生活當中，買房、買商鋪對于大多數人而言都是一件不小的事情。對于剛需購房者來說，買房子是為了滿足自己的居住需求。對于投資購房者來說，買房是為了理財，買商鋪是為了投資，都是為了自己和家人能夠過得更好，有更高質量的生活標準。不管我們出于何種需求買房買鋪，我們都希望自己的交易可以順順利利，買到的房產可以稱心如意。

但是，近些年來房地產市場中開始涌現一種高風險的銷售模式，對正常的房產交易秩序引起了不小沖擊，也對社會穩定造成了諸多影響。不少開發商開始選擇用“物業使用權轉讓”的方式售賣商鋪以快速回籠資金，而保留的物業權證開發商還可以繼續提供給銀行抵押以獲取更多貸款。此外，在住宅銷售方面，“房屋使用權轉讓”的銷售方式同樣也在“坑騙”著購房人，讓無數購房人在簽約“買房”后長達幾十年的時間內都無法獲得產證，終日生活在不確定的風險之中。

為什么這么說呢？其實我們都可以看到，近些年來隨著國家對房地產調控政策的不斷出臺，樓市實際上正處于不斷的“退熱”狀態，住房不炒就直接封住了房價過快上漲的途徑。而多年前的一句“一鋪養三代”，到如今更是成為了歷史。在開發商們的多重“運作”之下，“三代養一鋪”恐怕才是當下投資者們的真實寫照。

在房地產業遭遇嚴冬，舉步艱難的情況下，開發商想盡辦法圈錢融資也就成為了必然之舉。下面小編就著重說一下如今開發商圈錢融資的“制勝寶典”——XX使用權轉讓合同。

第一種：物業使用權轉讓合同

物業使用權轉讓合同最常見也最具有“殺傷力”的便是開發商在商鋪銷售的時候“以租代售、售后返租”。如今社會，開發商未必是真正為了開發和銷售房地產的“正宗開發商”。許多開發商表面上干著房地產開發的活，背地里做的是“圈錢融資”的真買賣。畢竟，老老實實做生意的未必賺得了錢，真正賺錢的方法可以說“都寫在刑法里了”。

在樓市持續退溫，房地產業愈發不景氣的今天，每天都有幾家房地產公司破產的信息被爆出來。許多開發商開發的商鋪其實并不好賣，于是他們就開發出了“將大面積產權商鋪分割成數個小面積單元進行出售”的營銷方式，以提高成交率。至于業主們為什么愿意購買沒有產權的商鋪？總價低啊！有固定回報啊！專業托管團隊負責運營啊！正是在這樣的忽悠下，一批又一批的業主“前仆后繼”，四處借錢后“一舉殺入”，并且在家坐等租金分成。

可憐啊，其實早在項目開售的時候開發商就想好了“脫身之策”：1.讓空殼的項目公司來和業主們來簽訂這個物業使用權轉讓合同；2.找一個自己人做二房東來承租業主們的商鋪好控制分配給業主租金的水平；3.繼續利用商鋪產權向銀行獲取抵押貸款以投入到下個項目重復上述操作。

就這樣，業主們還在家里等著收租金的時候，開發商可能就已經“自行破產倒閉”了。因為開發商可能根本無心實際經營這種項目，他想做的不過是通過這些項目進行一輪又一輪的圈錢融資而已。

第二種：房屋使用權轉讓合同

相比于商鋪銷售中的物業使用權轉讓合同，房屋使用權轉讓合同同樣是一種“神奇”的存在。說實話，作為法律人的小編至今也沒有想明白，為什么有人買房子最終能被銷售忽悠地簽下一個實質上的租賃合同，難道給你鑰匙就等于把房子賣給你了嗎？

就在前不久，老家的阿姨有一個案件咨詢到了我這里，正是買房子變成“租房子”的活生生的案例。阿姨說在鄉下高層買了一套房子，還挺便宜的，說是有40年產權，就是沒有房產證沒法過戶。我一聽就覺得可能有問題，拿合同一看果然如此。阿姨和一個自然人簽署了一份長達26年的房屋使用權轉讓合同，而對方除了房門鑰匙以外啥也沒給她。而且，該項目僅有一本大證，所在地塊規劃用途為旅游用途、賓館用地。

看到這些，我已經有些沮喪了。阿姨花了這么多錢，居然買房子變成了租房子，這可是村里人花了大半輩子才攢下來的錢啊！說實話，房屋使用權轉讓合同在司法實踐中能不能被認定為實質上的買賣還尚存爭議。畢竟，同樣情況的物業使用權轉讓合同幾乎都被法院認定為是租賃，繼而僅支持租賃合同超過20年部分的租金予以返還。

顯然，這對“購房人”一方而言是不公的。可是，事實就是如此，自己要對自己的簽字負責。自己簽下了這一份“坑爹”的合同，在很大程度上就要為自己“不慎重”的行為付出代價！

為什么房產交易要千萬小心“使用權轉讓”

所以，必須要“告誡”大家，房產交易必須千萬小心“使用權轉讓”這幾個字眼的出現。合同中如果出現這幾個字，特別是在封面當中，那么你很可能不是在買房子，而是在租房子。

對于不學法律的人來說，很多人可能會再問，買房子和租房子又有什么區別呢？在法律上，我們買房子的最終目的是享受對所購買房屋所有權的完滿支配，其中包含了占有、使用、收益、處分的各項權能。而對于我們租賃的房屋，我們僅享有占有、使用及收益的權能，并無法進行處分。

這樣說大家可能還是沒有意識到其中的差別和風險。再舉個例子吧：

以商鋪買賣為例，你以為你從開發商手上買到了一個產權商鋪，實際上你只是和開發商的關聯公司簽署了一份租賃和托管的協議。那么后續開發商還是可以利用這套商鋪的產權向銀行抵押獲取貸款，如果之后開發商資金鏈斷裂破產，那么該套商鋪也會被法院拍賣償債，而此時作為商鋪“購買人”的你就會很被動，很受傷，權利得不到應有的保障。

所以，買房必須謹慎，遇到“使用權轉讓”的合同要千萬小心，搞不好就有什么套路！

對購房人的風險提示與建議

最后，再次提醒各位，購買房產不論是自住或投資的住宅、公寓、商鋪，一定要首先弄清楚對方給你簽的到底是什么合同。如果是“XX使用權”轉讓合同，那么一定要非常小心，這在本質上很可能僅僅屬于租賃合同！實踐中，不少購房人是在交付定金后才看到合同文本的，銷售人員可能會“嚇唬”你不簽的話屬于違約，定金不能退。這也是違法違規的，千萬不能被對方唬住。切記，自己搞不定的就盡快尋找專業力量介入。畢竟，即使虧掉一筆定金，也比被卷入后續無盡的風險更強！

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