案情簡(jiǎn)介
“2011年5月23日，南京市曹某男親筆書寫遺囑，將自有房產(chǎn)及存款若干無(wú)條件贈(zèng)給陳某女。后曹某男于2011年6月22日去世。2011年7月22日，陳某女經(jīng)江蘇省南京市南京公證處作出公證，聲明接受曹某男的全部遺贈(zèng)，并申請(qǐng)了南京師范大學(xué)司法鑒定中心對(duì)曹某男的筆跡進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論確為曹某男親筆。2011年8月3日，陳某女?dāng)y帶曹某男遺囑、房產(chǎn)證、公證書等材料前往房地產(chǎn)交易中心辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記被拒。2011年10月10日，陳某女向南京市江寧區(qū)住建局提出書面申請(qǐng)要求依法為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，南京市江寧區(qū)住建局于2011年10月27日書面回復(fù)，以‘遺囑未經(jīng)公證，又無(wú)遺囑繼承公證書’為由不予辦理遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。后陳某女認(rèn)為南京市江寧區(qū)住建局強(qiáng)制公證的做法，與我國(guó)現(xiàn)行的《繼承法》、《物權(quán)法》、《公證法》等多部法律相抵觸，故向南京市江寧區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求法院確認(rèn)住建局拒為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的行為違法，責(zé)令住建局就涉案房屋為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，陳某女勝訴。”
慣例被打破
2014年第8期《最高人民法院公報(bào)》這則案例一出，徹底打破了房屋產(chǎn)權(quán)登記須提交公證機(jī)關(guān)出具“遺囑公證書”的慣例。但經(jīng)驗(yàn)豐富的律師都知道司法實(shí)踐一定不是這樣的。本來(lái)確實(shí)沒(méi)想過(guò)寫這篇文章，但是看到很多標(biāo)題黨都在通過(guò)這篇案例誤導(dǎo)大眾，以為只要帶著遺囑就可以辦理房產(chǎn)過(guò)戶了，而我們自己也在近期接到很多客戶對(duì)此的咨詢，所以不得不專門寫一篇文章來(lái)詳細(xì)說(shuō)明一下這個(gè)問(wèn)題。
問(wèn)題的提出
該案例中南京市江寧區(qū)住建局拒絕辦理過(guò)戶的依據(jù)是司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號(hào)），該通知第二條確實(shí)規(guī)定，遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證，遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。但該《聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，不能成為法院判案的依據(jù)。且該《聯(lián)合通知》與《物權(quán)法》、《繼承法》、《房屋登記管理辦法》相沖突。為此，法院判決住建局?jǐn)≡V。但是不是所有的案件都可以僅依據(jù)遺囑就可以想當(dāng)然的去辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)了呢？
結(jié)論：答案是否定的。那就跟隨筆者一起來(lái)探究其中的原因吧！
其中的原因
1
要考慮是否還存在其他法定繼承人
若遺囑僅指定某一個(gè)人繼承遺產(chǎn)時(shí)，同時(shí)還存在其他法定繼承人，那么當(dāng)立遺囑人去世，繼承人之間難免產(chǎn)生糾紛，畢竟立遺囑人生前是否具有行為能力無(wú)法確定，而且遺囑是否對(duì)沒(méi)有勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額也無(wú)法確定。此時(shí)，即便該遺囑通過(guò)司法鑒定確定了該筆跡的真實(shí)性，但是該鑒定結(jié)論畢竟不同于法院認(rèn)定遺囑效力的方式，其不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，其他繼承人也有權(quán)對(duì)其提出異議。此種情況之下，遺囑效力應(yīng)屬于待定狀態(tài)，所以.....實(shí)踐中，既沒(méi)有公證處文件，又沒(méi)有法院的裁判文書的情況下，房產(chǎn)交易中心作為行政機(jī)關(guān)，其沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有義務(wù)，更沒(méi)有能力對(duì)上述法律問(wèn)題進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。所以他們也有自己的擔(dān)憂，貿(mào)然辦理過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)極大。
2
風(fēng)險(xiǎn)已被悄悄轉(zhuǎn)移
雖然南京市曾發(fā)布《南京市非公證繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記操作辦法》（寧不動(dòng)產(chǎn)登記【2016】14號(hào)），其中也提到“無(wú)公證繼承過(guò)戶”，但是登記的流程卻是要申請(qǐng)人提供其他繼承人的身份材料和親屬關(guān)系材料，還要其他所有繼承人一同前往交易中心共同申請(qǐng)。此外，還要申請(qǐng)人承諾該遺囑符合法定形式，以及被繼承人無(wú)其他遺囑或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等等諸多材料。最重要的是，該申請(qǐng)還需要公示90天，90天公示期滿后無(wú)人提出異議的，該“無(wú)公證繼承過(guò)戶”才算徹底完成。遺憾的是，該規(guī)定也僅限在南京市范圍內(nèi)，不適用于其他省市。由此筆者認(rèn)為，雖名為“無(wú)公證繼承過(guò)戶”，但實(shí)則房產(chǎn)交易中心將自己的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了申請(qǐng)人自己承擔(dān)，且所提供材料之難無(wú)法想象。因此全國(guó)范圍內(nèi)，單獨(dú)持遺囑和鑒定結(jié)論申請(qǐng)過(guò)戶的可能性很低.....甚至可以說(shuō)基本為零。
3
孰是孰非
若遺囑僅指定某一個(gè)人繼承遺產(chǎn)時(shí)，同時(shí)不存在其他法定繼承人，或受贈(zèng)人之外無(wú)任何法定繼承人的，那么無(wú)論受贈(zèng)人或遺囑繼承人起訴或者公證，其都會(huì)出現(xiàn)無(wú)其他適格被告或無(wú)公證參與人的尷尬處境，實(shí)踐中非常難操作。所以該遺囑不經(jīng)公證處公證，也不經(jīng)法院確定遺囑效力，而是直接通過(guò)司法鑒定，確定筆跡真實(shí)性，從而辦理房產(chǎn)的過(guò)戶確實(shí)存在一定的合理性和緊迫性。但對(duì)此筆者則認(rèn)為，行政訴訟中，法院責(zé)令住建局履行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)，有間接認(rèn)定遺囑效力的嫌疑，此雖符合《行政訴訟法》的相關(guān)對(duì)規(guī)定，但不符合《民事訴訟法》和《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，這也是有待商榷的。
4
總而言之
《最高人民法院公報(bào)》展示的該指導(dǎo)性案例雖然具有說(shuō)服力，但決不具有代表性。在司法實(shí)踐中，我們還是要注意存在遺囑的情況下，還是否存在其他繼承人，不能想當(dāng)然的理解為遺囑再也不用經(jīng)過(guò)公證就能夠辦理被繼承人財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記，千萬(wàn)別僅看到標(biāo)題，就忽略了內(nèi)容。
作者：王丹丹律師
來(lái)源：丹說(shuō)婚姻家事
