8月12日，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行等五家國有大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。
中國銀行
中國建設(shè)銀行
中國郵政儲(chǔ)蓄銀行
中國農(nóng)業(yè)銀行
中國工商銀行
央行要求各銀行在8月底，完成存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。也就是說，個(gè)人房屋貸款客戶，需要將原來的固定利率貸款轉(zhuǎn)換成LPR利率，客戶可以選擇是否轉(zhuǎn)換。部分銀行將自動(dòng)轉(zhuǎn)換為LPR利率，客戶如果希望維持合同上的固定利率，需要在網(wǎng)上銀行或線下辦理。那么問題來了：背著房貸，新的LPR利率是什么？到底轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)換利率呢？
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LPR利率是什么？
貸款市場報(bào)價(jià)利率Loan Prime Rate，由報(bào)價(jià)的銀行，根據(jù)各銀行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率進(jìn)行加點(diǎn)報(bào)價(jià)。最優(yōu)質(zhì)客戶指的是還款能力最強(qiáng)的客戶，一般是地方政府和大企業(yè)大公司。個(gè)人住房貸款利率就在此利率上進(jìn)行加點(diǎn)。
簡單來說，以往的房貸利率是央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率乘以浮動(dòng)比（浮動(dòng)比是簽約時(shí)定下的，即使央行加息也是固定的比例上浮），是一種較為固定的利率。在2020年1月1日之后簽訂的房屋貸款合同，都會(huì)使用LPR利率，本質(zhì)上是一種市場化浮動(dòng)利率。而2020年以前簽訂的合同，個(gè)人可以考慮是否轉(zhuǎn)換成新的LPR利率。
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為什么會(huì)有LPR利率？
利率是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段。收取利息，可以調(diào)節(jié)貨幣和收支、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長快，利率會(huì)提高，防止投機(jī)形成的經(jīng)濟(jì)泡沫；經(jīng)濟(jì)增長慢甚至衰退，利率會(huì)降低，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。利率影響著企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
而固定利率調(diào)控會(huì)有滯后性，利率的雙軌制也存在矛盾。LPR本質(zhì)上是一種市場化浮動(dòng)的利率，由國內(nèi)18家報(bào)價(jià)銀行每個(gè)月報(bào)價(jià)之后，去除最高、最低值再取平均數(shù)。LPR反映即時(shí)的利率，用市場化無形的手幫助國家及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控。
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要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？
無論選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，還房貸的十年二十年內(nèi)，還利息總會(huì)有虧有省，無法斷定哪種更省錢。
未來五年十年的LPR數(shù)值雖然無法斷定，但今年走向下調(diào)、趨勢穩(wěn)定。在7月份中共中央兩次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，LPR不一定下調(diào)，但會(huì)控制穩(wěn)定，保護(hù)剛需買房群體。另外，今年上半年，廣東地區(qū)共47.1萬戶小型微利企業(yè)減免企業(yè)所得稅84.4億元，反映出政府為了穩(wěn)定崗位減輕負(fù)擔(dān)，給企業(yè)減免稅費(fèi)。而LPR利率主要的影響因素也是企業(yè)。為了穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展，今年內(nèi)LPR基本穩(wěn)定、有下調(diào)傾向。
融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%；2020年房貸利率使用LPR標(biāo)準(zhǔn)，7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。假設(shè)張三買首套房還差100萬，找銀行貸了10年，按等額本息還款。如果張三在去年8月貸款，每月需要支付利息10837.77元；在今年7月貸款，每月需要支付利息10734.09元，會(huì)比去年少103.68元。
如果2020年前買房簽約時(shí)的利率較低，剩余還款年限不長，可以維持不用轉(zhuǎn)換LPR。反之，簽約時(shí)的利率較高，轉(zhuǎn)換LPR利率大概率會(huì)更省錢。
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個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換LPR利率后什么時(shí)候生效？
今年轉(zhuǎn)換了LPR利率，會(huì)在2021年1月1日起效。雖然LPR利率每月更新，但是當(dāng)年的房貸利率會(huì)在每年的1月1日進(jìn)行重新定價(jià)。也就是說，每年需要還多少房貸，要看上一年12月的LPR利率。不過每個(gè)銀行及具體合同的調(diào)整日期和頻率可能有所差異。
小貼士：買房還要關(guān)注加點(diǎn)數(shù)值
個(gè)人住房貸款利率=LPR+加點(diǎn)。銀行每月根據(jù)市場發(fā)布LPR，利率加點(diǎn)也隨之變動(dòng)，雖然LPR每年定價(jià)，但加點(diǎn)是簽約商定之后固定不變。買房者最好留意每月的加點(diǎn)數(shù)值變化，選擇較低的加點(diǎn)上車。
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最后說兩句
其實(shí)，選擇固定利率的人大多是安全偏好型，而轉(zhuǎn)換成LPR者更加表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)偏好者。彼此求同存異即可，不必非此即彼。
首先，我們不必過于“陰謀化”解讀LPR，雖說LPR是由18家商業(yè)銀行報(bào)價(jià)形成，但是商業(yè)銀行要想集體上漲房貸利率不太可能，因?yàn)樯厦孢€有央行，如果某個(gè)商業(yè)銀行或者某幾個(gè)商業(yè)銀行報(bào)的貸款利率明顯高于市場行情，可能會(huì)被央行直接踢出去，再選擇其他的銀行進(jìn)來。
LPR更反映的是一種市場的趨勢，而國家將利率轉(zhuǎn)換成LPR，也是一種金融市場化的表現(xiàn)。其實(shí)，全世界主要的經(jīng)濟(jì)體，利率基本都是由市場報(bào)價(jià)確定的。
而我們看，世界主要大國的利率走勢，基本都是越來越低，甚至西歐、日本已進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。
究其原因，利率是資金價(jià)格的體現(xiàn)，市場上流通的錢越多，資金的價(jià)格就越低，而因?yàn)橘Y本過剩，錢就更容易借到，利率自然越低。
總之，LPR其實(shí)是我國加快利率市場化進(jìn)程的一個(gè)利率工具，它的出臺(tái)也是為了提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)利率工具的敏感性。
簡單將其與商業(yè)銀行的“陰謀”論相提并論，有點(diǎn)過于狹隘了。
長周期看，利率下行將是大概率事件。當(dāng)然短期內(nèi)，上下浮動(dòng)也存在，尤其如今，樓市調(diào)控趨緊，信貸方面也要配合著調(diào)控行動(dòng)，LPR已經(jīng)連續(xù)多月持平了。
對(duì)于大多數(shù)購房者來說，不管LPR上漲還是下調(diào)，幅度較小的話，每個(gè)月的月供相差就幾十元錢，今年也許少還幾百，明年可能多還幾百元，真沒啥大影響。
來源：云視新聞綜合 央視財(cái)經(jīng) 南方都市報(bào)
