本文對司法實踐中小產(chǎn)權(quán)房合同效力問題、小產(chǎn)權(quán)房抵押問題、離婚時小產(chǎn)權(quán)房分割問題進行匯總，并結(jié)合相關(guān)案例裁判結(jié)果進行分析，幫助大家更加清晰地了解人民法院在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中的裁判規(guī)則。
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題
1. 本集體組織成員之間小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般認定為有效
（1）《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”
（2）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：“加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
（3）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”
2. 本集體與他集體組織成員之間小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般認定為無效
—案例索引—
案情簡介：原告鐘某系崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村村民，被告殷某為該縣XX鄉(xiāng)XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村XX號小公路邊的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣給被告，由原告負責辦理國有土地所有權(quán)房產(chǎn)證、國有土地使用權(quán)證。后因未取得二證被告拒付購房余款。被告對房屋進行裝修并居住至今。后雙方發(fā)生爭議，訴至法院。
裁判要旨：
一審法院經(jīng)審理認為，農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得。原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》買賣標的物不僅是房屋，還包括相應的集體土地宅基地使用權(quán)，違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應認定為無效。
二審法院經(jīng)審理認為，宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村居民。殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村的集體經(jīng)濟組織成員，其不具有使用XX鎮(zhèn)XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋的買賣合同，該房屋買賣行為也未取得XX鎮(zhèn)XX新村村委會的同意，故殷某與鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
3．集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效
—案例索引—
案情簡介：2002年，南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會決定對下羅村XX自然村實施拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。同年1月16日，下羅村委會與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補償協(xié)議》，該協(xié)議對拆遷補償事宜進行了約定。2003年9月底，汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套，即下羅新村X區(qū)XX號。2005年7月1日，汪某（甲方）與被告黃某（乙方，城鎮(zhèn)居民）簽訂協(xié)議，約定由乙方認購甲方所有的羅新村X區(qū)XX號拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述房屋。
裁判要旨：一審法院經(jīng)審理認為，農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護的，涉案買賣行為無效。
二審法院經(jīng)審理認為，汪某與黃某簽訂的《房屋認購協(xié)議書》因違反了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無效。
—例外情形—
城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準，該房屋買賣合同一般認定為有效。
—案例索引—
案情簡介：被告馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，被告馬某與原告陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位于北京市海淀區(qū)XX鄉(xiāng)XX河的農(nóng)村房賣與馬某，價款21000元。隨后，馬某向有關(guān)部門交納了相應稅款，取得了相應審批，并于1996年取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某于2005年將戶口遷入該房屋。陳某認為，根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定，故請求法院判令雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。
裁判要旨：一審法院經(jīng)審理認為，因訴爭房屋之宅基地屬當?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自愿，且馬某購買后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)。判決雙方簽訂的房屋買賣合同無效，馬某于判決生效后一個月內(nèi)騰退訴爭房屋。
二審法院經(jīng)審理認為，按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應當認定無效。但在處理具體案件時應當結(jié)合個案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當時的歷史背景及從有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此，作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請求的終審判決。
4. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認定無效后的處理規(guī)則：
（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
（3）海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》規(guī)定：“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”
（4）山東省高級人民法院2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》規(guī)定：“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關(guān)系失衡。”
（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。
二、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記，抵押權(quán)行使問題
—案例索引—
案情簡介：被告童某與朱某系夫妻關(guān)系。2013年8月，童某向原告借款人民幣60萬元。同月22日，原告將借款轉(zhuǎn)入童某的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與童某簽訂一份《抵押合同》，約定童某將位于貴溪市XX鎮(zhèn)XX村委會XX村小組的四層半鋼筋結(jié)構(gòu)房屋（XX村建字《村鎮(zhèn)房屋建設(shè)許可證》，2007年9月14日）抵押給原告，但未辦理抵押登記。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告訴至法院，請求對該房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
裁判要旨：原告要求優(yōu)先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規(guī)定建筑物抵押應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立，本案中原告與童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，故對該訴請不予支持。
三、離婚時小產(chǎn)權(quán)房分割問題
—案例索引—
案情簡介：原、被告于1999年經(jīng)人介紹相識，同年11月4日登記結(jié)婚，婚后生育一女。2015年，原告以雙方婚前缺乏了解及溝通，婚后夫妻之間缺少關(guān)心照顧，導致夫妻感情變淡為由向法院提起離婚訴訟，并請求法院對坐落于濟南市天橋區(qū)的房屋進行分割。庭審中，被告稱其不清楚該房屋是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但明確房屋產(chǎn)權(quán)未在其名下。原告認可上述房屋系雙方婚后購買，但該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，未取得完全所有權(quán)，根據(jù)上述規(guī)定，在本案中對該房屋的所有權(quán)歸屬，不予處理。鑒于該房屋現(xiàn)由被告占有使用，且孩子隨被告共同生活，在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記取得完全所有權(quán)后，雙方如有爭議，可以另行主張權(quán)利。
判例研究 | 關(guān)于“借名買房”的裁判規(guī)則
涉房產(chǎn)的這些糾紛，希望你不要遇上！
編輯：朱 琳
排版：孫 麗
審核：劉 暢
來源：中銀南昌建筑工程法律服務(wù)團隊
