停車位，商場內共有5部扶梯、一部客梯一部貨梯，一樓和四樓配有一個洗手間、二樓和三樓有兩個洗手間，頂樓配有屋頂花園。
精品高端MiniMall業態布局
業態布局的考慮上，頗具些“上海特色”。從同策研究院實地調研來看，項目西南側是亞洲第一高樓超大型水岸豪宅區——濱江世茂花園，項目北側則是老破小——浦城小區，東南側是老舊的全季酒店。因此周邊小區雖然眾多，但缺乏整潔干凈的菜市場和超市，雖然地處陸家嘴核心板塊，但整體缺少生活氣息。為了滿足周邊社區居民的生活需求，引入的大型生鮮超市，便利生活；為了滿足周邊辦公人員的生存需求，引入多家餐飲店，可方便辦公人員中午就餐；引入親子早教、美容美甲等商鋪，可解決周邊社區居民的服務需求。
因此，上海濱江世茂52+定位的主題是生活娛樂，主力業態是餐飲，占比48%，且大多為網紅餐飲店，人均消費較高，約200元/人以上。其次是休閑娛樂占比30%。戶型面積配比上，主力面積段是400 – 500㎡，占比29%，其次是150 – 200㎡，占比21%。面積配比與業態業種有關，餐飲和親子教育等休閑娛樂對面積需求偏大。
本項目分南北兩側，朝北一側每個樓層均只有一個店鋪且均為主力店。朝南一側每個樓層也或多或少分布有主力店，經主力店的動線可貫穿整體項目。
一樓主力業種是餐飲，除此之外，還有主力店 – 高端生活超市超級物種；二樓主力業種是餐飲和休閑娛樂，主力店有氣球島雙語親子樂園和七笑日式料理；三樓以休閑娛樂為主，均是關于親子早教方面的；四樓目前只有一家餐飲店。
開業初期，所有店鋪均已招滿
2018年12月21日，上海濱江世茂52+正式營業。開業初期，所有店鋪均已招滿。并且濱江世茂52+Mini Mall是與世茂大廈共享同一個運營團隊，運營團隊在世茂大廈辦公，包括工程團隊、物業團隊、客服團隊、招商運營團隊以及后勤服務團隊。
世茂MiniMall的發展模式較為多樣，包括售后返租、自持租賃、Reits，也考慮與基金合作這種輕資產模式。而上海世茂濱江52+Mini Mall采用的是自持租賃，自主招商運營。
根據實際調研，目前Mini Mall的租金（二樓）為18元/平方米/天，物業費為2元/平方米/月；按照周邊商鋪的售價，大致測算出Caprate為10.95%；如果按照許世壇對外訪談數據，Mini Mall的租金回報率在7%-8%，反推售價，則售價為93800元/平方米。
根據實際調研，MiniMall二樓的租金18元/平方米/天，物業費：2元/平方米/月；而周邊沿街商鋪的租金達21.9元/平方米/天，周邊商業街商鋪的售價為60000元/平方。
