從許多網(wǎng)絡(luò)媒體上看到，對(duì)國(guó)內(nèi)城市的住宅價(jià)格詬病者眾多。較為普遍地認(rèn)為東部沿海城市“房?jī)r(jià)高、工資低”。尤其是青島，更是吐槽者眾，分析人士稱(chēng)這是青島“引得進(jìn)人才、留不住人才”的重要病因，會(huì)因此使城市失去活力，間接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速減緩，坊間議論種種。

前期文章中提到，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比高一些是全球現(xiàn)象，也是正常經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而并非中國(guó)特產(chǎn)。那么，在全國(guó)的各大中城市中，青島究竟處于一個(gè)什么層次？“房?jī)r(jià)高收入低”是青島的特殊現(xiàn)象嗎？

今天，我們從中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的“2019年中國(guó)最具幸福感城市排行榜”中，擬選取杭州、蘇州、青島、大連四個(gè)城市進(jìn)行系列指標(biāo)的分析對(duì)比，讓數(shù)字說(shuō)話。

杭州 蘇州 青島

以上四城，同列幸福榜單且均位于我國(guó)東部沿海省份，但從經(jīng)濟(jì)角度比較四城，由于大連在近些年的城市競(jìng)爭(zhēng)中慢進(jìn)成退，城市地位退步明顯，與杭、蘇、青三市已經(jīng)不在一個(gè)層級(jí)，故最終剔除大連，選擇杭州、蘇州與青島對(duì)標(biāo)。該三城之間最可比，也最有價(jià)值。

與強(qiáng)者為朋則趨強(qiáng)，與弱者為伍則漸衰。

三城住宅價(jià)格對(duì)比

01 2020年3月房?jī)r(jià)對(duì)比：

我們從緯房指數(shù)研究小組4月23日發(fā)布的3月重要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)中看到，3月份杭州住宅價(jià)格中位數(shù)為每平米28032元，蘇州房?jī)r(jià)中位數(shù)為21895元，青島房?jī)r(jià)最低，為每平17917元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：緯房指數(shù)研究小組

與杭州、蘇州相比，青島房?jī)r(jià)中位數(shù)分別低10115元和3978元；杭州為青島的156.45%，蘇州為青島的122.20%。

結(jié)論：三城住宅價(jià)格對(duì)比，青島房?jī)r(jià)最低。

02 4月份新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)對(duì)比

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，4月份，杭州環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比增長(zhǎng)5.2%，較2015年末漲幅為51%；蘇州缺失，參考揚(yáng)州數(shù)據(jù)，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)9.5%，較2015年末漲幅為53.1%；青島環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)2.4%，較2015年末漲幅為39.1%。

三城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比、同比均為正增長(zhǎng)，其中參考揚(yáng)州指數(shù)的蘇州同比漲幅最大，杭州其次，青島漲幅則最低。

青島

結(jié)論：比較三城近五年的漲幅，蘇杭較為接近，均在50%以上，而青島只有39.1%，漲幅最小。

三城宏觀經(jīng)濟(jì)情況

城市經(jīng)濟(jì)狀況決定了樓市房產(chǎn)的價(jià)值中樞，其他諸如供求關(guān)系等則是在價(jià)值基礎(chǔ)上的影響因素。

樓市行情如何，離不開(kāi)城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐。失去經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)，無(wú)異無(wú)根之萍、無(wú)源之水。因此，我們研判比較住宅價(jià)格，必須首先對(duì)比城市GDP量值和增速兩項(xiàng)指標(biāo)。

①從GDP總量與人均看。根據(jù)2020年公布的大中城市2019年GDP統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我們制作了下表，以供比較：

三城GDP

從上表我們可以看到，蘇州以接近2萬(wàn)億的GDP總量居三城之首，杭州超過(guò)1.5萬(wàn)億位列其次，青島最低，GDP總量為11741億元。

?人均GDP數(shù)據(jù)上，2019年末杭州、蘇州、青島常住人口分別為1036萬(wàn)、1074.99萬(wàn)和949.98萬(wàn)人。則，杭、蘇、青三城人均GDP分別為14.84萬(wàn)、17.89萬(wàn)和12.36萬(wàn)。

按照2019年12月31日銀行間外匯市場(chǎng)人民幣匯率中間價(jià)為1美元 = 6.981人民幣折算，三城人均GDP分別為2.125萬(wàn)美元、2.562萬(wàn)美元和1.770萬(wàn)美元，杭州與蘇州已達(dá)到人均2萬(wàn)美元的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平，青島人均GDP尚有1.6萬(wàn)元人民幣差距。

從倍數(shù)比較，杭州人均GDP為青島的120.06%，蘇州為青島的144.74%。

杭州

②從GDP增速看，青島增長(zhǎng)率為7.23%，以0.22%的微弱差距排在杭州之后，蘇州則與兩城有著明顯的距離，尚不足3.5%。

結(jié)論：總量及人均青島明顯弱于蘇州，兩項(xiàng)指標(biāo)各有勝負(fù)；增速角度看青島則明顯強(qiáng)于蘇州；與杭州相比，兩項(xiàng)指標(biāo)均在杭州之下，但差距不大。

三城人口增量及收入情況

一個(gè)地方的房?jī)r(jià)以城市經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，反映了城市住宅的價(jià)值。但價(jià)格作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，通常在價(jià)值為中心的情況下，還要受到供需變化及受眾購(gòu)買(mǎi)力等因素的影響。

人口存量與增量影響的需求與居民收入影響的購(gòu)買(mǎi)力，是我們必須高度重視的兩大關(guān)鍵要素。

PART1:我們首先看第一個(gè)問(wèn)題，人口存量：

上面提到杭、蘇、青三城的2019年末人口總量，蘇州以1074.99萬(wàn)最高，其次杭州為1036萬(wàn)，而青島僅有949.98萬(wàn)人，分別比蘇州、杭州少125.01萬(wàn)人、86.02萬(wàn)人。

結(jié)論：青島人口總量指標(biāo)，完敗杭、蘇兩城。

PART2:再看第二個(gè)問(wèn)題，人口增量。

2019年三城人口增量

2019年，杭州55.4萬(wàn)人口增量遙遙領(lǐng)先于其他兩個(gè)城市，青島增加10.5萬(wàn)人，蘇州僅僅新增人口2.82萬(wàn)；再看2018年，杭州新增人口33.8萬(wàn)，青島10.43萬(wàn)，蘇州仍是末位，僅增加人口3.97萬(wàn)。

從這一點(diǎn)上看，杭州兩年新增人口89.2萬(wàn)人，較大程度上影響了杭州住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系，成為杭州市住宅去化周期最短的主要原因；而蘇州人口增量則明顯弱于青島，更不用談與杭州的對(duì)比了，說(shuō)明蘇州的人口吸引力明顯弱于杭州和青島；青島在三城之中均屬于第二的位置。

蘇州

但即使如此，蘇州房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青島，原因何在？

我們看2019年全國(guó)100城商品住宅存銷(xiāo)比情況，下圖：

2019年全國(guó)100城商品住宅存銷(xiāo)比情況

樂(lè)居研究院今年3月份公布的100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比一、二、三四線分別為14.6、11.7和13.4個(gè)月。可見(jiàn)青島、蘇州與杭州均在平均值以下，但青島去化周期為10個(gè)月，大大高于蘇州的6個(gè)月和杭州的2.2個(gè)月。

這一點(diǎn)，與三城房?jī)r(jià)呈正相關(guān)態(tài)勢(shì)。

可見(jiàn)，相對(duì)杭、蘇兩城，青島的住宅供應(yīng)量是明顯比較大的。從土地供應(yīng)上我們也能明顯的看到這一點(diǎn)。

2019年青島招拍掛商住地塊426宗，總成交土地面積1428萬(wàn)㎡；

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2020年1－4月全國(guó)土地成交城市排行TOP10顯示，今年前四個(gè)月青島的規(guī)劃建筑面積位居全國(guó)第二，規(guī)劃建筑面積為1248萬(wàn)平方米，同比上漲48％。

住宅供應(yīng)量大，是青島自2018年第三季度以來(lái)房?jī)r(jià)跌幅較大的原因。

結(jié)論：我們認(rèn)為青島的房?jī)r(jià)低于兩城，主要原因是由于住宅供應(yīng)量大造成，一旦減少住宅用地供應(yīng)，青島房?jī)r(jià)有可能實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。

PART3: 三城居民收入情況對(duì)比

①中高端人才平均月薪

我們從獵聘發(fā)布的城市中高端人才平均月薪排行榜（下圖）看到，杭州月薪高達(dá)17503元居先，蘇州其次，為15209元；青島最低，為14531元。青島與杭州、蘇州相比分別低2972元和678元，與杭州差距較大，但與蘇州比較并不明顯。

數(shù)據(jù)來(lái)源：獵聘

②城市平均薪酬。

從薪酬網(wǎng)上，我們調(diào)取了青島、蘇州和杭州的2020年平均薪酬。三城對(duì)比，杭州仍為最高，達(dá)7771元；蘇州第二，為6611元，青島最低，為5572元。

平均薪酬上，青島較杭州低接近2200元，較蘇州低1039元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：薪酬網(wǎng)

可見(jiàn)，青島平均薪酬與杭、蘇兩城差距明顯高于中高端人才，并由此我們可以判斷，青島的人才結(jié)構(gòu)尚需進(jìn)一步優(yōu)化，大力引進(jìn)高端人才，提高平均薪酬水平。這有賴(lài)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

③房?jī)r(jià)收入比，我們同樣分為以上兩個(gè)層級(jí)分析。

A：先看中高端人才房?jī)r(jià)工資比（此處注意，1.房?jī)r(jià)工資比非房?jī)r(jià)收入比，2.房?jī)r(jià)與其他統(tǒng)計(jì)數(shù)字差異系統(tǒng)計(jì)口徑不一導(dǎo)致，單表數(shù)字為可比口徑）：

數(shù)據(jù)來(lái)源：獵聘

從上表可見(jiàn)，杭州最高為1.63，青島與蘇州極為接近，分別為1.24和1.23。從這一點(diǎn)上，青島與蘇州完勝杭州。

B：三城房?jī)r(jià)收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)居研究院據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)制表

上表則是覆蓋城市全民的房?jī)r(jià)收入比，其中杭州為17.7，蘇州為15，青島最低，僅為9.7；從房?jī)r(jià)收入比看，青島的房?jī)r(jià)相對(duì)于杭州和蘇州而言，則明顯低估，完勝杭、蘇兩城。

同時(shí)，三城房?jī)r(jià)收入比2019年增速也值得我們注意：

2019年50城房?jī)r(jià)收入比增速

根據(jù)樂(lè)居研究院公布的百城房?jī)r(jià)收入比增速情況，蘇州2019年增速達(dá)到9.3%，位居50城第二名，而杭州則下降了4.2%，青島則位居50城之末，下降10.3%。

此消彼長(zhǎng)之間，可見(jiàn)青島房?jī)r(jià)已經(jīng)跌出了價(jià)值。

青島