問：水原老師，如何看望京和CBD這兩個(gè)片區(qū)？哪個(gè)片區(qū)更有成長性呢？
回答：望京最大的優(yōu)勢是產(chǎn)住一體，過去就發(fā)展有成熟的商業(yè)，加上現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，金融產(chǎn)業(yè)的大舉進(jìn)入，已經(jīng)是名副其實(shí)的第二CBD，你可以去CupOne坐一天感受這里人們工作的氛圍。
CBD最大的缺點(diǎn)是次新住宅太少，附近空地太多，老破小太多，長久造成了分崩離析的狀態(tài)；隨著中國尊等地塊逐漸開建，CBD很快會(huì)恢復(fù)它應(yīng)有的榮光；長期以來大量高端商業(yè)的積淀，密度最高的5A寫字樓，北接朝陽公園，三里屯，南接雙井，東面是連綿的住宅和商業(yè)延伸帶，CBD是目前最安全最有潛力的板塊之一。
未來望京：CBD的價(jià)格比大概是8:10的樣子。
提問：水大，阿里的總部設(shè)在來廣營，怎么看那邊呢？
回答：感覺位置還不錯(cuò)，緊靠望京，周邊基本是次新房新房，感覺發(fā)展前景巨大。
整個(gè)望京內(nèi)部，其實(shí)可以開發(fā)的地塊不多了。
除了望京西，但又因?yàn)榻煌ú槐?，所以還需要重新打造配套的體系。
酒仙橋已經(jīng)塞滿了。
那么，只有往北，來廣營善各莊，大片的村級單位，土地還沒有征收。
加上地鐵早已聯(lián)通，前有孫河這個(gè)探路的，后有望京大本營，來廣營如果大規(guī)模開發(fā)，本身的價(jià)值基礎(chǔ)不會(huì)差。
唯一要注意的是，要回到買房的邏輯上來。
買房最終看的是價(jià)格，來廣營的存量房源是比較貴的，新開更貴的可能性較大。
那么，解決的策略就是從輻射范圍中尋找還沒有起價(jià)的洼地。
提問：水原，望京內(nèi)部你覺得哪個(gè)區(qū)更好？
回答：以地鐵站劃分比較清楚：
望京南：以淘老破大最適合，商業(yè)配套交通都不錯(cuò)，不是頂尖但足夠成熟；
阜通：商業(yè)更豐富，物業(yè)較少，望花路等社區(qū)淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；
望京：望京最成熟的內(nèi)部區(qū)域，老破大較多，屬于穩(wěn)妥的選擇；
望京東：地鐵口沒有盤，主要在soho四周，其中橄欖城國風(fēng)北京等屬于溢價(jià)，寶星，慧谷等次新房存在淘筍機(jī)會(huì)，soho周圍也是目前望京最繁華的綜合區(qū)域；
東湖渠：安靜適合住家，商業(yè)配套等及格，以西面幾個(gè)次新樓盤為標(biāo)桿存在淘筍機(jī)會(huì)，利澤等老小區(qū)偶爾會(huì)出老破大存在機(jī)會(huì)。
望京西：斷頭路，主干道堵塞，回遷老小區(qū)居多，屬于較差區(qū)域；
還有一個(gè)沒有地鐵的小區(qū)域：四元橋的望京橋至宜家一帶，大多是2003后的老破大，目前有大片空地閑置或者作為公園，與東三環(huán)，太陽宮等區(qū)域的連接作用尚未發(fā)揮，未來可能存在一定區(qū)域質(zhì)變的因素。
問題：水原先生你好，預(yù)計(jì)入手1000萬左右的望京改善三居，請教你哪個(gè)小區(qū)更好？
目前看了中廣怡景灣，金隅國際，國風(fēng)尚樾，星海明珠，寶星華庭這幾個(gè)小區(qū)。
回答：整個(gè)望京，重心在望京SOHO。
以廣順南北大街，北小河，望京東路為「望京內(nèi)環(huán)」。
中廣怡景灣，金隅國際的問題比較接近，都是靠近望京橋，離望京中心有一段距離，離地鐵比較遠(yuǎn)，適合日常都是開車接送的客戶。
國風(fēng)尚樾和星河明珠略貴，國風(fēng)夾角位置，星河離地鐵近點(diǎn)。
寶星華庭在這里最好。
最后看價(jià)格。
