澎湃新聞記者 計思敏
深圳市出臺八項調(diào)控措施抑制樓市過熱，對限購政策、離異購房、普通住房標準等精準細化并及時“打補丁”，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月15日，深圳市住房和建設局聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局等發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）。《通知》共計八項措施，包括包括調(diào)整商品住房限購年限，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
深圳市住建局表示，今年4月以來，我市房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關注。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，雖然疫情沖擊讓市場一段時間內(nèi)陷入低迷，但深圳樓市相對而言韌性十足，反彈也非常快速。粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)、深圳都市圈等利好持續(xù)落地，市場需求旺盛，一季度市場停滯積累了大量的購房需求。二季度開始，市場出現(xiàn)快速的反彈，需求集中釋放。特別是二手市場，由于新房供應持續(xù)低迷，需求向二手分流，六月二手網(wǎng)簽過萬，為2016年4月以來的新高。但與2015、2016年不同的是，近期市場成交大增是疫情導致需求壓制后集中釋放的結(jié)果。
不過，4月開始，住建局打擊惡意炒作哄抬房價、對熱點樓盤出臺指導價、下架高價房源、禁止借學位拆遷等炒作房價，同時多部門多次通過言論引導預期。5月開始市場熱度略有下滑，但依然穩(wěn)定保持在去年平均水平。
按照深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年年深圳住宅共成交60727套，包括新房16727套、二手房44000套。
按照貝殼研究院監(jiān)測顯示，從周度高頻監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，深圳上周（7月6日至7月12日）鏈家成交二手房成交量突破今年以來周度成交最高水平。從業(yè)主預期角度來看，二季度深圳二手房掛牌業(yè)主漲價次數(shù)占比超過50%，市場預期偏樂觀。
貝殼研究院首席分析師許小樂指出，深圳此次政策的出臺是對“房住不炒”、“一城一策”的嚴格執(zhí)行，市場偏熱即出臺規(guī)范政策抑制市場進一步升溫，保持市場平穩(wěn)。本次新政最關鍵的調(diào)整在于“調(diào)整商品住房限購年限”，明確規(guī)定戶籍人口必須落戶滿3年同時有社保繳納記錄才能購房，精準打擊了上半年深圳落戶炒房的現(xiàn)象；另外，本次樓市新政并未對居民購房套數(shù)做出進一步的限制，有助于深圳本地正常購房需求的穩(wěn)步釋放。
具體來看，深圳市對樓市調(diào)控政策再打補丁，抑制樓市過熱。包括調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。主要體現(xiàn)為以下幾大變化：
落戶即可買房調(diào)整為：落戶滿3年、社保繳納36個月
對于深戶居民購買商品住房上所做的調(diào)整為：深圳市此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進行“打補丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
此外，深圳市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續(xù)嚴格執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號文相關規(guī)定。
離異購房調(diào)整為：離異3年內(nèi)買過商品住房按離異前家庭總套數(shù)計算
對于離異購房的做法，此次《通知》也在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號文關于離婚購房信貸政策基礎上，對離異后購房套數(shù)進行了限制。
《通知》規(guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。深圳住建局表示，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在深圳市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
在離異之日起3年內(nèi)購買住房的，在執(zhí)行相關稅費、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應標準執(zhí)行。
信貸政策調(diào)整為：購買非普通住房，最低首付比例提高10%
在差別化住房信貸政策上，《通知》明確：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。
增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年
此次《通知》也在稅收方面發(fā)揮調(diào)控作用。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場情況變化，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對深圳市個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變，具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
普通住房標準調(diào)整為：容積率1.0（含）以上、套內(nèi)面積120（建筑面積144）平米以下、成交總價750萬
普通住房標準也作出調(diào)整。為使深圳市住房標準更符合市場實際，《通知》對普通住房標準進行細化，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。
深圳市住建局表示，后續(xù)市住房建設部門將繼續(xù)會同市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關部門，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
