18元/平方米/月的物業費，享受的應該是怎么樣的服務？
但最近，上海市普陀區某小區的業主張華（化名）卻被物業送上了法庭，理由是欠繳近一年的物業費。
這個小區，是朗詩地產2016年聯合中信資本做舊樓改造時的種子項目。
張華很苦惱地告訴《每日經濟新聞》記者，他自打住進這個房子就沒有省心過。
“但更讓人不能忍耐的是新風系統形同虛設，家里只有兩扇窗，新風不給力，實在悶得慌，上次讓機構檢測，二氧化碳還超標了。”
張華說，他找了一家有國家認可資質的檢測機構，測試結果是“全屋4個送風口，實測總風量只有46 m³/h”，對于套內面積70平方米以上的戶型來說，這點風量是遠遠不夠的。而且全屋二氧化碳濃度達1200ppm，即0.12%，明顯高于正常值。
為此，業主從去年就和物業溝通，期間維權了不下4次，最后沒有等來問題處理，卻等到了法院通知。
朗詩物業方面則表示，公司聘請機構進行了檢測，顯示室內空氣質量合格，并無二氧化碳超標問題。
張華告訴記者，去年6月，在業主們拉橫幅維權之后，朗詩方面該項目負責人曾經出面和十幾名業主代表進行過一輪溝通，但新風系統問題遲遲沒有得到解決。此后業主們開始拒繳物業費，朗詩之后再沒有出面和業主溝通，直接狀告了兩名業主。
朗詩一直以來都是以綠色科技住宅為主打賣點，并以此作為產品溢價，而這次出問題的恰恰是其引以為豪的高科技。
那么這一場糾紛，問題出在哪里？
這是朗詩的一個商住公寓項目 每經記者 吳若凡 攝
二氧化碳疑超標 物業自檢為“合格”
朗詩的業主和物業的糾紛不少，而最為集中的矛盾點則是新風系統的問題。在業主張華家中，記者留意到，98平方米的家中有4個送風口，均在地面，出風的感覺的確非常微弱，幾乎沒有太多風動跡象。
“做檢測的專業人員曾建議，在窗戶上裝一個換氣扇以達到交換空氣的目的。與其用這樣原始的方式，還不如直接把新風系統拆了。”張華不由得苦笑。
根據住建部《住宅新風系統技術標準》（JGJ/T440-2018）要求，新風系統的排風系統應滿足新風量要求，當采用機械排風、機械送風的系統形式時，排風量應為新風量的80%～90%。同時，新風系統的設計新風量應取換氣次數計算的最小設計新風量和按臥室與起居室計算的新風量之和的較大值。
而根據《GB50736-2012民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》新風量規定室內每人每時所需新風量應不小于30立方米。
以安裝新風系統面積90平方米、層高2.8米的三口之家住宅為例，每人30m³/h的最小新風量，那么3人所需要的總新風量應為最小新風量×人數=30×3=90m³/h。
但實際測量結果是，張華家中只有46m³/h的總風量，這一數據遠低于正常值。
《每日經濟新聞》記者在張華屋內采訪的不到一小時時間里，也有憋悶和惡心的感受。
對于室內二氧化碳，國家標準要求，必須控制在1000ppm以下，當空氣中二氧化碳濃度達到1000~2000ppm時，會有昏昏欲睡的感覺，當室內濃度達到2000ppm時，人體就會感到頭暈不適。
根據張華聘請檢測機構的測量結果，全屋二氧化碳濃度達1200ppm，高于正常值。
以一間30平方米臥室為例，如果有4個人活動，二氧化碳濃度會瞬間達到1000ppm。這意味著，緊閉門窗超過1個小時，室內二氧化碳濃度就會超標。如果在這樣的環境中睡一宿，極可能因為缺氧帶來安全隱患。
專業人士建議張華換一個風量在120m³/h的新風機，能夠有效緩解室內二氧化碳的濃度。
隨后，記者以業主朋友的身份和張華一道去到物業方面，物業公司王經理向記者出示了一份檢測報告，結果是并無二氧化碳超標的情況。
而對于張華單方面找的檢測機構，物業則并沒有給出明確答復，沒有認，也沒有不認。
王經理說，他們自己也聘請了“長興朗誠建設工程質量檢測有限公司”做檢測，檢測結果顯示，新風系統和室內空氣質量一切正常。
不過工商登記資料顯示，這家公司的股東方是朗綠科技建筑有限公司，實控人是朗詩地產董事長田明。也即，朗詩找的是自家的檢測公司。
對此，業主表示，“物業檢測的那一家，業主是他們員工。反正這次檢測，我們業主不能接受。”
張華告訴記者，半個月后雙方將對訴法庭，到時候一定會請法院安排一家第三方檢測公司，把真相擺出來。
拒繳物業費 業主收到法院調解函
互不認可的檢測結果使得一切暫停下來，新風系統是否出問題也得不到進一步驗證。
記者從專業人士了解到，新風系統的送風設計主要有兩種，一種是地送風模式，一種是頂送風模式。
朗詩的科技住宅“24H全置換新風系統”就是采用的地送風模式，下送上排的換風方式。
也就是利用熱壓原理，從位于客廳、臥室地面的送風口將新空氣送入室內，在室內微正壓環境下，風會像泉水一樣源源不斷地將“熱空氣、舊空氣”推升到房間頂部，隨其他廢氣通過廚房和衛生間的排風管道排出。
如果出現問題，則可能是兩個方面原因。
一是送風，送風機組將室外的新鮮空氣由過濾和凈化系統，再將新風由獨立的管道送到每戶家中，送風機出現問題，則可能風量不足；過濾系統出現問題，則會導致送風不凈。
二是排氣。當前不少新風系統都采用“獨立雙通道設計”，送風管道和排風管道是獨立的，不交叉，也不存在新風與回風混合送回室內導致交叉污染的情況。但如果新風系統是單向流、非獨立雙通道設計，則可能影響風量和空氣質量。
對于該棟樓新風系統是否存在機械問題，朗詩物業方面表示，新風系統是確認完全打開了在工作，但這個樓不是朗詩建的，需要在原來架構上進行改造，確實存在一些先天條件制約。
物業還強調，公司也很關注這件事，聯動了很多部門，也去找了當時的建設方。
不過，類似的話，張華和眾多業主們已經聽了一年多，期間業主們還專門寫了一份《致朗詩田明的信》，其中提到，“從去年10月開始至今已經8個多月過去了，貴司始終無法就我們業主提出的問題給出一個決定性的答復。”
也由此，多戶業主拒絕繳納物業費，這一拖就是近一年，物業費累計到大概2萬元/戶，并非小數目。
張華也很無奈，他告訴記者，當初選擇這里的房子，其實是有顧慮的。這里是公寓住宅，自身設計有一定缺陷，首先不是南北通透，房屋自然通風條件不好。同時因為房屋構造的關系，窗戶無法完全打開，室內空氣更不流通。但因為說房子有新風系統，而且朗詩的品牌主打就是高科技，新風系統也很有名，公寓本身的性價比也很高，所以買了。
“誰想到，綠色朗詩的新風系統居然不綠，一點感覺都沒有。在家里經常睡不醒，特別累。但更累的是，居然沒有人出面處理問題，這一次一出來，就是把我們告了。”
張華說，這也是事實。但每個月18元/平方米的物業費，不是宣傳的‘管家式服務’就算了，基本居住保障都沒有，我們憑什么繳？”張華說起來很憤懣。
王經理則直言，18元/平方米的物業費，在物業運營角度其實并不高，物業管理到處都要用錢。而且現在這個局面物業公司也不想，但如果業主遲遲不繳物業費，那最終的結果是朗詩物業可能撤場。撤場之后，接下來也不能保證其他物業公司就能提供同樣的服務質量。
每日經濟新聞
