受疫情影響，眾多行業(yè)受到暴擊，特別是外貿(mào)行業(yè)，至今仍未走出低迷。可是對(duì)于剛需來(lái)說，日子還得照過，房子還得照買。特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)下行，大家更傾向于精打細(xì)算過日子，買房時(shí)也有更多人開始考慮價(jià)格相對(duì)較低的二手房。
確實(shí)，二手房更適合注重性價(jià)比的剛需族。但比起新房，二手房的水更深，購(gòu)買時(shí)需要考慮的門道也更多。
二手房的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，就是所見即所得，不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過多年使用，房子的配套相對(duì)成熟，物業(yè)包括房子質(zhì)量也都可以直觀感受到。新房大多為期房，只能看沙盤，后期交房可能存在和宣傳不同的情況。
除了這些明顯的優(yōu)缺點(diǎn)以外，買二手房還有不少超干的“干貨”值得了解，來(lái)跟站長(zhǎng)一起get吧。
1.確定買房資格
現(xiàn)在政策趨嚴(yán)，無(wú)論你買新房還是二手房，都不是有錢就能上車的，而是需要一定的資質(zhì)。因此在找房源之前，應(yīng)該先去核驗(yàn)一下自己是否具有購(gòu)買限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房的條件，否則選了半天房子才發(fā)現(xiàn)買不了，那就白忙乎一通了。
在北京買房，京籍已婚家庭最多可買2套，京籍單身可購(gòu)買1套。非京籍人士滿足在京無(wú)房且連續(xù)5年（含）以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，才有資格購(gòu)買一套北京住房。
有了資質(zhì)，再來(lái)談錢。全款土豪不在本文討論之列，大部分人買房要貸款。如果是首套房，買房首付比例通常為30%；二套房的首付比例各地情況不同，在40%-70%不等。
辦理二手房貸款時(shí)，還會(huì)涉及到房屋評(píng)估費(fèi)和按揭手續(xù)費(fèi)。房屋評(píng)估是銀行批貸的必要?jiǎng)幼鳎驗(yàn)殂y行是不以成交價(jià)格為參考發(fā)放貸款的，通常會(huì)指定評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行房屋估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)給出貸款額度。
也就是說如果你的成交價(jià)是300萬(wàn)，房屋評(píng)估價(jià)是280萬(wàn)，你要貸款70%，就是280萬(wàn)×70%=196萬(wàn)，那么你就要準(zhǔn)備300萬(wàn)-196萬(wàn)=104萬(wàn)的首付。而最終的評(píng)估費(fèi)，根據(jù)評(píng)估價(jià)的萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之五進(jìn)行收取。
按揭手續(xù)費(fèi)沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@筆錢不是給銀行的，而是給中介的。以深圳為例，按揭服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)區(qū)間在1000-5000元不等。
2.確定房屋產(chǎn)權(quán)
我們買新房時(shí)，開發(fā)商的信息相對(duì)透明，有沒有預(yù)售許可證、有沒有備案，在網(wǎng)上都能查到，貓膩很少。
但二手房是消費(fèi)者和房東之間的交易，水比較深。為了避免被坑，購(gòu)房者首先要做對(duì)房子做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看房子是否被查封或是被抵押。
其實(shí)核查房子產(chǎn)權(quán)并不難，一般可以讓中介人員去幫忙調(diào)查，也可以和產(chǎn)權(quán)人一起去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心查詢。如果你有精力，最好是親力親為，這樣最保險(xiǎn)。如果比較忙，應(yīng)該選一個(gè)靠譜的中介代為調(diào)查。一個(gè)好的中介可以是你和賣家砍價(jià)的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權(quán)衡條款利弊。找中介不要一味追求低費(fèi)率，最好挑選大品牌，雖然中介費(fèi)會(huì)貴一些，但安全性也更高，畢竟房子客單價(jià)高，關(guān)乎一生幸福，安全性至關(guān)重要。
有的購(gòu)房者擔(dān)心產(chǎn)權(quán)人不配合調(diào)查，其實(shí)這種擔(dān)心大可不必。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。因此，只要房主是真心想賣房，肯定會(huì)配合查詢。
3.買老房子需慎重
我國(guó)的房子有很多類型，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋，最好不要購(gòu)買這種類型的房子。
此外，盡量選擇次新房或房齡在10年以內(nèi)的二手房。因?yàn)榉孔邮怯薪ㄖ勖模系姆孔尤菀壮霈F(xiàn)質(zhì)量問題，比如墻面裂縫會(huì)導(dǎo)致下雨天房子漏水，或者墻內(nèi)線路老化損傷，得把墻砸開重新布線，這些情況一旦發(fā)生，既費(fèi)時(shí)間又費(fèi)錢，非常麻煩。
對(duì)于手頭比較緊的消費(fèi)者來(lái)說，更得選擇房齡較小的房子。因?yàn)橘J款年限是根據(jù)房齡以及買家貸齡計(jì)算的，同等的情況下，房齡越大，貸款年限就越少；房子貸款年限越少，月供就會(huì)越高，每個(gè)月的還貸壓力就會(huì)越大。
而且我國(guó)的房子產(chǎn)權(quán)是有年限的，一般而言，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限是70年，公寓則只有40年。房齡越小，剩下的產(chǎn)權(quán)年限就越長(zhǎng)，可供使用的年限也就越長(zhǎng)。而購(gòu)買房齡過長(zhǎng)的房屋，未來(lái)會(huì)更早面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題，到時(shí)候可能需要自己掏錢做產(chǎn)權(quán)續(xù)期。
雖說本屆大會(huì)明確住宅產(chǎn)權(quán)到期后可自動(dòng)續(xù)期，但可沒說給你免費(fèi)續(xù)期。此前深圳國(guó)商大廈和青島阿里山小區(qū)的產(chǎn)權(quán)到期后，業(yè)主都是付費(fèi)續(xù)期的。
4.簽合同關(guān)鍵點(diǎn)
俗話說天黑路滑，社會(huì)復(fù)雜，簽合同前一定要提前了解注意事項(xiàng)，否則等白字黑字落定后可就沒了回旋余地。
簽合同前，要確定賣房者確實(shí)是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證要仔細(xì)審閱，看身份證號(hào)是否一致。因?yàn)橛械姆孔硬⒉皇莻€(gè)人所有，而是共有，比如夫妻、繼承人等，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同，否則合同無(wú)效。咱可得提前了解清楚，別被人鉆了法律空子，吃悶虧。
5.付款注意事項(xiàng)
付款方面，二手房的支付方式分為一次性付清和按揭貸款。一次性付清就是指關(guān)于房屋的所有費(fèi)用資金全部繳清。按揭貸款就是先付房屋首期款，然后申請(qǐng)貸款，簽署貸款合同。（等銀行貸款審批時(shí)間一般是15天左右）
當(dāng)然，你要是覺得這一過程中可能存在資金風(fēng)險(xiǎn)，可選擇以資金監(jiān)管+貸款前置審批的方式交割房款。如果你擔(dān)心中介費(fèi)全部支付給中介后，后續(xù)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)法對(duì)中介進(jìn)行有效約束，也可以找合適的理由和中介商議預(yù)留一部分費(fèi)用以后再支付。
等你的銀行貸款審批下來(lái)，辦理過戶手續(xù)前，還應(yīng)該查看以前房東的水、電、氣、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否結(jié)清。如果是學(xué)區(qū)房，還要注意學(xué)籍是否被占用，以免影響孩子上學(xué)。
大家看到這兒，應(yīng)該已經(jīng)了解到二手房買賣中的很多注意事項(xiàng)了。二手房交易有很多坑，了解得越全面，越能在實(shí)操中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。現(xiàn)在有置業(yè)需求的剛需非常多，大家可以把眼光放開一些，不光著眼于新房，也可以在二手房市場(chǎng)中認(rèn)真淘一淘，也許就可以撿到大漏。
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