爸媽家要置換房屋，我前段時間一直在看二手房，上周終于定下來了。復盤這次買房的經(jīng)過，還是有許多地方值得改進的，如果多做一點準備，或許能做出更好的選擇。
這次買房，我從預(yù)算、心態(tài)、準備這3個方面做出經(jīng)驗總結(jié)，供你參考。
一、預(yù)算有限也能買
現(xiàn)在的房價高到很多人都買不起房子，所以在此之前，我從來沒有看過房子。但是一圈走下來，我發(fā)現(xiàn)預(yù)算有限其實也有選擇的余地。
由于在父母的名下買房，也不能貸款，所以我們預(yù)算很有限，就直接考慮二手房。我爸本來想買無證的還建房，與同地段內(nèi)的電梯房相比，還建房價格低了將近50萬，但是我勸說我爸打消了這個念頭。
主要是因為無證房市場流通受限，萬一父母生重病，這套房子就無法及時變現(xiàn)，起不到保障的作用，當然賣房是萬不得已時的退路。
如果不考慮流通性，或者后期自己有辦法找到買家，選個地段好的、能直接入住的，還建房也是不錯的選擇。
二、做足準備功課
在看房前我也做了準備，但是現(xiàn)在回想起來，還是不太充分。
我明確了父母和自己的需求，了解中介的作用和收費，以及怎樣選擇中介。我想說稅費這塊交給中介，自己就不用太操心了，但是看了一圈房下來，我發(fā)現(xiàn)中介其實無法完全get到我的需求，還是自己更清楚自己想要什么樣的。
準備階段要做些什么呢？我總結(jié)了3點，供大家參考。
1.房屋交易稅費高昂，選房時要結(jié)合稅費進行選擇，所以準備階段要了解稅費組成。
房屋信息上寫的“滿五唯二”“滿五唯一”，每個字背后都是錢。有的房子這些條件沒有達到，價格就會相對低一些，所以選房不能只看總價。
稅費中主要有3個稅是大頭，需要特別關(guān)注，即契稅、增值稅和個人所得稅。
契稅和面積、買方家庭的房屋數(shù)量有關(guān)，收取交易價格的1%~3%。增值稅和個人所得稅，與房子產(chǎn)證的年限有關(guān)。本來個人所得稅應(yīng)該是房主交的，但是在實際買賣過程中，都轉(zhuǎn)嫁到賣方了。
以91平，家庭的二套房，市場價160萬的房子舉例，契稅要收總價的2%，即3.2萬。如果房產(chǎn)證不滿兩年，要多交房價的5%的的增值稅，即8萬。如果不滿五年，要多交一 個個人所得稅，即房屋在房管局兩次備案金額差額的20%。如果房子不是賣方唯一住房，買方還要多交1%，即1萬多的個人所得稅。
除此之外，還有2%~3%的中介費，就是3.2萬。這其中的每一項稅費，都直接牽動著買房者的神經(jīng)。
2.列出自己的需求，并按照重要性進行排序
沒有完美的房子，而且又預(yù)算有限，所以必要時只能舍棄排序靠后的選項。一般來說，大家會考慮這些選項：地段、樓層、朝向、小區(qū)環(huán)境、裝修、是否有電梯等。
我父母年紀大了，所以首要考慮就是電梯和地段，位置距離現(xiàn)居住地約1~2公里范圍。另外，我也不想再去折騰裝修，所以電梯、地段、裝修是3個首要考慮的標準。老人考慮到物業(yè)費，能接受環(huán)境稍微差一點的小區(qū)。
樓層和朝向也非常重要，它決定了居住的舒適度。低樓層或者頂樓的價格會相對便宜一些，有些人也能夠接受，所以這個以具體看房的情況為準。
還有一些比較個人化的需求，比如我的睡眠很淺，就會考慮房屋的“動靜區(qū)”分隔。動區(qū)指的是廚房和衛(wèi)生間，這是生活中最大的噪音源，靜區(qū)則是臥室，兩者之間如果有客廳做間隔會更好。
不同地域的人需求也有差別，比如北方城市，有的人會考慮房屋有幾個“冷山”面。冷山指的是房屋的墻面是戶外，冷山面越多，供暖消耗越大，而且房屋不容易熱起來。那么冬天看房就比較好，正好可以考察供暖。
3.打印表格，看房后記錄優(yōu)缺點
我在網(wǎng)上選好房子，會聯(lián)系中介帶看。不過除了自己選的，中介還會在一個小區(qū)帶看2~3套。多個小區(qū)看下來，就容易記混，一些細節(jié)變得模糊，邊看房邊做記錄就很重要。
用筆記本或者表格記錄下比較中意的房子的具體數(shù)據(jù)，如面積、總價、稅費、周邊配套設(shè)施、樓層、朝向、房屋利用率等。回到家后再逐一分析優(yōu)缺點，進行比較、討論。考慮得差不多了，再聯(lián)系中介約房東談。
三、穩(wěn)住心態(tài)，不疾不徐
我們一開始看了幾套房子，有一套最有意向，但是覺得價格稍微高了點。我覺得房源應(yīng)該挺多的，想多看看就沒有定下來。我只有周末有時間看房，結(jié)果過了2周，那套房子就賣出去了。
我查了目標區(qū)域內(nèi)所有房源，才意識到雖然房源挺多，而符合我們需求的房子其實并不多。實際上，一圈看下來，我也意識到?jīng)]有十全十美的房子。
但是，這個時候一定不能急，心態(tài)要穩(wěn)住，避免被中介牽著走。查看房源信息，你會發(fā)現(xiàn)有的房子掛牌一年多，都沒有賣出去，而且2020年每個月還有新掛牌的房子。
我們要做的就是持續(xù)看房比較，一旦看準就及時出手，不拖延。
買房是一件人生中的大事，當然是越審慎越好。前期多方面收集信息，給自己充足的時間準備，后面會節(jié)省許多金錢和時間上的成本，也能省去不少麻煩。
作為自住房，一套房子將會伴隨我們很多年。往后余生，便在此落地生根，想到這里，便覺得一切辛苦都值得。
文章來源：隨手記社區(qū) 羽語學理財
