兩會召開在即，圍繞“新基建”的布局勢必會成為討論重點。其中，數據中心被多地列為2020年的重點項目，各地計劃投資規模均達到百億級。

在總規模達萬億的資金即將涌入之際，如何規模化建設適用未來的數據中心進而避免盲目建設和重復投資，成為業界討論的重點。落到實處，對于運營商和投資機構而言，選址是決定投資成敗的關鍵要素。

日前，遠洋資本不動產投資中心高級投資總監姚雄飛先生出席由睿和智庫、中國REITs聯盟、中國IDC圈聯合舉辦的“數據中心沙龍”，吸引百余業內人士共同研討。

本文重點分析IDC投資的選址考量要素，系根據姚雄飛先生線上沙龍的主旨發言整理而成。

1 選擇核心城市作為布局節點

IDC的實質是網絡和數據中心的結合，所以制約IDC投資的首要因素是基礎網絡環境。

目前我國網絡服務主要由三大運營商提供，也導致現在國內數據中心的發展現狀就是三大運營商占主導地位，合計占整體市場比例超過70%，其次是第三方IDC服務商，占比大概30%左右。

同時，中國網絡環境的特點也是制約數據中心投資的一個非常重要因素。與美國、歐洲市場不同，中國的網絡環境是典型的中心化網絡。

早期，中國互聯網起源于郵電局，以北京為核心，圍繞其他7個一級節點城市打造一個環網，并以此延伸至各直轄市及省會城市，再延伸至地級市、縣、鄉、村，形成了一張覆蓋全國的網絡。但在從網絡中心向下一級節點逐步延伸過程中，特別是在一級節點往周邊進行傳輸的時候都會有網絡的延遲，這對客戶后續使用的影響非常大。所以，大家現在能看到，主流的、大型的、運營比較好的數據中心，大部分都集中在北京、上海、廣州、深圳等核心節點城市。

從區域來看，在中國的互聯網市場中，北京一家獨大。目前國內知名互聯網公司中30%-40%集中在北京，包括BAT的總部（雖然阿里、騰訊發家于杭州、深圳，但他們的全球總部基本上都已搬到北京）。具體來看，互聯網公司集中在北京的望京、上地、亦莊等區域。

根據遠洋資本的調研，北京數據中心的市場份額占全國的30%-40%，這與互聯網公司在北京的占比是相一致的。此外，北京的網絡環境最好，在北京建立數據中心可以服務于全國，同時可與海外的數據中心形成數據交換，能最大化地發揮數據中心的優勢。

深圳是國內第二大數據中心城市，互聯網公司也非常集中，有騰訊、華為等知名企業。深圳是大灣區經濟最發達的城市之一，同時也是中國最大的創業創新城市，經濟活力很高，人口密度也很大。根據遠洋資本的調研，深圳數據中心的市場份額占比約全國的10%~20%。

杭州市場主要依托于阿里巴巴迅速崛起，其數據中心的需求，在某種程度上甚至可以排名在上海之前。

上海市場比較特殊，它作為我國乃至全世界金融、物流、經濟中心，在互聯網市場發展上始終有所欠缺。主要原因有兩點：一是上海始終缺乏具有代表性的互聯網巨頭；二是上海作為金融中心，純金融屬性較強，這使得該市場對第三方數據中心的需求較少。因此，上海在互聯網行業的處境一直比較“尷尬”，需求一直排在北京、深圳、杭州之后。

成都作為另一互聯網行業新興城市，主要依托于游戲直播帶動崛起。一方面是以互聯網直播推動行業發展，另一方面是成都1600萬人口聚集效應產生了巨大的網絡化需求，吸聚了越來越多互聯網相關產業進駐，如騰訊游戲的總部已轉移至成都。

遠洋資本認為，在未來5-10年內，成都很可能成為互聯網行業中最具有發展潛力的中心市場，同時，也是未來數據中心需求增長潛力最大的區域之一。

與成都類似，與其相距不遠的重慶也是潛力很大的市場。以成渝為中心，向整個西南地區輻射開來的互聯網數據中心的市場格局已經初見雛形。

廣州，作為傳統的互聯網核心市場，其互聯網行業和電商的發展一直不錯，數據中心服務需求也多，但成長性相對有限，隨著近年來市場趨近飽和，在行業發展上稍顯“落魄”。

2 客戶先行，針對目標客戶定投資

數據中心集地產屬性和技術屬性于一體，它不只是一種不動產，更是一種科技類基礎設施。因此，在此過程中必須要深入了解客戶，才能對IDC做到比較準確的定位。

數據中心的第一要素是位置。但這個位置不只是物理位置，還有相對的空間位置和網絡的環境，更多的是每個項目都要針對目標客戶做定位。從大區域角度來看，核心城市選址的大原則沒有問題，但在基于核心城市的大區域選址之后，還需考慮目標客戶現有數據中心的相對位置。綜合考慮后，在現有技術可支撐距離內做投資，對未來項目的長遠發展和招商落地才會更有益處。

遠洋資本大部分目標客戶都屬于互聯網行業，互聯網公司的系統架構決定了數據中心在空間部署上的特點。以阿里巴巴為例，它所有的系統都已云數據化，這就要求在其所在的核心節點城市中必須有2-3個中心位置。因此，在服務阿里巴巴這一公司進行選址投資時，就要針對其某一個節點，在這個節點附近30公里-90公里的范圍內，選擇幾個適合投資的點，才能匹配其訴求。

除阿里巴巴外，騰訊、京東、百度、華為等都有類似的需求，這需要服務提供方綜合深入地了解客戶，才能更好地選擇數據中心目標地，確保未來招商更容易。

3 非核心城市，謹慎為之

按照遠洋資本的經驗，在投資數據中心時，對于非核心城市是需要保持謹慎的。以三大運營商為例，如聯通在內蒙的數據中心，以及電信、移動在貴陽的數據中心，空置率都相當高。基礎設施行業與傳統地產開發不同，增長并非爆發式的。因此，我們要理性地看待這個行業在非核心城市的真實需求，距離真正爆發點到來還有很長的路要走。

業內有人戲稱，數據中心的選址也是一門新興的風水學，它不僅僅是圍墻內裝滿了機箱的冷冰冰的建筑，也要講究空間與自然的和諧共生。互聯網和高新技術的長期趨勢，讓數據中心成為投資熱點，但再熱的投資也需要謹慎考量。