"與房地產(chǎn)公司不同，物管公司經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)健，受行業(yè)周期性波動(dòng)影響較小，已上市的港股物管公司平均PE可達(dá)20-30倍。"
本文為IPO早知道原創(chuàng)
作者｜夏天天
據(jù)IPO早知道消息，融創(chuàng)中國（1918.HK）計(jì)劃考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港交所獨(dú)立上市，預(yù)期融資額10億美元。
雖然在融創(chuàng)之前，地產(chǎn)公司分拆物業(yè)管理板塊單獨(dú)上市已不是新鮮事物，但作為頭部地產(chǎn)公司，還是引起市場比較大的關(guān)注，受此消息推動(dòng)，昨日融創(chuàng)中國股價(jià)漲幅飆一度接近5%。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，地產(chǎn)公司物業(yè)管理板塊密集上市，融資額近百億元，且估值相對(duì)較好。從股價(jià)走勢(shì)來看，今年以來多家物管公司的股價(jià)漲幅已經(jīng)超過100%
物管公司年內(nèi)融資額已近百億
今年前7月，物管公司IPO或再融資案例達(dá)到10例，其中IPO案例為6例。僅在7月份，就有三家新物管公司上市，分別是金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)和正榮服務(wù)，募集資金在6.6億港元、4.2億港元和 11.4 億港元附近。
根據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，年初至今物管板塊 IPO 連同存量公司發(fā)行股份規(guī)模達(dá)到 83.5-88.9 億元之間，板塊融資金額總體接近百億；下半年物管板塊的新增股票供給可能接近 160 億元，超過 2020 年上半年。
中信證券還分析指出，物業(yè)管理行業(yè)不可能維持一種只有少數(shù)企業(yè)上市的現(xiàn)狀，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司上市是板塊走向健全的標(biāo)志性事件；如果未來萬科、龍湖等一流公司相繼上市，方意味著整個(gè)板塊走向完全的成熟。
有分析人士表示，受估值和融資需求推動(dòng)，除了融創(chuàng)之外，目前規(guī)模比較大的華潤置地、萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、金地物業(yè)等都有可能推進(jìn)相關(guān)物業(yè)管理公司的上市。
山證國際證券報(bào)告認(rèn)為，物管行業(yè)近年的市場表現(xiàn)是香港股票市場的一道靚麗風(fēng)景線。展望2020年下半年，物管行業(yè)的行業(yè)并購潮持續(xù)進(jìn)行，集中度進(jìn)一步提升，同時(shí)將在疫情常態(tài)下持續(xù)挖掘多元服務(wù)潛力，開辟業(yè)務(wù)新增長點(diǎn)，物管企業(yè)還將會(huì)加速布局細(xì)分業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)。
估值是關(guān)鍵 多家公司股價(jià)已翻倍
據(jù)了解，已上市的港股物管公司的平均PE相對(duì)較高的一個(gè)重要原因則在于輕資產(chǎn)運(yùn)營的物業(yè)公司存在較大的增值服務(wù)拓展空間，與母公司地產(chǎn)公司可以形成1+1大于2的估值效應(yīng)。
與房地產(chǎn)公司不同，物管公司經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)健，現(xiàn)金流穩(wěn)定健康，受行業(yè)周期性波動(dòng)影響較小。據(jù)興業(yè)證券數(shù)據(jù)，港股物管板塊平均估值對(duì)應(yīng)2020/2021年33.6/23.8XPE。物業(yè)管理行業(yè)受益于4 大規(guī)模紅利，板塊正處于從 1 到 N的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從 0 到 1 的拓荒期。
另據(jù)興業(yè)證券報(bào)告，這4大規(guī)模紅利分別為：房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升帶動(dòng)物管行業(yè)的集中度提升；資產(chǎn)證券化加速了行業(yè)的收并購整合；當(dāng)前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業(yè)業(yè)態(tài)拓展；物管公司在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈上下游拓展增值服務(wù)。
山證國際還指出，今明兩年交付高峰將為物管行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己没A(chǔ)，輔之于強(qiáng)勁的外部擴(kuò)張勢(shì)頭，物管企業(yè)未來業(yè)績將可維持高速增長態(tài)勢(shì)，疊加現(xiàn)時(shí)市場環(huán)境下資金對(duì)弱周期投資標(biāo)的的追捧，當(dāng)前的估值有望繼續(xù)獲支撐，其業(yè)績以及股價(jià)表現(xiàn)在2020年下半年將優(yōu)于大市。
據(jù)IPO早知道梳理，今年以來漲幅前三的物管公司分別為永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里和濱江服務(wù)，漲幅分別達(dá)到160%、150%和 130%。
與此同時(shí)，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然多數(shù)物業(yè)管理公司加速融資，但對(duì)于輕資產(chǎn)的物業(yè)管理公司而言，募集得來的資金投向往往更加值得關(guān)注。
中信證券分析指出，科技應(yīng)用的年投入達(dá)到幾億規(guī)模已經(jīng)不小，預(yù)計(jì)很難配置十億以上的資金。此外，以輕搏重，并購專業(yè)服務(wù)公司，至今未有特別成功的案例，這可能和物業(yè)管理公司長于連接客戶，短于精進(jìn)垂直服務(wù)有關(guān)；并購物業(yè)管理公司雖有成功案例，但難度也不斷增加。這不僅因?yàn)橐患?jí)市場估值定價(jià)水漲船高，更因?yàn)椴①徥袌龅漠a(chǎn)業(yè)競爭者數(shù)量不少。
服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重也是物管行業(yè)的普遍現(xiàn)象。中信證券還指出，絕大多數(shù)公司還是依靠前期物業(yè)管理合同不斷增加在管面積，品牌競爭力仍沒有得到過有效驗(yàn)證。客戶對(duì)于品牌的滿意度整體偏低，存量時(shí)代的競爭只是在低水平的層次展開。即便是萬科、綠城等一線品牌，其基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容和其它物業(yè)管理公司差距也沒有達(dá)到不可逾越的程度。
不可忽視的是，物管公司也面臨一些無法回避的風(fēng)險(xiǎn)，如人工成本風(fēng)險(xiǎn)，人工成本占物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本比重較大，如果部分城市的最低工資水平上漲過快，有望對(duì)行業(yè)利潤造成擠壓。
光大證券認(rèn)為，行業(yè)還存在關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)。部分具有開發(fā)商背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，多數(shù)在管面積來自于關(guān)聯(lián)方開發(fā)商。如開發(fā)商業(yè)務(wù)受阻或改變策略，將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨較大困難。
就未來發(fā)展趨勢(shì)而言，隨著城市化進(jìn)程提速及人均可支配收入的持續(xù)上升，中國物管行業(yè)整體在管總面積錄得較快增長。
數(shù)據(jù)顯示，中國物管企業(yè)在管總面積由2014年約165億增長至2019年約239億平方米，年復(fù)合增長率(CAGR)約為7.7%；百強(qiáng)物管企業(yè)在管面積增幅顯著高于行業(yè)，由2014年約32億增長至2019年約104億平方米，CAGR約為26.6%；百強(qiáng)物管企業(yè)在管面積的集中度由2014年約19.5%大幅上升至2019年約43.6%，馬太效應(yīng)明顯。
“在管面積的集中化和快速增長趨勢(shì)為物管公司的估值打開了空間。”一位房地產(chǎn)行業(yè)研究人員表示。
據(jù)IPO早知道了解，物管公司在管面積和儲(chǔ)備面積的擴(kuò)張主要手段除了承接關(guān)連房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來的項(xiàng)目之外，還有增加第三方物業(yè)覆蓋和并購，其中，來自關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目仍是拓展經(jīng)營規(guī)模的主要手段。與此同時(shí)，各物業(yè)企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)雖有所不同，但從大體上主要是圍繞“房屋”、“業(yè)主”、“公共空間”等層面。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2019 年，百強(qiáng)物管企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，相關(guān)企業(yè)在管面積中約六成來自關(guān)連開發(fā)商。
興業(yè)證券認(rèn)為，未來優(yōu)質(zhì)物管公司營業(yè)收入增長來自三方面：存量市場市占率持續(xù)提高， 增量市場承接房企竣工，增值服務(wù)量價(jià)齊升。
興業(yè)證券還預(yù)計(jì)，估算 202 5 年國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物管市值規(guī)模將達(dá) 1.6 萬億，約為當(dāng)前市值的 5 倍， 未來五年 CAGR 約30%。優(yōu)質(zhì)物管公司的服務(wù)戶數(shù)達(dá)到 2.08 億套，平均物管費(fèi)2.6 元/平米月，戶均增值服務(wù)收入約 2300 元。
