一、 地產基金的概念與分類
地產基金概念
地產基金是指從事房地產企業和項目的投資、收購、開發、管理、經營和處置，以獲取投資收益的基金組織。
地產基金的分類
1、按照投資方式可分為股權類/債權類/夾層類
股權投資除了關心投資對象的目前資產狀況，更加在意投資對象的發展前景和資產增值；債權投資更加關注投資對象抵押資產的價值；夾層融資則是兩者的結合，是風險和回報方面介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式。
在08年金融危機之前，股權類投資模式在全球私募房地產基金中占據絕對主導地位，一般占到九成左右；金融危機之后，投資者的風險偏好和配置方式開始轉變， 債權類投資重回視野，債權類投資以及股加債的比重上升到近四成。
2、按照募集方式可分為私募型和公募型
私募型為通常意義上的房地產基金，而公募型的典型代表為 REITs，以及資產支持證券。
3、按照股東背景可分為獨立PE背景和開發商背景
獨立PE背景的房地產基金往往是PE行業和房地產行業共同發展的產物；比如成立于 1985 年的全球最大私募房地產基金黑石集團；國內則以鼎暉房地產基金、普凱投資、高和投資等為代表。
國內較知名的具備開發商背景的房地產基金有保利旗下的信保基金、景瑞控股旗下的優鉞資本、金地旗下的穩盛投資、榮盛發展旗下的榮盛泰發基金、以及復地集團參與的盛世神州基金等。
4、按照組織形式可分為公司型/契約型/有限合伙型
5、按照風險類型可分為核心型/核心優化型/增值型/機會型
二、 地產基金常見的盈利模式
在運作方面，地產基金從籌集到撤資退出共分為五個階段。這五個階段分別為房地產基金的籌集，尋找和篩選項目，對項目進行詳細的評估，投資后管理監督撤退出。
公司型地產基金類似于股份制公司，賺取公司運營收入
公司型房地產基金是以《公司法》為礎設立，通過發行單位籌集資并投于房地產基金其組織形式類似于股份制公司，認購人和持有是基金的股東，享有股東的一切利益，也是基金公司虧損的最終承擔者， 股東構成大會選舉董事，負責基金運作，或董事會聘任基金管理公司負責。
契約型房地產基金類似信托，賺取通道業務收入
契約型房地產基金又稱信托基金。指以信托法為基礎，根據當事人各方訂立的契約，由基金發起人公開行憑證來募集投資者的而設立房地產投資基金。契約型房地產基金的最大特點是不有法人位公司，它三方當事分別是基金管理人、基金信托和受益。其中管負責的運作，托管人對管理人行為進行監管。
契約型房地產基金組織體系
有限合伙型地產基金以結構化產品分享股權收益
有限合伙將人分為兩類。一類是有限合伙人，他們不參與企業的日常管理因一類是有限合伙人，因此只對合伙企業承擔有限責任；另一類是普通人，他們因為參與了的日常管理此只對合伙企業承擔有限責任，因此需對合伙企業的債務承擔無限責任，普通合伙人一般由有定投資技巧的專業人士或機構擔任。
在有限合伙制企業中，普通合伙人負責基金管理，產品收益先滿足LP的合同要求回報，超額部分GP可以享受分成，平均來看GP和LP收益比大約是2:8。
三、地產私募基金的退出方式
地產私募基金的退出方式主要包括以下7種方式。
1. 房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售后，基金根據投資比例收回投資成本并分配利潤。
2. 在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
3. 企業間兼并收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
4. 原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出房地產項目最常見的一種形式。
5. 通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。
6. 再融資、貸款重組：當房地產升值時，開發商可以借助價值的增長提高借款的額度，從而拿出一部分資金。當房地產價值和現金流夠高的時候，開發商可以負擔起更高額的貸款。
7. 出售：有時候出售房地產項目是最佳的選擇。這是退出房地產投資的最傳統的方式。當房地產項目被出售后，開發商會首先償還高級債務和其他債務，然后才是其他投資人。
