作者：垚圭城（六土） 來源：功夫財經(jīng)
曾經(jīng)寫過一篇文章，闡述了對于初級購房者而言購買一手房有哪些不為人知的方面要注意。但實際上，購買一手房畢竟簡單，真正充滿風險、步步驚心的是二手房。
對于新手二手房交易只有八個字“冗長繁瑣 到處是坑”。今天我們就來系統(tǒng)地談?wù)劊I二手房過程中最容易犯的錯。
01
盡調(diào)環(huán)節(jié)
二手房購買就像是一個天使投資者或者PE、VC去投資一個陌生的企業(yè)，“盡調(diào)”環(huán)節(jié)是必不可少的。“盡調(diào)”環(huán)節(jié)就是要調(diào)查到房子本身所有信息，包括有利的，重點是不利的。
首先是房源真實性的盡調(diào)。
各種App、網(wǎng)站上的房源大部分不真實，為了吸引客戶，多數(shù)中介都會標個低價或者已經(jīng)售出的房源照片吸引買房者。主要是為了獲取電話，或者吸引你到現(xiàn)場，然后推薦他的房源。
對于初次買房者這種坑要規(guī)避比較難，但是為了避免踏空，要多聯(lián)系一些低價房源，到了現(xiàn)場一看被騙就馬上聯(lián)系下一家、提升效率。
其次是房屋本身的盡調(diào)。
房屋自身情況主要包含戶型結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高以及裝修家具等等。這方面二手比一手強的是“所見即所得”，所有優(yōu)缺點一目了然。
最重要五個方面：
一是小區(qū)安全確認。看保安是否嚴格，是否隨便什么人都可以進入，中介帶看是否辦理相關(guān)手續(xù)；
二是小區(qū)衛(wèi)生、綠化，物業(yè)好壞確認。路邊有無隨便停車，樓道有沒廣告，電梯有無維修，垃圾投放點是不是臟兮兮等等；
三是房屋情況確認。進屋后要重點查看房子是不是有剛剛裝修過的痕跡，這是重中之重，如果房屋剛剛裝修過，有可能存在掩蓋房屋的漏水、發(fā)霉、刑事案件等問題，也有可能是投資客做“鳳變冰”出售，前者說明房屋有硬傷，后者交易環(huán)節(jié)可能有坑。
四是房屋內(nèi)重點部位確認。廚衛(wèi)要看上下水管道是否有滲漏，排水管道是否暢通，即使你重新裝修，這些部分都會比較麻煩。如果不準備再次裝修的投資者，買來就要出租，那就要看抽油煙機、爐灶等是否安全、好用，插座是否有漏電，衛(wèi)生間透風是否良好；還要看裝修新舊程度以及細節(jié)，墻面是否有明顯裂縫或者水漬。客廳和臥室要看采光是否充足，有沒有噪音。
五是房屋周邊環(huán)境的確認。包括周邊交通、生活配套等。這些都確定好，還要做一件事，就是找一個傍晚時分，來小區(qū)問問樓下大媽、門口保安，房東的鄰里關(guān)系怎么樣，樓上樓下問問有無發(fā)生過漏水現(xiàn)象，等到天黑了聽聽噪音如何，最好雨天看看小區(qū)及路口排水情況，北方的千萬記得問問暖氣供暖情況。
如果這些都沒有問題，那么“盡調(diào)”環(huán)節(jié)就要進入下一階段，房屋權(quán)屬的“盡調(diào)”。
一定要確定和你談判、交易的是房屋所有者本人，并且是這間房屋的所有所有者、一個都不能少。如果是夫妻最好確定雙方都同意出售，如果是多人共有，要確定所有房東都同意出售，否則后患無窮。
一定要請賣方提供合法的身份證件以及產(chǎn)權(quán)證書、資格證件、其它相關(guān)證件，購房者可到房管局對產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M行驗證。也可去房產(chǎn)管理部門查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。房主是誰、共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式。
強調(diào)第一點：最好要求配偶簽訂知情同意書；在合同中約定，如果隱瞞婚姻狀況導致合同無法履行的，購房者有權(quán)解除合同并要求支付違約金，以此來保障購房者合法權(quán)益。千萬記得要做“查檔”，確定房屋權(quán)屬清晰、干凈，沒有查封、抵押等問題。有抵押的要查看抵押貸款的合同、貸款額和償還額度，利息和租金的金額。
強調(diào)第二點：在購房合同中明確解除抵押的時間以及未按時解除抵押對方應承擔的違約責任。“盡調(diào)”工作到了這一步，看上去基本完成。其實不然，還要做購買者自己的盡調(diào)，查一下自己的征信是不是可以貸款、可以貸多少款、可不可以用公積金、貸款年限是多少、首付是幾成。不做自身的盡調(diào)，一旦過于樂觀的評估自己，到時無法履約，會給自己造成損失，這一點和一手不同，某些一手開發(fā)商指定銀行會事先幫你評估。
“盡調(diào)”工作做完，下面就是更為驚險的交易環(huán)節(jié)。
02
交易環(huán)節(jié)
交易環(huán)節(jié)首先要談中介費，要確定最終交多少錢，這個錢數(shù)是要白紙黑字寫出來的，三方合同寫的是比例，期間協(xié)議里寫的是具體價格，寫出來就具有法律效力了。千萬不要和業(yè)主合同都簽了，中介費還沒談就被動了。
其次要注意的是不做房子以外各種保證、交易和風險。交易過程產(chǎn)生的風險全部轉(zhuǎn)給中介承擔，因為他們收中介費，就要承擔這個風險。
交易環(huán)節(jié)最重要的是確保是和業(yè)主本人交易，而不是代理人，如果是代理人要有書面代理文件。否則整個交易都可能無效，還會有一房多賣、資金被挪用等風險。
交易環(huán)節(jié)還有幾點要注意：
一是最好做資金監(jiān)管，因為資金不監(jiān)管而導致的被騙案件很多，有一房多賣、有ABC單、有被吃差價。資金監(jiān)管既能保障交易的資金安全，又能防止不良房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)依靠代收代付客戶資金、吃差價，攜款潛逃等風險，還能有效防止“套貸”等不良行為。如果本地沒有資金監(jiān)管要求，就要確保必須貸款先預審批，審批通過后過戶和銀行抵押是二合一同步進行。
二是確保戶口學籍干凈。某些城市一房一戶，前房主戶口不簽走后面購房者無法遷入，尤其學區(qū)房，落戶年限是從戶口遷入開始計算的。深圳還有利用時間差騙取學區(qū)房資格的，使購買學區(qū)房的家庭孩子無法入學。
要關(guān)注房屋內(nèi)的戶口是否歷史遺留戶口、成年子女、兄弟姐妹等戶口，若存在這類戶口，提高警惕，一定要戶口遷出后，才進行交易。道理很簡單，賣家本人都可能無法遷出這些戶口。
所以，對于戶口問題一定要慎重，必須在合同中具體約定戶口遷離、以及學區(qū)使用的滯納金、違約賠償。這樣可以以賠償滯納金的形式，通過法院主張權(quán)利。
三是做好物業(yè)、附屬物交割。購買二手房時，一定要清查一下房屋是否有欠費情況，包括水電費、煤氣費、物業(yè)費及暖氣費等等。如有欠費情況，應要求原房主結(jié)清。
同時，應要求其提供相關(guān)收據(jù)，或者雙方經(jīng)協(xié)商后在合同上約定清晰。如果房屋有附屬物，要在合同中約定房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收，因為有些房東會因為房屋漲價心中不平破壞屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備。
四是找一個專業(yè)的房產(chǎn)中介。找一個靠譜、專業(yè)的中介，以上這些問題都會迎刃而解，所以建議找聲譽好的門店，找做了五年以上的業(yè)務(wù)骨干、銷售冠軍、甚至店長。
此外，高品質(zhì)的房源對應高品質(zhì)的房東，這類房東大概率沒時間處置房屋，都是委托靠譜中介的，所以很多好的房源是掌握在中介手里。五是做好應對方案。
二手房交易經(jīng)常會出現(xiàn)很多突發(fā)情況，例如在牛市中經(jīng)常面臨賣主跳價、要求漲價或者不賣的現(xiàn)象。所以買二手房切記要簽訂好合同條款，并對于違約行為要特別約定。
六是不要忽視租客，專業(yè)術(shù)語叫承租人。法律規(guī)定房屋的承租人的有優(yōu)先購買權(quán)，且買賣不破租賃（簡而言之就是租期未到你不能趕走承租人），一旦承租人在交易過程中插一杠子，就會造成損失。
所以，在購房時認真核查租賃合同期限、主體等信息；同時要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。
七是自行了解貸款信息。如果銀行有熟人，貸款可以選擇銀行。沒有的話也要多詢問幾個銀行的利率，有些時候是可以優(yōu)惠和浮動的。不要被中介或者賣家找的銀行所局限。
當然，以上這些還遠未涵蓋二手交易中的風險，在盡調(diào)環(huán)節(jié)中要設(shè)法了解一下業(yè)主出售房屋的真實原因，是因為鄰里關(guān)系、家庭關(guān)系、債務(wù)原因、財產(chǎn)糾紛，還是單純的換房？或者投資客拋售？在交易環(huán)節(jié)是否協(xié)助賣家解押，交易過程中業(yè)主離世，交易過程中限購、貸款政策發(fā)生變化等造成的風險怎么應對，這些也要具體了解。
二手交易看似平淡無奇，其實步步都是風險，購買二手房的自住和投資人一定要十分謹慎、反復思考。這正是，二手交易如履冰，一路走來步步驚！
