現(xiàn)在的樓市局面，二手業(yè)主最為煎熬。
眼看著隔壁鄰居一降再降，低于市場(chǎng)價(jià)賣不甘心，但如果不肯大幅降價(jià)，房子就很難賣掉...再“佛系”的賣家，也難免有點(diǎn)焦慮。
怎樣才能賣出去？哪里的房子好賣？這成為了業(yè)主最關(guān)心的話題。
廣州航拍 廣州樓市發(fā)布 攝
扒二手紅黑榜，發(fā)現(xiàn)五大特點(diǎn)！
目前的二手市場(chǎng)，到底怎么樣的房子才最好賣？
樓市君整理了中心五區(qū)的二手?jǐn)?shù)據(jù)，扒清楚了成交周期較短的小區(qū)。
可以看到，廣州各區(qū)最活躍的小區(qū)，成交周期大部分都在60天以內(nèi)。
尤其是嶺南新世界、海珠金碧花園，平均每天成交1.3套房！（來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）甚至有粉絲的房子，從看房到成交僅僅用了五天！
他們幾乎憑一己之力，撐起了板塊的活躍度。
最“難受”的，就莫過(guò)于附近的樓盤(pán)業(yè)主。
畢竟大家表面上起跑線都一樣，結(jié)果被別人的成績(jī)秒殺。樓市君也抽取了同一板塊、部分活躍度較低的小區(qū)作樣本：
這些人氣較低的小區(qū)數(shù)量多、存在感并不強(qiáng)，貝殼上的關(guān)注度只有100-300人，成交周期基本要在半年以上。
研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，難賣的小區(qū)有較明顯的短板：或是單體樓、社區(qū)老舊，或是戶型有缺陷，或是學(xué)位一般......
要命的是，房子不好賣，還不一定跟價(jià)格有關(guān)。
比如南源花園掛牌30套房源，3.5-4萬(wàn)/平的價(jià)格處于荔灣中游水平，但成交時(shí)間大多在1年以上。
但小區(qū)樓齡偏大，戶型偏港式，即使學(xué)位有優(yōu)勢(shì)，也不吃香。
來(lái)源：鏈家
所以，在市場(chǎng)中能直面考驗(yàn)、站穩(wěn)腳跟的二手房，基本是面面俱到的。
樓市君總結(jié)下來(lái)，成交活躍的要素有五個(gè)：
1、品牌大盤(pán)：以2千-5千戶的中大型社區(qū)為主，且都是品牌房企。
2、大綠化：綠化至少幾個(gè)萬(wàn)方起，超大社區(qū)園林無(wú)疑核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
3、交通配套自由：公共交通方便，與CBD、行政中心等均保持15-30分鐘內(nèi)的通勤距離。
4、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)：自帶產(chǎn)業(yè)人群購(gòu)買(mǎi)力，以大型批發(fā)市場(chǎng)+高新產(chǎn)業(yè)板塊為主，支撐起二手交投量。
5、名校不全有，但均有好生源。3盤(pán)緊鄰小學(xué)名校，1盤(pán)緊鄰初中名校，5個(gè)小區(qū)的生源純粹，口碑不錯(cuò)。
白云二手大盤(pán)
當(dāng)然，以上提到的五個(gè)活躍小區(qū)，發(fā)展了十幾年也存在共同的缺陷：
一是車位不一定都很足。由于前期規(guī)劃不夠完善，車位緊張是通病。
二是由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、跨度大，戶型參差不齊。
這一點(diǎn)，從海珠金碧花園的成交就很明顯。一二期為2000年左右的房子，三期保養(yǎng)更好，每一期的房?jī)r(jià)差異非常大：
所以啊，即使同小區(qū)內(nèi)，戶型也會(huì)有分化。
格局、舒適度、朝向、保養(yǎng)程度...每一個(gè)因素都會(huì)影響房子成交價(jià)格高低、成交周期長(zhǎng)短。
能在牛熊市中保持競(jìng)爭(zhēng)力，就要求樓盤(pán)足夠成熟、舒適、面面俱到。
40%成交，集中在全能大盤(pán)
知道哪些房子最好賣，對(duì)挑選新房有什么參考價(jià)值？
上半年，天河有6個(gè)新盤(pán)入市，新增供應(yīng)超過(guò)3000套新房，買(mǎi)家簡(jiǎn)直挑花了眼。
如果你用二手的眼光去挑選最優(yōu)的樓盤(pán)，就可以發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)熱度，依舊集中在全能大盤(pán)。
光是今年上半年，以保利天匯為主的的頭部大盤(pán)，占到了整個(gè)天河成交接近40%。（統(tǒng)計(jì)截止至6.26；來(lái)源：中指院）
憑借地段優(yōu)勢(shì)，保利天匯的成交面積達(dá)到3.5萬(wàn)平，將第二名遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，相當(dāng)于每5個(gè)天河買(mǎi)家，就有1個(gè)是天匯業(yè)主。
面對(duì)平淡的市場(chǎng)，為什么保利天匯仍能脫穎而出？
一方面，今年的市場(chǎng)仍然延續(xù)“單核驅(qū)動(dòng)”的格局。
縱觀成交分布，以天河智慧城、牛奶廠兩大主力板塊為主的天河?xùn)|，包攬了近50%的成交。（來(lái)源：中指院）
這當(dāng)中，就包括了打造豪宅的強(qiáng)手，也不乏新殺入天河的黑馬選手，當(dāng)然還有保利天匯等超級(jí)大盤(pán)坐鎮(zhèn)。
當(dāng)然，由于這些新盤(pán)的位置不同、操盤(pán)手不同，每個(gè)項(xiàng)目的可期待值也是不同的。
而大部分的全新盤(pán)都有一個(gè)共同點(diǎn)：體量較小。
根據(jù)樓市君不完全統(tǒng)計(jì)，今年天河80%以上的新盤(pán)體量都不超過(guò)40萬(wàn)方，以中小型樓盤(pán)為主。幾乎沒(méi)有新盤(pán)能同時(shí)兼?zhèn)浣煌ā⒔逃⑸虡I(yè)配套。
因此，新項(xiàng)目雖然有所增加，但保利天匯78萬(wàn)方的體量?jī)?yōu)勢(shì)更加明顯。
另一方面，隨著世界大觀等大體量地塊的出讓，板塊價(jià)值被逐漸完善、發(fā)掘，現(xiàn)在的價(jià)格很可能被攪動(dòng)起來(lái)。
3月，官方公布調(diào)規(guī)獲批的世界大觀，或?qū)⒂诮衲陹炫瞥鲎專偯娣e約48.9萬(wàn)方。
目前，有消息稱已有5家實(shí)力房企介入，都奔著高端豪宅來(lái)的，可以說(shuō)是今年熱度最高的地塊之一。
世界大觀效果圖
新地塊開(kāi)發(fā)的同時(shí)，周邊舊改也在加速落實(shí)。
今年年初的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，官方提出推動(dòng)127個(gè)舊改項(xiàng)目。
天河的重點(diǎn)，就落在了天河智慧城核心區(qū)。
其中，就包括了保利天匯一路之隔的新塘億駿舊改，還有凌塘村、沐陂村等多個(gè)項(xiàng)目。
通過(guò)大刀闊斧的舊村改造，加速官方的資源傾斜、產(chǎn)業(yè)夯實(shí)、品牌開(kāi)發(fā)商的共同造勢(shì)...城市面貌將煥然一新。
在連片開(kāi)發(fā)下，天河智慧城將與珠江新城、金融城等打成一片，帶動(dòng)板塊價(jià)值躍升。
這樣的趨勢(shì)，在天河?xùn)|早已有跡可循：
2020-2023年上半年住宅成交、價(jià)格變化數(shù)據(jù)可見(jiàn)：保利天匯作為超級(jí)大盤(pán)入市，不僅帶來(lái)成交熱度飆升，板塊均價(jià)漲幅接近50%。
因此，趁著機(jī)會(huì)點(diǎn)，不少眼光毒辣的買(mǎi)家堅(jiān)定選擇保利天匯。
保利天匯能從激烈的天河市場(chǎng)出圈，總結(jié)四個(gè)字，那就是“一超多強(qiáng)”。
在最近一年多的市場(chǎng)檢驗(yàn)里，我們都能看到保利天匯的一股韌性、一種難得的承壓力。
天河唯一！“六邊形”品質(zhì)大盤(pán)
在樓市君看來(lái)，保利天匯的暢銷，實(shí)則是樓市熱度分化的必然。
尤其是在分化的時(shí)代，全能型的品質(zhì)大盤(pán)在牛市時(shí)領(lǐng)跑、熊市時(shí)抗跌，已經(jīng)成為行業(yè)的趨勢(shì)。
保利天匯憑借“大、快、強(qiáng)、優(yōu)”的全能屬性，成為了獨(dú)樹(shù)一幟的六邊形戰(zhàn)士。
保利天匯效果圖
體量大！打敗90%主城新盤(pán)
客觀來(lái)看，作為資源最密集的區(qū)域，天河約137.3萬(wàn)平的土地面積并不小。
但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，要拿一塊地并不容易。更別說(shuō)體量超過(guò)50萬(wàn)方的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
樓市君查詢了2018-2023年上半年，連續(xù)5年半的招拍掛土地出讓記錄（不含舊村改造），一起來(lái)看看：
從上表不難看出，過(guò)去五年建面超過(guò)10萬(wàn)平的盤(pán)占比僅25%，而要達(dá)到20萬(wàn)平的只有6%。
要達(dá)到50萬(wàn)方體量的，一宗都沒(méi)有。
而保利天匯作為為數(shù)不多的建面約78萬(wàn)方超大社區(qū)，擁有4000多戶業(yè)主，約3萬(wàn)方的大園林。
光是規(guī)模這一點(diǎn)，保利天匯已經(jīng)打敗了90%主城新盤(pán)。
交通系統(tǒng)、優(yōu)質(zhì)教育、園林跑道，甚至商業(yè)、生態(tài)景觀等，項(xiàng)目都一一配好。
保利天匯園林效果圖
通勤快！交通最方便的大盤(pán)
“體量大”只是保利天匯的基本盤(pán)，它從交通到社區(qū)的打造，無(wú)一不是直擊改善客的爽點(diǎn)。
在樓市君看來(lái)，保利天匯在天河，擁有最獨(dú)特的交通網(wǎng)絡(luò)。
它地處天河智慧城核心，距離金融城、珠江新城、琶洲CBD，直線距離通通不到10公里。
還有廣園高速、沈海高速等，只需一集新聞聯(lián)播的時(shí)間，就能一路疾馳切換至越秀、荔灣。
項(xiàng)目距21號(hào)線、19號(hào)線交匯的大觀南路站800米不到，7站即到珠江新城。
一站之隔的4號(hào)線就在周邊，坐擁三地鐵資源。
未來(lái)，還可通過(guò)廣佛環(huán)線智慧城站點(diǎn)，半小時(shí)內(nèi)直達(dá)白云機(jī)場(chǎng)，20分鐘到廣州南站。
它通過(guò)四通八達(dá)的觸角，把廣州最高規(guī)格的商業(yè)、醫(yī)療、交通，都納入了自己的生活范圍。
產(chǎn)業(yè)強(qiáng)！構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)力支撐
保利天匯為什么和其他大盤(pán)不一樣？除了區(qū)位條件，樓市君認(rèn)為還有很重要的一點(diǎn)：
有產(chǎn)業(yè)支撐。
天河航拍，廣州樓市發(fā)布攝
廣州絕大部分的大盤(pán)要么位于強(qiáng)區(qū)弱板塊，往往沒(méi)有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展空間有限，大概率只能淪為睡城。
要么位于弱區(qū)強(qiáng)板塊，傾注了區(qū)域大部分的能量，但區(qū)域勢(shì)能低，決定了上限不會(huì)特別高。
而保利天匯，不僅位于宇宙中心天河，它與天河智慧城的的產(chǎn)業(yè)、科技緊密地咬合在一起。
目前，板塊內(nèi)有科技企業(yè)約2500家、高新技術(shù)企業(yè)約1000家，約34家總部企業(yè)搶灘。（來(lái)源：投資天河）。
官方在公建設(shè)施上也給予了很多傾斜，包括清華附中灣區(qū)學(xué)校、國(guó)際婦兒醫(yī)院（規(guī)劃中）、人才公寓...
這不僅給保利天匯帶來(lái)了足夠廣闊的成長(zhǎng)空間，還有實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買(mǎi)力支撐。
配套優(yōu)！每一項(xiàng)都是10萬(wàn)+兌現(xiàn)
產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)一群“圈層業(yè)主”，他們對(duì)居所品質(zhì)的要求自然是特別高的。
經(jīng)過(guò)幾年的積累，保利天匯早已形成了完整且堅(jiān)挺的配套體系：
在78方的底盤(pán)之上，總部寫(xiě)字樓、商業(yè)街區(qū)、住宅、公寓、幼兒園及九年制公辦學(xué)校等，統(tǒng)統(tǒng)都集中在這個(gè)大社區(qū)當(dāng)中。
項(xiàng)目大部分生活配套已建成，或即將投入使用。
保利天匯五期效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)
目前，項(xiàng)目已與全家、星巴克、肯德基、華潤(rùn)萬(wàn)家、必勝客等大品牌商家達(dá)成意向簽約。（具體以實(shí)際為準(zhǔn)）。
平時(shí)下班，不用跑到大老遠(yuǎn)去逛街，小區(qū)內(nèi)就有約600米風(fēng)情商業(yè)街。
勞碌一天之后，約上朋友，在小區(qū)內(nèi)就能喝咖啡、品嘗美食等等，吃喝玩樂(lè)都在步行范圍內(nèi)。
商業(yè)示意圖 廣州樓市發(fā)布攝（免責(zé)：圖片僅供參考）
它的每一項(xiàng)兌現(xiàn)，單拎出來(lái)都是天河頭部的級(jí)別、都是10萬(wàn)+的價(jià)值。
你能實(shí)實(shí)在在地感受到，這就是一個(gè)沒(méi)有短板的“六邊形戰(zhàn)士”。
這也是為什么，在天河市場(chǎng)上，保利天匯的去化速度完勝其他項(xiàng)目。
目前，項(xiàng)目在售景觀最優(yōu)越的五期產(chǎn)品，建面約99-218平三至五房。
尤其是加推的116平2+2房，但凡加推必定斷貨，非常打動(dòng)買(mǎi)家。
樓市君還想告訴你，項(xiàng)目在售的第五期已是最后一期產(chǎn)品，錯(cuò)過(guò)未必再有機(jī)會(huì)。
要知道，天河?xùn)|核心、全能大盤(pán)、精細(xì)化戶型...千萬(wàn)以下的價(jià)格，想找到一個(gè)替代者，基本沒(méi)有。
放在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，保利天匯絕對(duì)是價(jià)格被低估的大盤(pán)！
