憲法第十條規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”
集體土地分為：建設(shè)用地、農(nóng)用地（例如耕地、林地、園地、牧草地等）、未利用地（荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地等）
集體建設(shè)用地分為三大類(lèi)：城鄉(xiāng)居民住宅用地（例如宅基地）、公益性公共設(shè)施用地（例如交通、水利、通信等設(shè)施用地）和經(jīng)營(yíng)性用地（例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)用地）
一、小產(chǎn)權(quán)房的定義及類(lèi)型
1、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)村集體土地上修建、按現(xiàn)行《土地管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定不能進(jìn)入正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)而商品化的房屋。
2、小產(chǎn)權(quán)房“小”在哪里？
a.在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的可轉(zhuǎn)讓性較城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的低下地位；
b.不能登記和“非法”地位
3、小產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)型
a.建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房。這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房是因違反土地管理法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造用于居住的房屋。
b.建設(shè)行為合法，房屋買(mǎi)賣(mài)主體受限制的小產(chǎn)權(quán)房。這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。房屋原始取得者的主體范圍及買(mǎi)賣(mài)受限制，僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題
1、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)宅基地上小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)宅基地上小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題
裁判思路的轉(zhuǎn)變：從確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效并對(duì)購(gòu)房者的損失按照雙方過(guò)錯(cuò)程度進(jìn)行分擔(dān)，到對(duì)于出售者要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋等訴求均認(rèn)為不屬于人民法院受案范圍，裁定駁回起訴。
三、特殊情形下小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題處理
1、小產(chǎn)權(quán)房能否作為債務(wù)抵押？
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)作為債務(wù)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，債權(quán)人的抵押權(quán)自登記時(shí)生效。小產(chǎn)權(quán)房因無(wú)法辦理抵押登記時(shí)，債權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。即便債權(quán)人與債務(wù)人訂立了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的抵押合同，債權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)訴至法院，法院或是不予受理或是認(rèn)定抵押權(quán)未成立。
2、離婚時(shí)如何處理小產(chǎn)權(quán)房
a. 對(duì)自建或購(gòu)買(mǎi)本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院會(huì)做出使用權(quán)裁定；
b.對(duì)購(gòu)買(mǎi)非本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院通常不做處理或尊重夫妻協(xié)定；
c. 離婚時(shí)未取得小產(chǎn)權(quán)房權(quán)證的，法院通常不做處理。
3、就宅基地上房屋訂立的租賃合同是否有效
對(duì)宅基地上房屋租賃合同的效力應(yīng)結(jié)合具體情形進(jìn)行判斷，并不因房屋性質(zhì)的特殊性，而影響租賃合同效力，若不存在其他違法情形，應(yīng)認(rèn)定相應(yīng)租賃合同合法有效。
4、如何繼承、分割小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房作為民法上的物，屬于私人財(cái)產(chǎn)，只是涉及違法用地、違法建設(shè)和銷(xiāo)售，無(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)。依據(jù)《物權(quán)法》、《繼承法》、《土地管理法》等法律法規(guī)，發(fā)生繼承時(shí)一般僅對(duì)使用權(quán)作出裁決。
5、就非宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”訂立的租賃合同是否有效？
因“小產(chǎn)權(quán)房”一般未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，也沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、主體消防合格證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”的規(guī)定，該租賃合同系屬無(wú)效。
6、就非宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”訂立的租賃合同是否有效？
因合同無(wú)效支付的押金、定金、租金和其他財(cái)產(chǎn)損失如何處理？
相應(yīng)押金、定金應(yīng)予返還，而租金參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付占用期間的使用費(fèi)，其他財(cái)產(chǎn)損失依據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)大小酌定承擔(dān)。
四、溫馨提示
依據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》等現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主要原因如下：①不具備購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房資格；②小產(chǎn)權(quán)房比商品房?jī)r(jià)格便宜得多；③未來(lái)可能面臨拆遷，能獲得大額補(bǔ)償?shù)取?/p>
但同時(shí)也存在如下風(fēng)險(xiǎn)： ①存在安全隱患；②不能貸款買(mǎi)房；③轉(zhuǎn)手難；④配套設(shè)施不足；⑤轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押受限；⑥發(fā)生糾紛法律不予保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房存在分散登記歷史遺留問(wèn)題，也擁有農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度探索，充滿(mǎn)了不確定性。
因此，建議謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。
來(lái)源： 光明網(wǎng)-法治頻道
