導(dǎo)語(yǔ)：二手房交易中，有一個(gè)非常重要的細(xì)節(jié)很容易被購(gòu)房者忽略，它就是房屋維修基金。房屋維修基金，包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金，主要用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目。
一些業(yè)主住的房子幾經(jīng)倒手，最初的維修資金繳存人已經(jīng)不見(jiàn)蹤影。這時(shí)候房屋一旦出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)闊o(wú)法使用維修資金，常常會(huì)出現(xiàn)不必要的麻煩。
維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。因此，購(gòu)買二手房應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，也將該房屋原產(chǎn)權(quán)人名下的房屋維修金過(guò)戶到自己名下，否則會(huì)影響房屋維修金的正常使用。
過(guò)戶辦法：維修資金過(guò)戶可以在辦理完權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，攜帶房屋所有權(quán)證，出讓人、受讓人身份證，按物業(yè)屬地到各區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理窗口申請(qǐng)。
二手房交易中賣方能否向買方索取？
根據(jù)2008年實(shí)施的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。”因此在二手房交易過(guò)程中，賣方無(wú)法要求業(yè)主委員會(huì)退還。
在法律層面并無(wú)關(guān)于在二手房交易過(guò)程中房屋維修基金由誰(shuí)承擔(dān)的明確規(guī)定，所以在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確表述。還有一點(diǎn)需要注意，如果房屋維修基金繳存人與產(chǎn)權(quán)人不一致，可能會(huì)導(dǎo)致在維修資金使用過(guò)程中出現(xiàn)不必要的麻煩，因此在房屋買賣交易時(shí)，買賣雙方應(yīng)約定好辦理房屋維修基金過(guò)戶（更名）。
由于維修基金主要用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造，因此無(wú)論賣方和買方都無(wú)法進(jìn)行提取，在實(shí)際交易過(guò)程中賣方一般沒(méi)有問(wèn)買方單獨(dú)索取補(bǔ)償?shù)?。如果賣方希望買家承擔(dān)公共維修基金，最好的方法是把希望買方承擔(dān)的部分報(bào)在房屋總價(jià)當(dāng)中。
如何處理未繳納過(guò)房屋維修基金的房屋？
1、在1998年前建成并當(dāng)年交過(guò)契稅的商品房，如果未繳納過(guò)房屋維修基金費(fèi)用，那么再次交易時(shí)買方也需按房屋成交價(jià)的2%補(bǔ)交這筆款項(xiàng)。
2、已購(gòu)公房的房屋性質(zhì)較為特殊，因此一般房屋維修基金也未曾繳納過(guò)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定已購(gòu)公房交易時(shí)，購(gòu)房者需按房屋成交價(jià)的2%補(bǔ)交這筆款項(xiàng)，交易方是合法生效的。
為了避免日后買賣雙方的糾紛，在二手房交易過(guò)程中買賣雙方要根據(jù)房屋性質(zhì)和繳納房屋維修基金的情況進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商溝通。
注意事項(xiàng)：
1、如果雙方?jīng)]有對(duì)房屋維修基金進(jìn)行約定，買方會(huì)以為維修基金是免費(fèi)贈(zèng)送的。房屋維修基金和購(gòu)房款其實(shí)是兩個(gè)法律概念，購(gòu)房款中并不必然包括維修基金。因此購(gòu)房者在簽訂買賣合同時(shí)，一定要記得約定維修基金相關(guān)內(nèi)容。
2、有的賣方會(huì)在合同中表明贈(zèng)送房屋維修基金，但沒(méi)有明確贈(zèng)與金額。如果遇到維修基金未繳納或未全部繳納的二手房，買賣雙方就會(huì)產(chǎn)生分歧。買方以為維修基金是全額贈(zèng)予，賣方則會(huì)理解為僅贈(zèng)帳戶中現(xiàn)存的維修基金，涉及利益問(wèn)題，雙方都只會(huì)從自身利益出發(fā)。因此一定要明確維修基金贈(zèng)與的金額。
由于國(guó)家并無(wú)關(guān)于房屋維修基金由誰(shuí)承擔(dān)的明確規(guī)定，完全由雙方協(xié)商確定，所以在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方應(yīng)白紙黑字約定清楚。是否贈(zèng)與?該由誰(shuí)交?該交多少?都要明確寫在合同中。
