年底，業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)松動(dòng)，購(gòu)房者議價(jià)空間增大，部分購(gòu)房者選擇出手。 圖/視覺(jué)中國(guó)
二手房業(yè)主報(bào)價(jià)一路下跌，買(mǎi)房人獲得了更大議價(jià)空間，有些人砍價(jià)后果斷出手
今年持續(xù)降溫的北京二手房市場(chǎng)，到了年底，似乎小有轉(zhuǎn)機(jī)。二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)依然在一路下跌，持續(xù)觀望的買(mǎi)房人獲得了更大的議價(jià)空間，加上年底開(kāi)發(fā)商推出全年力度最大的優(yōu)惠，一手房的置業(yè)顧問(wèn)和二手門(mén)店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也都在沖年底業(yè)績(jī)。
此時(shí)，觀望了許久、見(jiàn)證了二手房均價(jià)持續(xù)下跌的買(mǎi)房人，該不該出手？意識(shí)到賣(mài)掉房子的唯一途徑是繼續(xù)降價(jià)的賣(mài)房人，又會(huì)否趁著年底“東風(fēng)”，選擇再狠心“砍”一刀？
買(mǎi)家
“談下來(lái)20萬(wàn)是家常便飯”
麥徒（化名）再一次和賣(mài)房的業(yè)主面對(duì)面時(shí)，形勢(shì)和三年半前截然不同。
2016年，麥徒在北京拿到了人生第一套房子的鑰匙。當(dāng)年的簽約現(xiàn)場(chǎng)他記憶猶新。房產(chǎn)中介店把交易雙方簽約間設(shè)在了地下室，雙方端坐長(zhǎng)桌兩邊，麥徒一邊強(qiáng)調(diào)著自己的誠(chéng)意，一邊心里期盼，能否再降下來(lái)點(diǎn)，哪怕降個(gè)5000元也是錢(qián)啊。
結(jié)果，他話沒(méi)說(shuō)出口，賣(mài)房業(yè)主臨時(shí)加碼3萬(wàn)元，并表示“有人出了更高的價(jià)格，我們來(lái)，是給你面子了”。在中介的勸說(shuō)下，麥徒無(wú)奈接受了多加3萬(wàn)元的價(jià)碼，簽完字取定金時(shí)，他咬著牙，狠踹了一腳路邊的鐵欄桿——憋屈。
三年過(guò)去，麥徒家中添了小寶寶，雙方老人都從老家來(lái)京幫忙看孩子。當(dāng)年被“裹挾”著買(mǎi)下的小二居肉眼可見(jiàn)地不夠住了，換套大房子被迅捷無(wú)比地?cái)[上了日程。
從今年10月上旬到12月初塵埃落定簽約，麥徒一共關(guān)注了120多套房源，看了40多套房子。再次以買(mǎi)房人的身份一頭扎入北京樓市，麥徒發(fā)現(xiàn)，情況已經(jīng)發(fā)生了變化。
“談下來(lái)20萬(wàn)是家常便飯，談下來(lái)30萬(wàn)到40萬(wàn)，也很正常。”麥徒的中介經(jīng)紀(jì)人給他吃“定心丸”。中介甚至放言，二手房源掛牌價(jià)和成交價(jià)之間，100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的差價(jià)空間“都可以談”，50萬(wàn)元內(nèi)的差價(jià)也“有可能談下來(lái)”。
個(gè)中原因很多，中介給麥徒數(shù)了數(shù)：北京樓市“冷”了很久了；“房住不炒”政策一直延續(xù)；現(xiàn)在看房的人少，有誠(chéng)意買(mǎi)的人更少?？偠灾?，“現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，沒(méi)什么不能談。”中介說(shuō)。
急欲出手現(xiàn)有二居舊房的麥徒，把自己轉(zhuǎn)到賣(mài)房人的思維想了想，認(rèn)同了中介的理論。“我現(xiàn)在房子的掛牌價(jià)，是本小區(qū)60平方米到80平方米房源的最低價(jià)了。說(shuō)實(shí)話，這甚至不是我的心理下限，我覺(jué)得我?guī)缀鯖](méi)有心理下限，價(jià)格再低一點(diǎn)都愿意拋出去。”
“一點(diǎn)點(diǎn)磨，像買(mǎi)賣(mài)白菜”
經(jīng)歷了緊盯“撿漏房”、每周末都看七八套房子的一段時(shí)間后，麥徒看中了一套約110平方米的三居，房源位于他熟悉的生活圈——歡樂(lè)谷周邊，各方面都算滿意。
這套房子掛牌總價(jià)638萬(wàn)元。麥徒的中介經(jīng)紀(jì)人是個(gè)善于分析的姑娘，強(qiáng)調(diào)要打心理戰(zhàn)。她很樂(lè)觀地建議，麥徒先出價(jià)580萬(wàn)元試試，也許580萬(wàn)元出頭就能拿下。
最開(kāi)始的“拉鋸”回合是中介在談。5萬(wàn)、5萬(wàn)地往上加，加到590萬(wàn)元，但此時(shí)，業(yè)主的心理價(jià)位依然堅(jiān)持在600萬(wàn)元不動(dòng)搖。
雙方見(jiàn)面了，麥徒說(shuō)：“就596萬(wàn)吧，來(lái)個(gè)吉利數(shù)。”中介一個(gè)勁給他使眼色，意思是“別往上加了”，還發(fā)微信給麥徒，說(shuō)這么一加好像明明能出高價(jià)，偏偏要磨，壞了交易的節(jié)奏。
“算了吧”，業(yè)主對(duì)麥徒的“爽快”卻并不領(lǐng)情，直接說(shuō)：“你和我的房子沒(méi)緣。”
之后又談了兩三個(gè)小時(shí)。“不想傷了和氣，如果想買(mǎi)，雙方都冷靜一下。”業(yè)主說(shuō)。這幾個(gè)小時(shí)里，麥徒的感覺(jué)是，不像在交易大宗資產(chǎn)，有點(diǎn)兒像買(mǎi)賣(mài)白菜，在一點(diǎn)點(diǎn)地“磨”。
最終，業(yè)主松口了，“那我給你便宜1萬(wàn)元吧”，在心理底價(jià)600萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，給了1萬(wàn)的“優(yōu)惠”。599萬(wàn)元，麥徒同意。
如果說(shuō)三年前，麥徒第一次買(mǎi)房的時(shí)候，還是個(gè)“樓市小白”，現(xiàn)在他已經(jīng)掌握了不少“知識(shí)”。比如，他能侃侃而談，如今的北京樓市里有兩種賣(mài)家，一種是心理底價(jià)不是真的底價(jià)，其實(shí)還有可談空間；另一種是“原則派”，心理底價(jià)咬死了絕對(duì)不降的“硬茬”。
“這次我遇到的就是‘硬茬’，最后只是降了1萬(wàn)元。”麥徒總結(jié)。然而，以掛牌價(jià)和最終成交價(jià)來(lái)論，從638萬(wàn)元到599萬(wàn)元，差價(jià)達(dá)到了39萬(wàn)元。完全符合中介給麥徒許諾的“談下來(lái)30萬(wàn)到40萬(wàn)很正常”。
賣(mài)家
再“砍”一刀 爭(zhēng)取年底脫手
在中介門(mén)店掛出房子已一年多、卻無(wú)人問(wèn)津的林湘（化名），又一次在微信上敲她的中介，“最近有人看房嗎？”
林湘的房子位于北京南四環(huán)新發(fā)地板塊，除了環(huán)線優(yōu)勢(shì)外沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)力，既不挨著地鐵，也沒(méi)學(xué)區(qū)因素。今年北京樓市低迷，在中介經(jīng)紀(jì)人的勸說(shuō)下，她已經(jīng)連續(xù)降了兩次價(jià)，從最開(kāi)始的500萬(wàn)元降到480萬(wàn)元，又降到如今的470萬(wàn)元。
果不其然，這次，中介經(jīng)紀(jì)人給出的建議還是降價(jià)。“建議您降到450萬(wàn)，這樣的價(jià)格，咱們的房子還是有競(jìng)爭(zhēng)力的。”
中介給林湘出示了一份數(shù)據(jù)，是今年11月北京新發(fā)地板塊的二手房成交數(shù)據(jù)表。林湘驚訝地發(fā)現(xiàn)，掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)差，最高達(dá)到了32萬(wàn)元，20多萬(wàn)元、10多萬(wàn)元比比皆是。林湘覺(jué)得，再“砍”一刀到450萬(wàn)好像也沒(méi)那么難以接受了。
“到年底了，有一撥人要出手買(mǎi)房了。因?yàn)槟甑踪Y金回籠了，該準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房的要準(zhǔn)備了，現(xiàn)在成交，明年開(kāi)春剛好裝修。”中介告訴林湘，現(xiàn)在北京樓市里的買(mǎi)家多是換房的，比如賣(mài)掉城里的學(xué)區(qū)房，置換外圍一點(diǎn)的大房子。年底是房子出手的一個(gè)好時(shí)機(jī)，如果狠心降價(jià)，有望成功出手。
■ 分析
積壓需求釋放 購(gòu)房者增加
從北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量12296套，環(huán)比10月份上漲39%，同比去年同期上漲9.8%。今年下半年以來(lái)，除10月份受?chē)?guó)慶假期影響網(wǎng)簽量不足9000套外，其他月份的交易量均在12000套-13000套之間理性波動(dòng)。
麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，11月份北京二手房交易量環(huán)比上漲幅度較大，一方面原因在于，10月受?chē)?guó)慶節(jié)假期影響，網(wǎng)簽滯后交易量基數(shù)較低；另一方面原因在于，下半年以來(lái)，業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)松動(dòng)，購(gòu)房者議價(jià)空間增大，部分購(gòu)房者觀望態(tài)度有所改變，尤其到了年底，前期積壓的需求有所釋放。
接下來(lái)，在年底最后一個(gè)月，受個(gè)人住房貸款利率降低和業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)的影響，購(gòu)房者入市量較11月預(yù)計(jì)還將有所增加。但基于樓市無(wú)實(shí)質(zhì)性房產(chǎn)政策利好，預(yù)計(jì)12月份北京二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的特征。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 王海亮
